le danger d'un enfant de Pinel
– investissement locatif loi PINEL

le danger d'un enfant de Pinel – investissement locatif loi PINEL

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"Un appareil Pinel qui semble être décoré de toutes les vertus n'est pas sans risque, cependant." IO LAGANA / FLICKR / CC BI 2.0

L'investissement en crédit-bail est à la hausse. Avec des ventes de 61 325 (+ 23,7%), cela représentait la moitié des transactions du nouveau en 2016. Et cette tendance s'est confirmée. Les faibles rendements de l'épargne, les faibles taux d'intérêt, mais aussi la disparition prévue du système d'exonération fiscale de Pinel fin 2017 et les économies d'impôt réalisées en fin d'année (jusqu'à 63 000 euros sur douze ans) expliquent cette lucidité.

Surtout parce que les restrictions sur le régime, en particulier la marge supérieure d'une rente, sont plutôt limitées. En bref, Pinel est paré de toutes les vertus. Cependant, ce n'est pas sans risque. "De nombreux investisseurs pensent utiliser les garanties de l'Etat et se sentir plus forts dans la publicité. Bien sûr, ce n'est pas le cas!" empêche Immo G Consulting dans une étude récente.

Le bras lourd du promoteur

Le premier piège est d'acheter trop. Si un nouveau coût de 20% à 30% supérieur à l’ancien a du sens, les différences de prix entre les nouveaux programmes sont beaucoup moins justifiées. Ce qui suggère que les vendeurs obtiennent de bonnes marges. "L'avantage fiscal dont bénéficient les investisseurs est partiellement redirigé au profit de certains promoteurs ou intermédiaires"Jean-Michel Ciuch, de Immo G Consulting.

Aveuglés par la taxe elle-même, les investisseurs en paient le prix. Par exemple, dans le quartier Gratte-Ciel, à Villeurbanne, les studios sont vendus à 6 160 euros / m2 et deux chambres à 5.300 euros / m2. Même cela, même quand Immo G Consulting estime en moyenne deux neuf Pinelas à 4.270 euros2. Le même phénomène est observé à Toulouse, Nantes ou Strasbourg, où les petits appartements réservés à Pinel sont souvent affichés à environ 5 000 euros par mètre carré.2 quand les tarifs du nouveau "classique" oscillent entre 3 500 et 4 200 euros2.

Même s'il existe des différences entre voisins, les promoteurs ont évidemment une main difficile. Cela s'applique à Montpellier, Toulouse, Nantes, Rennes, Clermont-Ferrand, Rouen, Besançon ou Vichi. "Il y a dix ans, il y a dix ans, une exemption fiscale avait été achetée entre 2 000 et 2 500 euros2 vendu à moitié prix », a déclaré le négociateur de l'agence Espace Immo de Visi. Notre conseil: il vaut mieux fuir les prix trop élevés et investir dans un nouveau classique, moins cher et moins contraignant en terme de crédit-bail (sans crédit-bail) ou dans l'ancien, plus rentable.

Dix personnes se sont vantées des locataires, mais ...

Autre piège: utilisez les simulations du fabricant. Bien que Pinel doive promouvoir les logements de taille moyenne, avec des limites de bail supérieures de 20% inférieures à celles du marché libre, il n’est pas rare de les surmonter. Mais si les locataires en tiennent un nouveau, ils ne sont pas disposés à payer un loyer supplémentaire de 10% ou 20%. Par exemple, à Marseille, où le plafond Pinela est de 12,50 euros par mètre carré, alors que le loyer moyen du marché ne dépasse pas 11,20 euros. "Ici, les nouvelles maisons ont du mal à louer un plafond à Pinel, et pour trouver des locataires, nous devons réduire ses revendications"reconnaît Jean-Luc Lieutaud, directeur général de Squara Habitat.

La rentabilité en souffre inévitablement. Avec un bail de marché de 549 euros, contre 612 euros à Pinel, 49 m2 vendu 5 330 M €2 donne seulement 2,5% (2,8% à Pinel sans taxe). Même observation en zone B1, notamment à Toulouse, Nantes, Rennes ou Saint-Nazaire. "A Saint-Nazaire, nous venons de louer, pour deux mois, 44 nouvelles maisons à louer sous Pinelas", explique Arnaud Olivier, gérant de la même société.

En conséquence, les rendements publiés sur papier (3% à 3,5%) sont souvent transformés à 2,5% à 3%. La situation est encore plus grave dans la zone B2 (les villes moyennes ayant reçu l'autorisation) et dans la zone C (secteurs ruraux). S'il épinglait le plafond de 8,75 euros m2 Cohérente à Angers, Brest, Calais, Evreuk, Dunkerque ou Lorient, elle n’est pas du tout à Carcassonne, Rodez, Tarbes, Mâcon, Saint-Brieuc ou Vichi, où le plafond de Pinel est supérieur de 12% à 17% aux loyers du marché. "Dans ces villes où le marché locatif est relativement détendu et où les taux d'inoccupation sont parfois élevés, l'investissement à Pinel est risqué", met en garde Franck Vignaud, directeur du Laboratoire immobilier, qui peine à repenser ses zones géographiques.

Le régime Pinela offre une réduction d'impôt allant jusqu'à 21%

L'investisseur qui choisit d'utiliser l'appareil de Pinel bénéficie d'une réduction d'impôt variable en fonction de la durée du contrat de location: 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans. Il est calculé sur la base de deux plafonds: maximum 5 500 euros / m2 et 300 000 euros par an. En contrepartie, l'investisseur doit adhérer à certaines règles: choisir des locataires ne dépassant pas certaines limites de ressources; ne pas dépasser la limite supérieure de loyer définie par la zone géographique du logement. Les zones B2 (villes de plus de 50 000 habitants) et C (secteurs ruraux) n'ont droit qu'à l'approbation de la préfecture (la limite supérieure de la zone C n'a pas encore été publiée). Enfin, notons qu’il est possible de louer une face ascendante ou un descendant si ces limites supérieures sont respectées, mais Pinel n’évite pas le plafond de trous fiscaux de 10 000 euros par an.

Colette Sabarli

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