comment bien le calculer pour définir le loyer de Pinel?
– défiscaliser en loi PINEL

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Le système Pinel, conçu pour répondre à la demande et à l'offre de logements locatifs dans les zones les plus accablées, régit le revenu des locataires ainsi que les loyers déterminés par les propriétaires. Cela dépend de la zone où se trouve la propriété, ainsi que de sa taille et de ce que l'on appelle sa surface pondérée. Retour à la notion parfois vague et toujours indispensable.

Quelle est la superficie pondérée de l'appartement?

En ce qui concerne l'immobilier, et plus particulièrement dans le cadre de la loi Pinel, il est question d'espace de vie et d'annexes. Ces deux termes permettent d’interpréter la surface pondérée:

  • salon ce n'est rien d'autre que espace pouvant être équipé et utilisé par l'utilisateur des lieux si la hauteur du plancher jusqu'au plafond est supérieure à 1,80 m, telle que définie à l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation.
  • Cette zone exclut donc les mezzanines, les terrasses et les balcons. Toutes ces pièces sont en réalité traitées comme des surfaces supplémentaires. Nous pouvons ajouter des caves, des loggias, des sous-sols, des recoins, des sécheuses, des porches ou des espaces communs et d’autres bâtiments commerciaux.

Par conséquent, le calcul de la surface pondérée est simple. Cela correspond à: surface habitable + 50% de la somme des surfaces supplémentaires (la valeur est limitée à 8 m²).

exemple : Appartement avec séjour de 30 m² avec balcon de 4 m² a une surface pondérée de 30 + 4/2 = 32 m²

Zone pondérée: à quoi sert-elle?

Si les revenus des locataires des appartements Pinel sont limités, le loyer déterminé par chaque propriétaire est également limité. Cela ne dépend pas uniquement de la localisation géographique du bien: zones A bis, A, B1, B2 ou C, mais aussi de sa superficie pondérée.

Le locateur peut simplement procéder en quatre étapes pour déterminer le montant maximum du loyer.

exemple : un appartement de 42 m² situé en zone B1 et doté d'une terrasse de 8 m².

Déterminer le plafond en fonction de la surface

Zonage de Pinel Plafond du loyer / m² (en €)
Zone A bis 16,83
Zone a 12,50
Zone B1 10.07
Zone B2 8,75

Définir la zone pondérée

Dans ce cas, alors 42 + (8/2) = 46 m²

Utiliser le coefficient de multiplication

Le multiplicateur du coefficient est obtenu par la formule suivante: 0,7 + (19 / surface pondérée).

Cela ne devrait pas dépasser 1,2. Par conséquent, pour chaque surface inférieure à 38 m², nous prendrons la valeur de 1,2.

exemple : Dans le script que nous avons pris, le coefficient de multiplication est 0.7 + (19/46) = 1.113

Calcul du loyer le plus élevé

La formule suivante est utilisée pour l'acquisition: loyer le plus élevé = limite supérieure du loyer x multiplicateur x superficie pondérée

Pour cet appartement de 42 m² avec terrasse en zone B1 le loyer le plus élevé possible: 10,07 x 1 113 x 46 = 515,56 €


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