Quel type de performance avez-vous besoin pour un bon investissement?
– investir en loi PINEL

Quel type de performance avez-vous besoin pour un bon investissement? – investir en loi PINEL

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Investir dans la loi PINEL, c’est investir dans une réduction importante des impôts, mais c’est surtout pour investir dans l’immobilier afin d’accroître la valorisation de vos actifs. La réduction des taxes ne peut en aucun cas être la force motrice de votre investissement, elle ne constitue qu’une partie intégrante du rendement global de votre investissement.

Un investisseur qui conserve cette idée lors de son investissement aura toutes les chances d’accroître la qualité de son investissement. Essayons de déterminer certains des éléments de l’audit, qui devraient permettre un bon investissement dans l’immobilier, et en particulier un bon investissement dans la bonne entreprise PINEL.

L’investissement dans des biens immobiliers loués, qu’il s’agisse de PINEL ou d’un investissement ancien, doit être justifié pour deux raisons:

  • Trouver un revenu supplémentaire direct (financement monétaire) ou revenu supplémentaire différé (financement de crédit et consommation de revenus à la fin de la période d’endettement).
  • Recherche de valeur ajoutée et valorisation patrimoniale.
  • Ou les deux ... même si les deux objectifs sont rarement possibles en même temps.

À mon avis, il n'y a pas d'autre objectif. L'exonération fiscale n'ayant pas d'objectif, la réduction des taxes PINEL a donc permis de maximiser les revenus ou plus-values ​​supplémentaires des biens immobiliers ... mais cela ne peut pas être une fin en soi. L'exonération fiscale ne peut que servir l'objectif principal de capitalisation et d'enrichissement de l'investisseur.

Une réduction d'impôt importante, mais insuffisante pour justifier un investissement dans la facture de PINEL.

Pour rappel, la loi PINEL permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt pour:

  • 12% pour 6 ans d'obligations de location;
  • 18% pour 9 ans d'obligations de location;
  • 21% pour 12 ans d’obligations de location.

La réduction des impôts est clairement un grand attrait pour les investissements immobiliers dans la loi PINEL, mais elle ne peut être décisive. Considérez ce «don fiscal» comme un adversaire des défauts majeurs: les coûts supplémentaires liés à l’investissement dans de nouveaux biens immobiliers par rapport aux anciens biens immobiliers réduisent le rendement d’un nouvel immeuble par rapport aux anciens. La réduction de la taxe vise uniquement à remplacer (en partie) cette différence de coûts entre le neuf et l'ancien.

La législation relative aux investisseurs de PINEL devrait prendre en compte les investissements immobiliers dans leur ensemble et faire des projections susceptibles d'apprécier la qualité financière des investissements immobiliers.

Quel est le succès de l'investissement dans le bon PINEL ou dans l'ancien?

Investir dans l'immobilier consiste principalement à rechercher des rendements (rendement du loyer + plus-values) supérieurs à ceux des autres classes d'actifs, en particulier par rapport aux contrats d'assurance vie du fonds en euros.

La stratégie de placement dans son ensemble doit donc être basée sur les retours sur investissement estimés: t L'objectif étant d'augmenter le rendement des actifs de l'investisseur, il convient de comparer le retour sur investissement dans l'immobilier (PINEL ou autre) à un investissement financier normal.

Le retour sur les biens locatifs doit être supérieur de 3% aux investissements normaux.

Compte tenu du retour de l’épargne sûre en 2018 à 1,50%, quel devrait être le retour sur investissement dans l’immobilier de la loi PINEL? Les risques ne sont évidemment pas les mêmes, des limites de gestion différentes, des risques différents ...

Il est de coutume de dire que le rendement de l'immobilier (rendement du loyer + plus-value) devrait être supérieur de 3% au rendement à long terme de l'épargne sûre.


Néanmoins, le passé représenterait le niveau actuel des taux d’intérêt comme critère «normal» et juste du rendement de l’épargne à long terme. Ce serait une grosse erreur! En effet, comme nous l'expliquons dans cet article, "la bulle mondiale sera-t-elle démolie ou continuera-t-elle à se développer?" Comment économiser dans un monde aussi complexe? "Le taux d'intérêt naturel, c'est-à-dire le taux de rendement le plus bas de votre épargne, doit être proche du taux de croissance nominal de l'économie (taux d'inflation + taux de croissance):

  • Inflation: 1,50%;
  • Taux de croissance du PIB: 1,80% / 1,90%

Il s'agit d'un taux de rendement naturel de 3% à 3,50% de l'épargne sûre pour 2018 et probablement un peu moins à long terme.

Ainsi, l'investisseur dans la propriété doit rechercher un taux de rendement interne (TRI) minimum de 6% afin de justifier son investissement dans la loi PINEL. (cf »Quel est le retour sur investissement interne dans l'immobilier? Vous pouvez choisir entre deux investissements. Calcul du taux de rendement interne (TRI) et de la valeur actuelle nette (VAN).

Mais sachez que les rendements requis seront plus élevés lors de la hausse du taux d’intérêt et que le risque de baisse de la valeur du bien locatif est très important. Les prix de l'immobilier ne croissent pas éternellement ... surtout dans le contexte de la hausse des taux d'intérêt.

Ce taux de rendement minimal justifiant de "prendre le risque" des investissements dans un bien locatif doit être un rendement en franchise d’impôts, sans le coût du bien et surtout sans aucun travail que l’investisseur devra s’engager dans son immeuble.

C'est dans notre pensée la valeur de l'investissement immobilier est directement liée à la position des taux d'intérêt. Une baisse des prix suggère une augmentation de la valeur des immeubles locatifs, tandis qu'une hausse des prix entraînera une baisse des prix.

Comment calculer le retour sur investissement de la loi PINEL?

Par:

  • Définissez vos objectifs de performance;
  • Il a confirmé que l'investissement dans l'immobilier serait économiquement justifié dans le cas d'un bénéfice final supérieur au rendement d'un investissement sans risque, tel que l'euro;
  • Il a confirmé que la réduction de la taxe ne devrait pas être le principal moteur de l'investisseur immobilier;

Encore le plus difficile à faire: Calculez la performance, comprenez et comprenez les facteurs qui déterminent le retour sur investissement global dans l'immobilier.

Facteurs contribuant positivement au retour sur investissement de l'immobilier PINEL.

De manière assez intuitive, les trois principaux facteurs d’enrichissement de l’investisseur immobilier seront:

  • Rentabilité du bailla signification des loyers en ce qui concerne le coût de la construction;
  • J'espère acquérir de l'immobilier. L’évaluation des actifs sur une longue période pourrait constituer une source importante d’enrichissement; Mais attention, les arbres ne montent pas en l'air, la chute des prix de l'immobilier aurait un impact négatif sur le retour sur investissement.
  • Déduction fiscale obtenue en réduisant le PINEL

Le retour sur investissement brut dans l'immobilier est composé de trois éléments. C'est une rentabilité annoncée, mais la réalité est très différente.

Facteurs ayant une incidence négative sur le retour sur investissement de l'immobilier PINEL.

Il serait plus simple de prendre en compte les facteurs positifs dans le calcul du retour total sur investissement dans la propriété PINEL. Les investisseurs doivent savoir qu'investir dans l'immobilier consiste principalement à:

  • Trouver un locataire et payer les frais de recherche d'un locataire (honoraires d'agence immobilière)
  • Assumer le trafic des locataires, le risque de factures impayées et de retard de paiement;
  • Rénover et entretenir régulièrement les biens immobiliers afin de préserver l'héritage de la valeur de l'investissement;
  • Payer les taxes sur l'immobilier et les taxes foncières;
  • Payer les frais de copropriété (entretien et nettoyage des espaces communs, ascenseurs, jardins ...)
  • ...

En fin de compte, pour un rendement brut potentiellement élevé, on s'attend à ce que des coûts immobiliers très élevés réduisent le rendement des investisseurs immobiliers.

L’importance de l’incertitude concernant les coûts et le caractère aléatoire du contrat de location devraient conduire à un rendement brut global plus élevé.

Exemple d'investissement d'un PINEL avec un taux de rendement interne supérieur à 6%

Est-il impossible d'obtenir un TRI supérieur à 6% pour un investissement dans PINEL? Ainsi, avec le simulateur PINEL, j'ai construit un exemple concret pour vous montrer qu'il est possible d'obtenir un TRI supérieur à 6% en investissant dans un immeuble dont le rendement locatif est inférieur à 4%: Le secret est relativement simple! La rentabilité supplémentaire découle de l'effet de levier des prêts hypothécaires.

Voici notre exemple, qui autorise l’émission de TRI à 7,52%! sous des hypothèses conservatrices:

  • La valeur de l'immeuble n'est pas réévaluée avant 20 ans;
  • Réévaluation des loyers à hauteur de 1% par an / 20 ans;
  • 20% du loyer annuel pour entretien, taxe foncière ...
  • Taux d'imposition limite de 30% pour l'investisseur;
  • Faible rendement locatif 3,90%.


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