HOTEL INFO épisode 4 – Restauration d'un bail commercial à loyer variable dans l'hôtellerie
– défiscaliser en loi PINEL

HOTEL INFO épisode 4 – Restauration d'un bail commercial à loyer variable dans l'hôtellerie – défiscaliser en loi PINEL

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Les entrées: de nombreux opérateurs hôteliers et touristiques souhaitent étendre le principe du bail commercial avec un loyer partiellement variable.

Les exploitants considèrent que cette pratique est transférable, car la partie fixe du loyer comprend une partie importante du remboursement par le propriétaire des dettes du propriétaire, des coûts et coûts d'entretien des locaux payés au propriétaire ou conformément au bail antérieur à la loi de 2014 de Pinel en vertu de la loi de Pinel.

En revanche, les propriétaires d’investisseurs estiment que ces méthodes sont difficiles à appliquer aux propriétaires qui recherchent une visibilité commerciale et la sécurité de leur retour, sachant que la loi Pinel impose désormais son fardeau aux travaux d’entretien et à la charge qui en résulte.

Dans l'hôtellerieavec un loyer partiellement variable, les propriétaires et les locataires ont, avant cet arrêt novateur du 3 novembre 2016, négocié un compromis contraire à la loi et à la jurisprudence.

Compte tenu de cette nouvelle jurisprudence, nous proposons de réexaminer les problèmes soulevés par la variable partielle du loyer et proposons enfin une clause de bail commercial à cet égard.

Que dit la loi? L'article L.145-33 du code de commerce régissant le crédit-bail commercial dispose: "Le montant des loyers rénovés ou réparés doit correspondre à la valeur du loyer."

Les procédures d'audit des loyers selon les articles L.145-38 et L.145-39 du Code de commerce ou la détermination du loyer prolongé permettent de restituer la valeur locative des locaux loués lorsque le loyer est ou est sous-estimé.

Les textes ne disent rien sur la détermination du loyer lors de la négociation du bail. Ce loyer est librement déterminé par les parties et peut être totalement indépendant de la valeur locative des locaux loués.

Tout est possible lorsque le propriétaire et le locataire s'accordent sur la méthode de détermination du loyer. Le loyer annuel peut être fixe ou variable (en tout ou en partie) en général, en fonction des résultats du client. ou une clause de revenu, un loyer basé sur le pourcentage du chiffre d'affaires du locataire.

Comment ça marche?

Le loyer peut être déterminé:

  • Une clause de recette pure et simple signifie que le loyer est calculé sur la base du trafic réalisé par le locataire au cours de la période prévue.
  • Avec une clause de revenu binaire combinant une partie fixe (loyer de base ou loyer minimum garanti) et une partie variable en fonction du revenu loué par un locataire.

Ce type de loyer a d'abord été trouvé dans les centres commerciaux.

Comment une rente partiellement variable affecte-t-elle le secteur des entreprises de l'hôtellerie?

La pratique de la "location binaire" s'est également développée dans les hébergements touristiques / hôtels, car elle conduit à une mutualisation des risques - et du profit - aux copropriétaires donneurs pouvant contribuer à maintenir l'équilibre d'exploitation de cette institution, souvent abusée par des loyers fixes trop élevés.

En général, une location partiellement variable a été présentée comme un outil de flexibilité pour la gestion locative de biens immobiliers en temps de loisirs.

Parmi les suggestions des gestionnaires d’hébergement touristique ou des hôtels du régime de la copropriété, en particulier des propositions de loyer minimal, majorées de la part variable, calculée sur la base du chiffre d’affaires;

  • Après le bail impayé et réarrangé,
  • Après le remplacement de l'opérateur, après la réorganisation du premier opérateur et le renouvellement de l'hébergement / hôtel, un autre opérateur a négocié le loyer.

Par conséquent, le montant du loyer peut être modifié chaque année en tenant compte de la partie variable.

Il est également possible de fournir une indexation qui s'applique au montant fixe le plus bas.

Bien entendu, comme pour toute location sur un bail commercial, un jour, il peut être entièrement loué à partir de la valeur locative, soit après trois ans ou plus (période requise pour la demande de révision), soit au moment du renouvellement. , lorsque l’article L.145-33 pose le principe de la fixation du loyer à la valeur du loyer.

(1) Arrêt: Civ. 3 mars 2006 - Appel n ° 15-16.827

Continuez avec la série "HOTEL INFO" la semaine prochaine en procédant avec cet article juridique.

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