Nouvelle propriété "Pinel": des lieux à éviter
– réduire ses impôts en loi PINEL

Nouvelle propriété "Pinel": des lieux à éviter – réduire ses impôts en loi PINEL

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Pinel vous offre la possibilité de construire un nouveau portefeuille immobilier et de bénéficier d'un avantage fiscal important. Bien que ce régime d'exonération fiscale soit très efficace et attire de plus en plus d'investisseurs, il est néanmoins exempt de risque, en particulier lorsqu'il s'agit de sélectionner une zone d'investissement.

Dans ce contexte, le laboratoire immobilier, organisme indépendant spécialisé dans la sélection de nouveaux programmes immobiliers, vient de publier une liste de 64 communes éligibles à la loi Pinel où il est risqué d'investir.

Critères pris en compte

Le Laboratoire immobilier a établi cette liste "noire" de Pinel sur la base de données qualitatives et quantitatives fournies par les gestionnaires immobiliers locaux. Parmi ces critères sont:

  • Nombre de foyers autorisés depuis 2010 (données Sitadel)
  • Nombre de logements à partir de 2010 (données Sitadel)
  • Le taux de vacance du parc de logements (données INSEE 2013)
  • Différences entre le nombre de logements construits et le nombre de ménages (données INSEE de 1999 à 2013)
  • Population municipale et son évolution (données de 1999 à 2013)

Catégorisation des communes

Les études ont conduit les experts à identifier deux catégories de risque. Tout d’abord, il faut éviter les municipalités, dont 39 à Valence, Mulhouse et Troyes. Ils se caractérisent par un taux de vacance élevé compris entre 9% et 20% (moyenne en France: 7,7%), une construction accélérée de nouveaux appartements et une évolution démographique défavorable.

Les 25 autres sont classés dans la catégorie "montre", parmi lesquels Perpignan, Gap et Loial. Ils sont loin des critères ci-dessus (leur taux de vacance se situe entre 7,7% et 14,3%), mais ils ne sont toujours pas encourageants. Ces sites sont classés dans les zones B1 et B2 de Pinel.

Le marché immobilier de base

Le laboratoire immobilier sonne pour augmenter le nombre de permis de préemption permettant aux municipalités de se classer dans les catégories B1 et B2. En effet, ces derniers ne montrent pas les mêmes signes de manque de logements, car ce sont, contrairement à d’autres, des stocks abondants, voire excessifs.

En général, le marché immobilier de ces territoires n'est "pas étendu" et les propriétaires de logements peuvent être confrontés à des difficultés, soit pour utiliser un loyer suffisamment attractif pour optimiser l'achat ou pour trouver des locataires. Dans ce cas, la réduction d’impôts étant le principal avantage du régime Pinel (jusqu’à 21% pour 12 ans de bail), elle perd toute pertinence si l’appartement reste vide pendant plus d’un an, ce qui entraînera une perte d’avantage fiscal.

Cependant, selon Franck Vignaud, "il n'y a pas d'avertissement dans ces territoires, mais le contraste de cette tension d'approvisionnement est un niveau de prix élevé et souvent un rendement locatif modeste ...". Cette liste n'affecte pas la cohérence globale de la zone Pinel.

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