Évitez (si vous voulez vraiment investir dans l'immobilier)
– Simulation en loi PINEL

Évitez (si vous voulez vraiment investir dans l'immobilier) – Simulation en loi PINEL

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J'ai donc essayé d'acheter un appartement T2 dans le quartier toulousain, à Villeneuve Tolosane.

Une recherche rapide avec Google m'amène sur un site Web spécialisé en droit. Comme il s’agit d’un test très court, je ne perds pas de temps et je choisis le premier bâtiment proposé par ce promoteur. Je trouve que le T2 fait 42 m2 (s’applique à une terrasse et à un parking) 170.000 €:

Afin d'inclure la réalité de cette terrasse dans le calcul du prix au m2, la règle est que la moitié de la surface de la terrasse est ajoutée à la surface habitable. Le stationnement n'est pas pris en compte dans le calcul. J'arrive à la surface de 41 + (8/2) = 46 m2. Je sépare 170 000 euros de 46 et gagne 3 696 € / m2.

De toute évidence, je ne crois pas les développeurs de calculs de rentabilité, et je saisis les informations moi-même.

Il est très facile de calculer la rentabilité de votre investissement locatif calcul pour vous conseiller. Facile pour une approche rapide, cela permet d’améliorer presque tous les paramètres possibles. Cet outil offre une réelle opportunité de comparer plusieurs produits immobiliers et ainsi de consolider votre investissement.

La première chose sur la page des meilleurs agents, la référence dans le cas, je trouve que le prix de m2 à Villeneuve-Tolosane dans la partie supérieure est que le bel immeuble est beau et bon, 2.700 € / m2:

Source: meilleurs agents

Ce qui signifie que la proposition du promoteur n'est ni chère ni super super chère (au moins 37% plus chère que les immeubles les plus chers !!!!). Achetez une propriété qui dépasse la valeur normale d'un séjour de pêche par rapport à la première règle de l'investisseur immobilier: faites votre premier profit si vous faites du bon travail. En bref, c'est mauvais!

Je commence maintenant à simuler la loi d’exonération fiscale de Pinel avec les meilleurs taux d’intérêt et la seconde dans ce domaine.

Je sais déjà que le loyer est légalement limité à 512 €:

Source: Meilleurs prix

Aux termes de ce test, il est difficile de calculer la réévaluation immobilière. Premièrement, je ne connais pas les conditions réelles du marché local. Je ne peux pas juger de la qualité du bâtiment, et donc aussi des possibilités de durabilité. Ensuite, les hypothèses de calcul sont particulièrement difficiles à comprendre.

Au début et par définition, la réévaluation (extrêmement) est difficile à réaliser, car nous achetons un bon 37% au-dessus du prix moyen du marché. En France, la valeur moyenne des bâtiments a augmenté de plus de 10% par an depuis 2000, de 8,75% depuis 1900 (Curves of Friggit). Donc, si nous utilisons un taux prudent d'augmentation des prix de l'immobilier de 5% par an, en tenant compte de l'inflation, il faudra plus de 7 ans avant que le prix d'achat de l'appartement ne soit finalement trouvé dans la balance avec le marché. J'ai donc pris 0% de réévaluation annuelle du bien, un peu de paresse et un manque d'hypothèses meilleures. La réalité sera probablement meilleure, mais je ne sais vraiment pas à quel point. Je commence à me demander si cet appartement sera vendu de manière à faire normalement un profit un jour ...

C'est de pire en pire!

Depuis que je suis un investisseur à long terme, je reçois Pinel depuis plus de 12 ans. Pour un prêt, ma contribution personnelle sera évidemment de 0 € afin de tirer parti de l'effet de levier maximal que je vous ai enseigné dans la formation à l'immobilier.

Je souhaite financer un bien immobilier dans 20 ans:

Source: Meilleurs prix

Le résultat final de tout cela est pathétique:

Source: Meilleurs prix

Dans 20 ans, vous devrez gagner beaucoup d'argent pour réussir l'opération. S'il est vrai que l'État vous aide de la deuxième à la douzième année, c'est loin d'être suffisant pour rentabiliser l'opération. Entre treize et vingt ans, il y a un vrai cauchemar, car vous devrez ajouter plus de 5 000 euros par an de votre poche pour pouvoir garder le bateau.

Jusqu'à 20 ans, vous commencerez à générer des bénéfices, mais l'opération prendra plus de 10 ans pour être rentable, car vous aurez un déficit de trésorerie total de 55 967 €:

Source: Meilleurs prix

Contrairement aux bonnes pratiques que j'ai apprises dans la formation à l'immobilier, où le locataire est celui qui finance intégralement votre achat, cet exemple montre que vous devez participer personnellement au financement de l'opération à un taux de 19,4%. qui est énorme:

Source: Meilleurs prix

Comme nous l'avons vu, dans cette situation désastreuse, nous devons ajouter le loyer, nous devons nous demander si le bâtiment peut être rentable, car il a été vendu à la base (et acheté). trop cher.

Par conséquent, je n’appelle pas cela un investissement dans l’immobilier.

Je dis que le pays est plus riche à cause des impôts que vous allez payer, et en particulier que les développeurs plus riches utilisant la loi Pinel vendent des appartements beaucoup plus chers que d'habitude (dans le cas où ils resteraient 37% plus chers!). Payer 37% de plus pour bénéficier d'une réduction d'impôt de 21% n'est pas ce que j'appelle une bonne affaire. Ainsi, au lieu de vous aider à devenir riche et à préparer votre retraite, Pinel vous aggrave.

Je n'ose même pas imaginer ce qui se passerait si de nombreux utilisateurs de Pinel utilisaient cet appareil pour la vente à la fin de la période d'exemption de taxe. Au mieux, ils ne recevraient que leur part, mais si beaucoup essayaient de faire la même chose au même moment, le marché immobilier pourrait être ruiné.

Cette conclusion n'est pas surprenante

Enfin, je pense que le projet de loi Pinel n'a pas pour objectif réel d'aider à investir, mais de soutenir la construction de biens immobiliers, d'enrichir les promoteurs et de sauver le trésor de l'État. En effet, ces derniers apporteront beaucoup de poisson qui paiera des taxes sur la propriété, l’impôt sur le revenu des personnes physiques et d’autres taxes qui sont ensuite reportées en accordant un léger incitatif fiscal pour les appâts sur leur ligne.

En tant qu'investisseur dans l'immobilier, l'un des plus gros obstacles au système est évidemment la limite supérieure du loyer. Non seulement la rentabilité du projet est impossible de cette manière, mais vous n'êtes en fait pas tout à fait propriétaire à 100%, puisque vous n'êtes pas maître chez vous.

L'un des effets secondaires négatifs est que le prix du marché immobilier est gonflé artificiellement.

Néanmoins, nous pouvons faire ce qui peut dans certains cas être intéressant pour louer la propriété à votre famille (vos enfants ou votre progéniture) et ainsi augmenter notre patrimoine familial. La question est de savoir s'il s'agit de votre objectif en tant qu'investisseur et s'il n'existe pas de meilleur moyen d'atteindre cet objectif.

Le bilan global de l'opération est très négatif

Les prix d'achat sont beaucoup plus élevés que la normale, perte mensuelle de 20 ans, baux, possibilité et risque de revente simultanée de tous les propriétaires qui ont des actifs à la fin de la période d'exonération fiscale (et donc du prix inférieur), réévaluation hypothétique, etc. Sauf dans le cas des enfants (ou des ancêtres) et des possibilités de succession bénéfique, et même dans ce cas, je ne vois pas beaucoup d'avantages pour la loi Pinel.

5 raisons pour lesquelles ne pas investir dans la loi Pinel

1. Vous devez être vieux ou neuf si vous voulez vraiment investir dans l'immobilier de manière rentable. Non seulement vous paierez moins pour le même loyer, mais vous pourrez déduire votre travail de l'assiette fiscale, ce qui correspond approximativement à l'exonération fiscale de Pinel.

2. Les loyers étant limités et les locataires protégés, attirez les clients qui ne peuvent se permettre de payer un loyer, le risque de défaillance est donc beaucoup plus élevé.

3. Vous devez vous-même participer à un financement héréditaire dans le principe inviolable d'un investissement locatif: votre locataire vous paie (en totalité) votre emprunt avec le loyer. Je n'ai jamais personnellement investi d'argent dans l'achat de mon bien immobilier pour le loyer, j'ai toujours utilisé un effet de levier pour obtenir de l'argent auprès de banques.

4. Il est à craindre que de nombreux clients dans la loi Pinel utilisent cet appareil pour vendre à la fin de la période d'exemption de taxe en même temps. Le marché immobilier risque de s'effondrer durant cette période.

5. Vous payez souvent plus que nécessaire car le promoteur gonfle vos marges, sachant que le client est attiré par la promesse d'une réduction d'impôt.

2 leçons pour mémoire

1. Préférez l'ancien ou le nouveau si vous souhaitez vraiment investir dans l'immobilier de manière lucrative.

2. Soyez prudent avec les simulations effectuées par les promoteurs. Fais le toi même. Il suffit de suivre la procédure que j'ai développée dans mon test.


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