Achat pour location: Avantages de Pinel
– défiscaliser en loi PINEL

Achat pour location: Avantages de Pinel – défiscaliser en loi PINEL

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"Avec la nouvelle loi Pinel, zéro impôt pendant six, neuf, douze ans", "réduction d'impôt de 63 000 euros", "modifiez vos impôts sur la fortune", "qui finance l'achat: loyers du locataire de 60%, votre économie d'impôt de 20 %, économie de 20% »... Les annonces sont attrayantes!" Le nom Pinel est meilleur que le nom de Cécile Douglas, qui n’était pas apprécié par les investisseurs ", a déclaré le directeur général du grand groupe de développement immobilier. Mais est-ce vraiment une bonne idée d’investir dans un nouveau programme En fait, le dispositif de Duflot était un maître du flop (malgré quelque 35 000 opérations en 2013-2014, contre 240 000 pour Robien pendant trois ans), malgré la réduction de 54 000 € des impôts. Pinel - le nom du ministre du Logement qui a repris le crédit d'impôt - Est-ce d'autant plus intéressant?

1 / Quels changements par rapport au dispositif Duflot

Rappelons qu'avec Duflot, le Trésor public a remboursé 18% de l'investissement dans un nouvel investissement - 300 000 EUR par an, frais de transmission compris, et un maximum de 5 500 EUR par m2 - sous forme de réduction d'impôt. Celui-ci est déployé en neuf ans (2% par an). Par conséquent, je pourrais supprimer jusqu'à 6 000 EUR par an sur mon document fiscal, soit 54 000 EUR de moins. La loi permettant l'achat d'un ou deux appartements par an n'empêche en rien le rétablissement de l'opération l'année prochaine.

Le dispositif de Pinel est un peu nouveau, "mais il est acceptable que Duflot soit un fleuret", a déclaré Louis Alexandre de Froissard, cabinet de conseil en gestion d'actifs à Bordeaux. Premièrement, la loi prolonge la réduction d'impôt pour les douze années du bail, soit un supplément de 1% pour chacune des trois années suivantes. Au final, le Trésor reviendra à hauteur de 21% de l'investissement, ce qui correspond à une réduction d'impôt de 63 000 EUR. Il est également possible de réduire le mandat à six ans (avec une réduction d'impôt de 12%).

Deuxièmement, la loi autorise l'embauche d'un de leurs enfants (ou petits-enfants) ou de leurs ancêtres. Pourvu qu'ils soient financièrement indépendants du domicile du demandeur (même s'ils vivent sous l'assistance financière de leurs parents). Samantha Rouach, conseillère en gestion d'actifs à Paris, a également noté que "les plafonds d'actifs sont légèrement actualisés, ce qui facilite la recherche de locataires solvables". En outre, Céline Mahinc, consultante en gestion d'actifs près de Draguignan, a déclaré: "les nouvelles règles (la période obligatoire, l'option d'embaucher un successeur ou un descendant) ont rendu l'investissement plus flexible, même si je pense que l'immobilier est toujours conçu à long terme, pas sur six ans. cela a stimulé les incitations par l'expansion des zones éligibles. "

2 / Cinq points clés pour l’analyse préalable au démarrage

Les investisseurs seront sans aucun doute impressionnés par l'ampleur des réductions d'impôts. Certains l'ont même mise en œuvre sans pouvoir attribuer l'intégralité de l'allégement fiscal, qui comptait 134 investisseurs en 2013. Et attention à l'impact des contreparties qui risquent la suppression de l'avantage fiscal. C'est au moins pour cinq raisons.

Risque de marché. Comme beaucoup de conseils de gestion de patrimoine que nous avons suivis, Samantha Rouach "a averti les clients qui idéalisent souvent l'immobilier, en particulier dans le contexte actuel où les options de valorisation sont très incertaines". "L'immobilier ne doit pas être reflété émotionnellement", conseille Céline Mahinc.

Le plafond des loyers. Cette restriction correspond à un déficit d'investisseur. Le manque de revenus sera réduit en moyenne des deux tiers - plus ou moins tributaire de l’épargne dans les villes - des impôts. Bien entendu, le ministère du Logement a amélioré le volume en augmentant le loyer dans de nombreuses municipalités; Par exemple, Lyon, Lille, Marseille et Montpellier passent de la zone B1 à la zone A, Lehavre, Caen et Dijon reviennent de B2 à B1, ce qui représente une augmentation de 8,69 à 10 euros par m2. Mais le ministère observe la différence de 20% entre la rente du marché et l’échelle de Pinel. Et parfois beaucoup plus! Ainsi, à Paris et sa banlieue, les loyers sont deux fois plus élevés que 16,72 EUR par mètre carré!

Coûts de construction élevés. Le nouveau est devenu très cher par rapport au vieux marché. Entre 2000 et 2013, le prix moyen de l'INSEE a augmenté de 91%! La hausse des prix des terrains, la hausse des prix des matériaux, le durcissement des normes de construction, l’impact des coûts engendrés par les associations, ont mis en évidence l’écart entre la revente et l’autre en construction. Dans une situation comparable et dans le même quartier, les différences sont de 30%. Plus avec le vendeur. Le site Internet du ministère du Logement indique clairement: "L'objectif de la réduction d'impôt est de remplacer le retour sur investissement limité et non de surpayer les promoteurs immobiliers." Par conséquent, explique Louis Alexandre de Froissard, conseiller en gestion de patrimoine, "la perte liée à la revente est plus que probable et est rarement compensée par un avantage fiscal".

Localisation géographique des programmes. Ceux-ci se trouvent souvent dans les zones périphériques où la terre est disponible. L'investisseur assume un risque réel dans l'évaluation des biens. De plus, il tente souvent de trouver un locataire avec une capacité de paiement au loyer prévu. Les promoteurs oublient de signaler qu'après douze mois de vacance, les taxes sont réduites!

Taxation des locations. C’est beaucoup: jusqu’à 45% de l’impôt sur le revenu et 15,5% des cotisations de sécurité sociale. Le Trésor public rembourse donc une grande partie des réductions d'impôts! Il est vrai que les intérêts sur les prêts sont déductibles, mais les revenus de la propriété sont de loin les revenus de la propriété les plus imposés.

En fin de compte, comme le reconnaît Christian Eckert, secrétaire d'État au Budget, avec l'aide de Pinel, "il ne s'agit pas d'une révolution". Cependant, en temps de crise, nous pouvons trouver une bonne affaire. Ils doivent encore être trouvés sur la route épuisée par les vendeurs autorisés en exonération fiscale!

Liste de contrôle essentielle pour la confirmation

1. Votre revenu futur. Un tel investissement n'est approprié que si vous avez un taux d'imposition élevé de six, neuf ou douze ans. Parce que les réductions d'impôt non utilisées sont perdues!2. Votre force financière. Il est crucial que nous investissions dans des prêts pour jouer sur l’effet de levier, ce qui permet de maintenir des taux d’intérêt très bas et de supprimer une bonne partie des loyers. Cependant, nous devons être en mesure de respecter les délais dans les périodes de vacance ou de factures impayées.3. Plafond des écarts fiscaux. Attention, le cumul des réductions d'impôts est limité à 10 000 euros par an.4. Prix d'achat versus ancien. Faites attention si la différence est supérieure à 20%. Si la prime est plus élevée, vous devez chercher pourquoi. Sinon après dix ans, le risque de perte est important. 5. Etat de la demande locative pour un quartier. Vérifiez sur place avant d'investir. Parfois, l'offre dépasse la demande malgré la désignation de zones. 6. La différence entre le loyer du marché et échelles réglementaires. Cette perte de rendement élimine souvent plus des deux tiers de la réduction des impôts.7. Bilan de l'immeuble. Si le quartier est peu développé, ce qui peut arriver aux abords de la ZAC (incertitude, manque de magasins, manque de transports en commun ...), les logements subiront des pertes. Rappelez-vous que la construction d'un marché immobilier est liée à la dynamique économique de chaque agglomération.8. Type de bâtiment. Les programmes d'exonération fiscale se détériorent plus rapidement en raison de l'occupation majoritaire des locataires (rotation, manque de soin et incivisme, négligence du tuteur), ce qui augmente les coûts. La loi impose aux promoteurs la plus grande proportion de 80% de propriétaires par bâtiment. Ce n'est pas une garantie suffisante.9. Restrictions de bail. Le statut du propriétaire n'est pas sinequar: limite supérieure de l'actif du locataire, emploi dans la résidence principale, formalités pour le congé, la location, l'assurance impayée ...10. Efficacité énergétique. Les autorités fiscales peuvent vous demander un certificat de promoteur RT 2012 (permis de construire déposés depuis 2013). Sinon, il retirera les réductions d'impôt.

Le calcul de Jean-Denis

Calcul de la rentabilité est complexe car il doit inclure tous les flux de trésorerie entre le moment où vous investissez et celui que vous vendez (ce qui nécessite des connaissances pour utiliser le tableur!). La simulation initiale peut être excitante si les hypothèses sont favorables, mais la réalité ultime ne correspond pas toujours aux prévisions. ... • Prenons l'exemple de Pierre, qui achète un bel appartement en construction à Rennes dans le centre-ville: de 37 m² à 131 500 euros. Il le finance sur les deux tiers du prêt et envisage de le revendre après quinze ans. Cet investissement réduira les impôts de 27 615 euros, répartis sur douze ans. Résultats de nos simulations:
1 Casquette le loyer est conforme aux chiffres indiqués par les agences avec un déficit de 1.210 € par an. Cela correspond à 52% du total des réductions d’impôts.2. supplément par rapport à la première situation comparable, est estimée à 34% (2.650 EUR par m2).3. Hypothèse fascinante
: le prix du neuf est estimé à 1% par an. L'opération affiche alors un bon taux de rendement interne (TRI) de 5,1%.4. Hypothèse réaliste: dans cinq à dix ans, Pierre est impayé et l'appartement est vendu à 3 076 euros / m2 (soit une valorisation de 1% par rapport au prix de l'ancien). La rentabilité est de 2,2%. Qu'en est-il de l'hypothèse pessimiste ...

Céline Mahinc, consultante en gestion d'actifs chez Eden Finances

"Le dispositif Pinel permet d'évaluer son patrimoine""Face aux faibles rendements financiers et à la volatilité du marché boursier, l'immobilier reste intéressant. Le déclassement du taux depuis fin 2011 équivaut à une réduction des prix de 15%." Le dispositif de Pinel est l'un des nombreux outils d'évaluation du patrimoine, la notation de l'immobilier n'a pas baissé et devrait rester forte. L'ancien marché des besoins primaires représente 80% du marché des transactions et reste stable avec 720 000 transferts en 2014. Je pense que ce type de propriété est toujours un havre de paix. "

Samantha Rouach, consultante en gestion d'actifs à Platineos

"Il existe d'autres solutions fiscales efficaces" "Si l'objectif est avant tout fiscal, je recommande d'autres solutions d'optimisation beaucoup plus fortes. L'investissement de Pinel consiste simplement en une réduction d'impôt, en fonction de la limitation des écarts fiscaux. Mon conseil est de commencer une exonération fiscale, notamment par le biais des régimes Madelin / PERP La situation n’est pas la même si l’approche du client répond au besoin réel - la maison de l’enfant ou de l’héritier pour acquérir son prochain logement. Veillez à ne pas payer en trop le prétexte d’une taxe sur les carottes. "


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