Impôts 2017: Comment déclarer les revenus de votre investissement?
– défiscaliser en loi PINEL

Impôts 2017: Comment déclarer les revenus de votre investissement? – défiscaliser en loi PINEL

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À l'exception de l'option microfiltre, le bailleur propriétaire doit obtenir un certain rendement sur un formulaire standard ou spécial 2044. Les résultats nets du terrain sont ensuite déclarés pour l'année normale ou supplémentaire 2042. t

Les recettes sont soumises à la microfuria

Conditions d'utilisation du régime des microfiches

Le régime de microfinance est réservé aux contribuables qui ont reçu moins de 15 000 euros de loyer en 2016. Il consiste en l'annonce du montant brut des locations nues, déduction faite des frais de la BE Box, partie 4, page 3 de la déclaration normale 2042, des autorités fiscales, puis en appliquant une réduction standard de 30%. Cette limite de 15 000 EUR est estimée chaque année, même lorsque le contrat de location a débuté au cours de l’année. Par conséquent, il ne calcule pas le prorat.

Par exemple, un contribuable ne possède qu'un seul bien, loué à partir de 1 300 euros par mois depuis juin, ou un revenu en 2016 de 9 100 euros (1 300 x 7). Cela peut nécessiter un régime de microfiches. En revanche, en 2017, avec des loyers totaux de 15 600 euros (1 300 x 12), il sera contraint de passer au régime réel.

Abandon du microchrome au profit du régime réaliste

Lorsque son loyer ne dépasse pas 15 000 euros par an, les contribuables sont automatiquement classés sous le régime des microfiches. Mais cela ne veut pas dire automatiquement! Par conséquent, il peut préférer un relevé des loyers effectifs. Complétez simplement votre déclaration de 2044 et joignez-la à votre déclaration de revenus générale de 2042. Le contribuable peut recevoir ce document du bureau des impôts ou le télécharger du réseau Internet. Ensuite, le revenu net de la propriété acquis en 2044 devrait être reporté à la zone BA, case 4, page 3 de la rentabilité standard de 2042.

La possibilité de retourner au microfurier

L'option utilisée pour un régime réaliste, alors qu'un assujetti a un loyer inférieur à 15 000 euros, est obligatoire pour une période de trois ans. À la fin de cette période, il peut être rétabli à tout moment en mode microphone. Cet abandon de la réalité n'est soumis à aucun formalisme. Il suffira de ne pas faire de déclaration non. 2044 et a différé ses revenus provenant de biens dans l'état général no. 2042.

Avantage fiscal du régime des microfiches

Avec le régime des microfilms, le contribuable bénéficie d’une déduction fiscale de 30% pour couvrir l’ensemble de ses coûts. Cette réduction est utile si elle dépasse la charge réelle. Par conséquent, avant d'accepter ce système, l'assujetti souhaite ajouter ses propres frais pour vérifier qu'ils ne dépassent pas 30% de ses revenus locatifs. Si tel est le cas, il doit prioriser l'énoncé sur l'impression 2044.

Incompatibilité avec le microforme du seul régime d'amortissement

À la différence des systèmes d’amortissement antérieurs, les systèmes Scellier, Duflot et Pinel permettent au contribuable de choisir un régime fiscal: un microcrame ou un réel. En outre, son option pour la première année ne le lie pas pour une période de neuf ans, une durée de bail obligatoire pour ouvrir le droit de réduire la taxe. S'il est intéressé, il peut revenir à la réalité, mais pour trois ans.

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Les loyers auxquels s'applique le vrai régime

Montants de signature

Le contribuable doit déclarer les montants représentant le locataire: loyers, y compris ceux recouvrés d'avance et arriérés, droits d'entrée, non paiement, dommages et intérêts payés par le locataire sortant ... Si ses appartements se trouvent dans le même immeuble, ne doit pas être décrit en détail.

Si, en revanche, ils se trouvent dans des bâtiments différents, les certificats doivent être individualisés en remplissant la ligne 211, pages 2 et 3 du formulaire imprimé 2044. Ce dernier est destiné à huit objets situés dans huit bâtiments différents. Si le propriétaire possède plus de huit propriétés, il doit remplir un autre formulaire 2044.

Recettes perçues sous les loyers de toiture pour les antennes relais

C'est un revenu de propriété, comme un autre. Par conséquent, chaque copropriétaire doit les déclarer gratuitement pour le montant encaissé dans l'état 2044, page 2, ligne 213. S'il s'agit de son seul revenu de location, il bénéficie d'un microcircuit et peut déclarer un montant brut payé. par l'administrateur dans le champ BE de 2042.

Réductions applicables au régime Scellier

Il y a deux réductions possibles. Premièrement, si l’immeuble se trouve dans le secteur de la revitalisation rurale, le propriétaire a droit à une déduction spéciale de 26% du loyer. Ensuite, s’il accepte le loyer dans le secteur intermédiaire dans des conditions de loyer plus restrictives pour les locataires qui remplissent certaines conditions de ressources, il peut exiger une réduction de 30%. Ces deux suppléments ne s'additionnent pas. Pour pouvoir en bénéficier, le loyer mentionné aux lignes 211 et 215 doit également être affiché à la ligne 228 de l'impression 2044.

Retraite utilisée pour l'ancien régime de Borloo

Borloo à l'ancien permet de déduire 30%, 60% ou 70% de son loyer, selon que le bail est donné dans le secteur du courtage, de la médiation sociale ou sociale. Pour en tirer profit, le propriétaire doit respecter le loyer des locataires et le plafond des ressources. Avant le bail, une convention d'au moins neuf ans devrait être signée avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah). Il détermine le montant du loyer, les conditions de son audit, les conditions d'occupation du logement et les travaux à effectuer par le bailleur. Sinon, l'assujetti ne peut déduire de son loyer que les frais réels exposés. S'il entre dans ce cadre, les loyers déjà mentionnés aux lignes 211 et 215 doivent également être indiqués à la ligne 228 de l'impression de 2044.

Suspension de location de biens immobiliers

Un assujetti qui est imposé dans une participation non allouée ne peut pas éviter l'impôt s'il évacue cette action ailleurs. Ce principe découle de la jurisprudence et de la documentation administrative de Bercy. Par conséquent, il doit déclarer personnellement la part du revenu des biens immobiliers auxquels il appartient, même s'il ne le reçoit pas. En outre, dans le cas des époux divorcés, une personne qui annule sa part du loyer à son ex-conjoint ne peut déduire les montants correspondants à titre d'entretien, sauf dans le cas d'une indemnité fixée par le juge. Il convient également de noter que l'allocation de logement d'un couple facturé à l'ex-conjoint était un revenu de la propriété d'un ex-conjoint (Réponse de Quéré, Assemblée nationale de la nation OJ, 11 mars 2014, 2331, n ° 2806).

Intérêt juridique pour le loyer impayé

Si le contribuable a saisi le tribunal pour recouvrer une créance locative de son débiteur défaillant, si le juge qui a condamné le paiement de ses intérêts a causé des dommages en raison d’un retard de paiement. Par conséquent, ils ne sont pas imposés comme revenus de la propriété.

Coûts déductibles en mode réel

Frais de gestion et de gestion

Les honoraires de gestion et de gestion doivent figurer dans les cases 221 et 222, page 2 du formulaire 2044 imprimé. Dans le premier cas, les différentes rémunérations payées à l'expert chargé de la location du bien doivent être indiquées, ainsi que les montants versés à la société. agence qui localise le locataire, les honoraires versés à la société qui gère les comptes des biens, le paiement des dépositaires et des gardiens ou le coût de la procédure de recouvrement des loyers impayés.

La ligne 222 permet un montant forfaitaire de 20 EUR par espace loué. Ce montant représente la commission que le bailleur paie pour la location de biens immobiliers: frais de publicité, correspondance, déplacements, téléphone, équipement informatique, abonnements à des magazines qui conseillent les propriétaires ...

Primes d'assurance

Dans la ligne 223 du formulaire "prime d'assurance" de 2044, la loi autorise le bailleur à déduire toutes les primes, quel que soit le risque assuré: assurance des loyers impayés, ainsi que tout autre type de garantie commandée localement. Attention, si l'assujetti pour la prime d'assurance pour le loyer impayée a opté pour une déduction fiscale de 50%, celle-ci ne peut plus être déduite.

Travail de transformation

Les déductions Web 224 de l'impression 2044 sont des travaux de maintenance, des réparations et des améliorations. Pour la transformation, tout dépend de la nature de ceux qui ont été fabriqués. L'administration fiscale a ainsi reconnu la déduction des travaux destinés à transformer les maisons des retraités en habitations ou hôtels (Conseil d'État, 19 novembre 2013, n ° 360146), car il n'y avait pas de changement de zones ni de structures.

Inversement, les travaux de transformation de la grange en appartement n’étaient pas autorisés. Afin d'éviter tout conflit avec l'IRS, il est conseillé de joindre une note descriptive à la déclaration du travail effectué.

Travail dédié pour un magasin loué

Pour les baux commerciaux, le bailleur ne peut déduire de la ligne 224 que la correction 2044 des coûts de réparation et de maintenance en cours, à l'exception des mises à niveau.

Une mise à jour de transaction, telle qu'un changement d'escalier, entre dans cette dernière catégorie. Deux exceptions: désamiantage ou travail visant à favoriser l'accueil des personnes handicapées.

Travailler avant de déménager

Le coût des réparations effectuées pour garantir la location ou la location à un prix plus élevé peut être déduit. Il doit être inscrit à la ligne 224 de l’impression de 2044.

Cela fonctionne avant de revendre la propriété

Le contribuable ne peut déduire de son loyer les frais qui sont facturés après le départ de son locataire, à moins d’embaucher rapidement ses locaux. Ce travail, en revanche, peut réduire la valeur excédentaire.

Frais de logement

Pour les frais courants, du 221 au 230 du formulaire 2044, un assujetti ne peut soustraire que la partie qu'il n'a pas transférée à son locataire.

Selon une évaluation schématique, cette part représente en moyenne 20 à 30% du loyer. Pour les travaux importants, il est plus facile de réaliser des exercices, grâce à des exigences particulières en matière de financement, et certains de ces travaux non transférables sur les locataires sont entièrement déductibles.

Il convient de noter que le montant des provisions pour travaux payables au syndic est déductible, bien que ce dernier n'ait payé qu’une partie des comptes à des artisans au cours de l’année. Soyez prudent et ne chargez pas la commission deux fois. Dans les copropriétés, ils apparaissent dans les coûts généraux. Ne les mentionnez pas simultanément sur le Web 229 et sur le Web 221!

Intérêts sur emprunts

Les intérêts (lignes 250 et 410 empreintes 2044) sont déduits sans limite de montant ni de durée. Le contribuable doit se référer à son calendrier et ajouter des mensualités payées en 2016 sans rembourser le principal.

Il peut inclure les frais liés à l’inscription au crédit: frais de dossiers, hypothèques, intérêts interurbains, cotisations à l’assurance décès ... S'il a hérité d'un contrat de location, il peut également déduire les intérêts payés sur les emprunts pour le paiement de droits ou d'intérêts perçus par les autorités fiscales paiements différés ou partiels. En revanche, les primes versées pour les contrats d’assurance vie visant à obtenir un prêt d’un montant équivalent à celui de l’amende ne sont pas déductibles.

Détermination de la carence en terre

Règle d'imputation du déficit

Si le coût total est supérieur au loyer, il existe un déficit immobilier. Mais les règles d'imputation varient selon la source. La déduction par revenu total dans la limite annuelle de 10 700 EUR doit être due à des coûts autres que les prêts.

Si le revenu total est insuffisant pour absorber le déficit foncier, le déficit du déficit peut être attribué au revenu total des six prochaines années. Si ce déficit dépasse 10 700 euros, l'excédent peut être transféré aux revenus locatifs pour les dix prochaines années.

Il est à noter que Bercy, contrairement à la jurisprudence (CAA Versailles, 12 avril 2016, n ° 14 du traité CEE, 3643), estime que les recettes immobilières ne seront plus redevables de déficits avant la vente du bâtiment. Les déficits résultant des intérêts sur emprunts sont, quant à eux, imputés à l’actif-revenu de l’année. Dans ce cas, remplissez les lignes 434 à 438 et 450, page 4 du formulaire 2044, et transférez le montant restant à imputer sur le revenu de la propriété dans le champ BB de 2042.

Calcul du plafond des déficits déductibles du revenu mondial

Un assujetti doit connaître deux règles. Tout d'abord, pour la location de l'année civile, la limite de 10 700 EUR n'est pas accordée. Deuxièmement, ne demandez pas de logement. Le déficit imputable provient de la compensation de tous les revenus de la propriété et de toutes les dépenses de l’exercice et de tous les actifs loués. Pour l'obtenir, vous devez remplir soigneusement les champs 430 à 441, page 4 du formulaire imprimé 2044, avec un rapport sur les résultats obtenus aux pages 2 et 3 de votre déclaration de 2044. Ensuite, vous rapporterez le résultat obtenu dans la case BB, case 4, page 3. normal 2042.

La fin du bail de la propriété qui a créé le déficit

Dans ce cas, la personne obligée ne doit remplir la zone 460 du formulaire 2044 que si elle a recouvré le bien immobilier en 2015 après avoir constaté un déficit l'année précédente qui réduirait l'intégralité de son revenu.

En fait, l'attribution du déficit au revenu total est finalement obtenue si l'appartement est loué pour trois années supplémentaires à compter de l'année au cours de laquelle l'imputation a été attribuée! Si cette condition n'est pas respectée, les autorités fiscales calculent le revenu pour les trois années précédant l'année de récupération comme s'il n'y avait pas de déficit.

Indépendant

Pour les actifs appartenant à plusieurs copropriétaires dans des proportions égales - une situation qu'il ne faut pas confondre avec la coupe - chacun mentionne un tiers du loyer et un tiers de l'ouvrage dans sa déclaration 2044. Les copropriétaires répartis sont préférables car ils ont le droit de percevoir un déficit d'un montant 10 700 euros!

Régimes spéciaux

Bien triés ou inscrits aux monuments historiques

L'achat d'un bien immobilier, classé ou inscrit sur la liste des monuments historiques, permet l'exploitation sans limitation du déficit immobilier vis-à-vis de ce bâtiment. La propriété doit être louée et le propriétaire doit accepter de conserver sa propriété pendant au moins quinze ans. Tous les droits fonciers relatifs à l'immobilier peuvent alors être imputés sur le revenu de la propriété, puis dans le cas d'un déficit, sans limiter le montant, au revenu total.

En principe, lors de la création d'un déficit attribuable au revenu global, seuls les travaux effectués sur des éléments entrés ou classés peuvent être impliqués. Toutefois, si la classification, bien que partielle, vise à protéger l’ensemble architectural, des irrégularités peuvent être déduites des parties non enregistrées d’un bâtiment.

Ainsi, le coût de la maintenance du parc du parc ne sera pas pris en compte si le classement concerne exclusivement les façades et les toits (tribunal administratif de Rouen, 20 mars 2014, n ° 1200307, ​​2e salle).

Vous devez effectuer un remboursement spécial 2044 et remplir les lignes 420 à 470 et 720 à 764, sans oublier de reporter le résultat obtenu dans le champ de retour BA ou BB 2042.

Il convient de noter que Bercy a déclaré que ce régime s'appliquait aux droits de douane sur les monuments funéraires triés ou enregistrés (Bofip du 12 avril 2016, BOI-RFPI - SPEC-30-10 n ° 5).

Robien et base de calcul d'amortissement

Pour une maison achetée auprès d'un promoteur, son prix correspond au prix d'achat et aux coûts supplémentaires. Il s’agit des frais de notaire, du vendeur, des taxes et de la TVA.

Si le contribuable a construit, il doit compter le prix du terrain et les taxes payées, le montant des travaux, les architectes et les honoraires de l'artisan, le prix d'achat du matériel et l'évaluation obligatoire. Ce coût doit être indiqué sur la ligne 811 au dos de la presse spéciale.

Travailler dans les hébergements Scellier, Duflot ou Pinel

Les textes ne contiennent aucun détail sur la déduction de petits travaux supplémentaires réalisés sur le nouveau bien avant la location. Cependant, il nous semble possible de déduire le coût de ces travaux du revenu de la terre. Un assujetti peut mentionner ces travaux dans un document 2044 distinct en joignant la note explicative.

Déficit immobilier sur plusieurs propriétés, dont Périssol

En règle générale, le déficit immobilier résultant des frais autres que d'intérêts encourus en 2016 est une conséquence du revenu total du contribuable de 10 700 EUR. Il ne peut être porté à 15 300 EUR que si le déficit est dû au fait que les logements toujours utilisés pour le régime Périssol sont toujours en vigueur (ce régime a pris fin le 31 août 1999, mais la dépréciation de 80% du bien est dispersée. vingt-quatre ans). Toutefois, si, en revanche, les biens immobiliers loués sous Périssol ne génèrent plus de déficit, la limite de répartition est de 10 700 EUR.

Usufruitier et propriétaire nu: comment taxer vos locations?

Lorsque la location d'un logement appartient au plaisir et au vaste propriétaire, il est nécessaire de distinguer deux positions fiscales.

La maison est louée au propriétaire

Pleasure annonce le loyer et soustrait tous les frais engagés. Le déficit peut être imputé à hauteur de 10 700 euros sur le revenu total. L'administration vérifie souvent si le bail est réel, le loyer est raisonnablement réellement payé. Si ces critères ne sont pas remplis, on considère que le propriétaire est libre.

Il ne peut plus déduire les divertissements de ses revenus.

L'appartement est loué ... à un tiers

Le remboursement et la déclaration de revenus peuvent soustraire toutes les dépenses engagées du loyer.

Y compris le coût des réparations majeures, même si elles sont légalement liées au grand propriétaire. Par contre, si le nu-propriétaire a payé tous les frais, il est autorisé à lui facturer d'autres revenus de la propriété. S'ils ne le font pas, aucune imputation de l'ensemble de leurs revenus ne peut leur être attribuée, à l'exception d'un travail plus important sur un immeuble désuni après donation ou succession et dans la limite de 25 000 euros.


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