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par Pierre Madec

Vendredi 8 avril, le président de la république a annoncé une extension du système d'incitation au loyer, appelé "Pinel". "Parce que cela fonctionne, il n'y a aucune raison de changer", a déclaré François Hollande. Accueillée par les experts de ce secteur, en particulier les promoteurs immobiliers, qui réalisent une grande partie de leurs activités d'investissement privé (près de la moitié en 2015), cette prévision est due à une certaine continuité du secteur avec un degré d'instabilité élevé. Au cours des 30 dernières années, plus d'une douzaine d'instruments différents ont été utilisés pour promouvoir le secteur de l'investissement du système de la Méhaignerie, créé au milieu des années 1980 au système Pinel, créé à l'été 2014.[1]. Il est clair que cette grande volatilité des appareils ne leur permet pas d’être évalués pendant une longue période. Néanmoins, il semble que des critiques soient apparues ces dernières années sur l'utilité de ce type d'exonération fiscale, dont l'objectif premier était de développer l'offre de logements "intermédiaires" aux classes situées dans les zones les plus tendues. moyenne. Qu'est-ce que c'est Pinel, comme l’a dit le Président de la République, est-il un dispositif "en marche"? Le remplacement du dispositif découplé "Duflot" a-t-il permis de relancer le marché de la construction en France? At-il atteint l’objectif du développement d’un parc de location intermédiaire? Si oui, à quel prix?

"Pinel", c'est quoi?

Le système Pinel est donc une incitation à investir dans le contrat de location. En contrepartie d'une exonération fiscale plus ou moins importante, le demandeur s'engage à louer son nouvel immeuble pour une durée de 6 à 12 ans, en tenant compte des plafonds de loyers et du revenu des locataires déterminés par le règlement. . Le logement doit être situé dans la zone dite "temps", également définie par un règlement et répondant à un certain nombre de critères d'efficacité énergétique.

En 2016, les plafonds du loyer et des ressources sont les suivants:

En fonction de l'obligation de location initiale (6 ans ou 9 ans), le taux de réduction de l'impôt varie de 12% à 18% du montant de la transaction, dans la limite d'un plafond d'investissement de 300 000 EUR et de 5 500 EUR. EUR par mètre carré de vie. Cet engagement initial peut être prolongé de trois ans, une ou deux fois, pour un engagement total de 12 ans. Chaque extension vous donne droit à une réduction d'impôt supplémentaire de 3% du montant de l'investissement.

Enfin, contrairement à son prédécesseur, il a la possibilité pour Pinel d’engager un de ses ancêtres ou ses descendants.

Pinel: pourquoi?

Avec la mise en place du programme Pinel en août 2014, le gouvernement souhaitait faire face au secteur de la construction confronté à une grave crise, ainsi qu'à la crise du logement qui traversait la France depuis plus de trois ans. des décennies. En l'absence d'informations précises sur les investissements de Pinel depuis la mise en place du système, il semble difficile de conclure positivement ou négativement à l'impact de ce dispositif sur les investisseurs et les locataires. Il est vrai que les ventes de logements pour développeurs se sont développées en 2015 (100 200 unités ou + 7% par rapport à l’année précédente), mais elles restent bien en deçà du niveau enregistré en 2013 (103 770), notamment entre les années 2010 et 2012 (117 400 moyennes annuelles), l'heure du dispositif Scellier (jusqu'en 2012), puis celle de Duflot. Si la relance du marché de la construction semble incontestable (augmentation du nombre de logements et de permis de construire à partir de mi-2015), la conclusion concernant l'impact des projets d'investissement sur les loyers semble prématurée, d'autant plus qu'elle ne représente pas une faible proportion de la nouvelle production. Si nous parlons de 50 000 "Pinel" produits en 2015, rappelons que cette année, la construction comptait près de 400 000 logements.

En ce qui concerne l'impact de ce type d'installation sur l'émergence d'un parc accessible aux classes moyennes confrontées à des difficultés de logement dans un parking privé "traditionnel" et trop "capable" d'accéder à un logement social, la conclusion ne peut être définitivement déterminée par le manque de données d'occupation biens ainsi produits. Néanmoins, les plafonds de revenus et de loyers fixés par la loi indiquent que l'objectif initial semble lointain. En ce qui concerne les plafonds de loyers, ils sont en réalité très proches des loyers sur les marchés. Selon l'Observatoire de la location de l'agglomération parisienne, le loyer moyen payé par les locataires d'une partie privée de la couronne parisienne était en partie inclus dans la zone A bis, qui a été canalisée par le dispositif Pinel à 16,5 EUR en 2015. À titre de comparaison, la limite supérieure fixée pour le régime Pinel était de 16,83 EUR par mètre carré. Si les surfaces considérées ne sont pas complètement comparables, ces données permettent de relativiser le caractère "intermédiaire" des loyers proposés. Il semble clair que l'objectif consistant à proposer des loyers, qui sont inférieurs de 20% aux loyers du marché, ne semble pas être atteint. En ce qui concerne les plafonds de revenus, il ne semble pas orienter les ménages prioritaires avec des revenus proches de la "moyenne". Par exemple, en 2012, les particuliers ont déclaré un revenu moyen de 17 800 euros par an. Les derniers revenus rapportés s'élevaient à 35 800 euros (ERFS, 2012). Il est clair que les plafonds de revenus définis dans le système Pinel ne constituent pas une incitation pour les ménages disposant de revenus insuffisants à trouver une place appropriée dans un entrepôt résidentiel privé traditionnel.

De même, la zone associée à la mesure, très critiquée et déjà réformée lors de la création de Douglas, est encore largement réalisable. Bien que les caricatures observées lors de la performance de Scellier aient pour la plupart disparu, il n'en reste pas moins que certaines zones ne correspondent pas à des zones de "tension" entièrement définies, à savoir: où l'offre de logements est la plupart du temps insuffisante.

Enfin, si l'option de location proposée par ses subordonnés ou ses successeurs est la moins connue, la réduction de la durée minimale du contrat de location, que les experts prétendent inclure une "flexibilité" dans l'investissement, est très critique. Rappelons que ce type d'appareil avait pour objectif initial de développer une flotte d'appartements dite "intermédiaires" en France. Bien que la détermination du plafond des loyers et des fonds élevés ne permette pas d’orienter correctement les locataires, ce qui pourrait correspondre aux critères initialement souhaitables, la durée de l’emploi soulève la question. Pouvons-nous subventionner des appartements dont la période de location est si courte, bien qu'il semble que la nécessité d'un développement durable du logement abordable soit un consensus?

Pinel, ça coûte combien?

Le coût des systèmes d'incitation à l'investissement est l'une des principales critiques qui leur est adressée. Ainsi, malgré l’existence de plafonds d’investissement, outre des zones très tendues, telles que Paris, les coûts budgétaires par logement peuvent être très élevés. Par exemple, une personne dont le revenu déclaré est de 77 000 euros par an et qui investit dans un petit capital maximum (300 000 EUR) pour une période de 12 ans devrait déduire plus de 53 000 EUR de leurs impôts. Par comparaison, toutes les aides publiques à la production de logements sociaux de type PLAI - avec un plafond de 5,94 EUR par m² pour une zone égale à Pinel Zone A bis - 59 000 EUR, bien que la production de logements sociaux soit par définition beaucoup plus longue .

Reconnaissant le caractère "extrême" de cette affaire et afin d'évaluer les coûts budgétaires potentiels de Pinel, sur la base de la méthodologie proposée par le ministère du Logement en 2008, examinons d'abord la dépense fiscale moyenne pour les coûts de logement, puis multipliez-la par le nombre "Pinel" produit pour 2015. Cela nous permet d’estimer les coûts budgétaires de la génération "Pinel".

La dépense fiscale par appartement est calculée sur la base de paramètres microéconomiques moyens: l’appartement en question est un appartement standard, invariant dans la période, d’une superficie de 65 m²; son prix est déterminé sur la base du prix moyen au mètre carré pour la vente de logements neufs par les requérantes, comme indiqué dans l'enquête "Commercialisation de logements neufs" (ECLN) du quatrième trimestre de 2015 (3 892 EUR / m²); et enfin, l'investisseur a pris en compte une personne mariée à un enfant avec un revenu d'environ 60 000 EUR.

Les simulations n'incluent pas les revenus d'investissement (loyer) ni le cumul avec d'autres déficits fiscaux. La période de location est une période intermédiaire de 9 ans. Tout va bienpour cet investissement, le budget du pays est de 20 077 EUR. En supposant que 50 000 Pineles seront produits en 2015, le budget de production de Pinel dépassera 1 milliard d'euros.

Si cette estimation ne donne que l'ordre de la taille des coûts inclus, elle fournit tout de même un certain nombre de leçons. Un million d’euros d’aide d’État pour la construction d’un parc résidentiel de type PLAI, en plus de créer autant d’emplois que la construction de Pinel[2]Cela permettrait la création de près de 30 000 rochers supplémentaires chaque année ...

[1] Méhaignerie, Quilès-Méhaignerie, Périssol, Besson, Robien, Daubresse, Robien recentrée, Borloo Popular, Scellier, Scellier intermédiaire, Duflot et Pinel.

[2] François Hollande a souligné à juste titre dans cette intervention que la production de logements a créé deux emplois.


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