Loi de Pinel sur les parcs de stationnement, garages et conteneurs.
– réduire ses impôts en loi PINEL

Loi de Pinel sur les parcs de stationnement, garages et conteneurs. – réduire ses impôts en loi PINEL

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Quel est le système fiscal de Pinel et comment pouvons-nous l'optimiser avec les parkings?

Le système fiscal de Pinel est une disposition du Code général des impôts qui permet à l’acheteur de bénéficier d’un impôt sur le revenu. L'acheteur doit néanmoins respecter certaines conditions, telles que la location d'une maison pendant au moins 6 ans en tant que résidence principale, et le niveau de revenu du locataire ne doit pas dépasser un certain plafond. Les loyers sont également limités à m².

L'appartement doit également être situé dans certaines zones géographiques, qui sont déterminées par le décret. Ces zones sont considérées comme des zones où la demande d'embauche est supérieure à l'offre. Ce sont donc des zones "tendues". Il y a 5 zones principales: A, Abis, B1, B2 et C.

Veuillez noter qu'en 2017, seule la zone C n'était pas éligible pour Pinel, sauf circonstances exceptionnelles. À partir de 2019, B2 ne sera plus éligible.

En plus de réduire la taxe sur Pinel, de nombreuses personnes ne savent pas que vous pouvez optimiser votre investissement Pinel en achetant un parking, un garage ou un conteneur avec votre maison!

Nous expliquons ici comment optimiser votre investissement Pinel par le stationnement.

résumé

  1. Quels sont les avantages fiscaux de Pinel?
  2. Comment optimiser votre investissement Pinel avec parking, container ou garage?
  3. Où puis-je trouver un investissement Pinel + Parking optimisé?
  4. Quelles sont les limites de loyer supérieures pour Pinel?
  5. Quelles sont les limitations des actifs du locataire à Pinel?
  6. Quelles sont les zones géographiques Pinel?
  7. Un point important concernant la limitation des avantages fiscaux

  1. Quels sont les avantages fiscaux de Pinel?

L’investisseur de Pinel bénéficie d’une déduction fiscale de 2% du montant de l’investissement (jusqu’à 300 000 EUR) chaque année pendant les 9 premières années, puis de 1% au cours des 3 prochaines années. . Total 12% au cours des 6 premières années, 18% au cours des 9 premières années et 21% au cours des 12 premières années.

Deux maisons Pinel simultanées peuvent prétendre à une déduction fiscale.

La réduction d'impôt est calculée sur la base du prix d'acquisition total (frais de notaire compris) dans la limite de 5 500 € / m² de surface habitable (plus la moitié des pièces jointes, à l'exception du stationnement dans la limite de 8 m²).

Maintenant, prenez 1st Un exemple simple sans parking, ni caisse, ni garage, mais une terrasse.

Appartement de 39m² avec terrasse de 13m² au prix "entre les mains" 172.000 €. Une réduction d'impôt de 9 ans est calculée comme suit:

  • Surface considérée: 39m² + (13m² / 2) = 45.5m²
  • Prix ​​m²: 172 000 € / 45,5m² = 3 780 € (<5.500 € / m²) t
  • Déductions fiscales totales pour la période de 9 ans: 172 000 EUR x 18% = 30 960 EUR

Maintenant, prenons 2th par exemple, toujours sans parking et cette fois sans terrasse pour simplifier.

Studio de 15m² au prix de "travaux en mains" 90 000 €.

Une réduction d'impôt de 9 ans est calculée comme suit:

  • Surface considérée: 15m²
  • Prix ​​au mètre carré réservé: 90 000 € / 15 = 6 000 €, mais comme le prix est supérieur au plafond, le prix au m² est maintenu à 5 500 €.
  • Réduction totale d'impôt: 5 500 € x 15m² x 18% = 14 850 EUR

Veuillez noter que les locations que vous recevez seront imposées dans le cadre du système d'imposition foncière.

Voyons comment optimiser votre investissement Pinel avec un parking, un conteneur ou un garage.

  1. Comment optimiser votre investissement Pinel avec parking, container ou garage?

Nous proposons des programmes Pinel qui vous permettent d’investir dans plus d’appartements sur le parking, dans un box ou dans un garage et d’optimiser votre investissement.

Nous avons vu plus haut qu’une des limitations d’investissement à Pinel est qu’elle dispose de quotas de location par mètre carré. Par exemple, un loyer par mètre carré de logement situé dans la zone géographique Abis ne doit pas dépasser 16,96 €. Dans de nombreux cas, le loyer est inférieur au loyer du marché.

La surface à prendre en compte dans ce calcul consiste en une surface habitable d'un appartement, avec la moitié des annexes ajoutées (à l'exception des parkings, des box et des garages!) Dans la limite de 8m². Ça devient un peu compliqué. Le résultat est ensuite pondéré avec le coefficient suivant: (0,7 + 19/50% des plus grandes pièces jointes de 8m²) dans le coefficient 1,2.

Par conséquent, la location d'un parking avec un logement ne permet pas d'augmenter le loyer du plafond.

Prenons le premier exemple de calcul du loyer mensuel maximum d'un appartement de 39m² avec une terrasse de 13m² sans parking dans la zone A. Le calcul de la limite supérieure du loyer est effectué comme suit:

  • Surface considérée: 39m² + (13m² / 2) = 45.5m²
  • Loyer maximum par m² de zone A: 12,59 € / mois / m²
  • Plafond de loyer mensuel: (45.5m² x 12.59 €) x (0.7 + 19 / 45.5) = 640 € par mois

Prenons un deuxième exemple pour calculer le seuil de loyer mensuel d'un appartement de 39 m² avec une terrasse de 13 m² et un parking en zone A. Le calcul du montant du loyer est le suivant:

  • Surface considérée: 39m² + (13m² / 2) + 0m² (parking) = 45.5m²
  • Loyer maximum par m² de zone A: 12,59 € / mois / m²
  • Plafond de loyer mensuel: (45.5m² x 12.59 €) x (0.7 + 19 / 45.5) = 640 € par mois

La location de parkings avec des appartements Pinel ne permet donc pas de louer plus cher si le loyer du marché est supérieur à la limite supérieure du loyer. Au contraire, si le loyer sur le marché est inférieur au loyer qui est limité, la location d'un parking avec appartements permettra de louer des appartements plus chers et donc plus proches du loyer.

N'oubliez pas que l'objectif d'investissement de Pinel est de maximiser votre déduction fiscale tout en maximisant vos revenus locatifs (et en augmentant ainsi le plafond de loyer).

Pour optimiser votre investissement, Pinel propose deux solutions: en se connectant à un parking, un container ou un garage:

  • Vous pouvez louer un parking avec hébergement dans le même bail afin de pouvoir profiter de la réduction sur la place de parking;
  • Vous pouvez soit louer un parking séparément du logement, dans ce cas, vous n'avez pas de réduction sur la valeur du parking, mais avec un bail de stationnement, vous augmentez considérablement le revenu de la propriété.

Prenons l'exemple d'un appartement de 39 m² situé en zone A pour 172 000 €, comprenant un parking d'une valeur de 12 000 €.

Première situation: le loyer mensuel de l'appartement est de 500 €, le loyer mensuel est limité à 591 € et le loyer de stationnement de 75 €.

  • En louant un parking avec un appartement pour 500 € + 75 €, cette solution vous permet de bénéficier de 82 800 € de revenus locatifs en 12 ans, mais vous rembourse en outre 21% de la déduction fiscale correspondant à votre valeur. Votre achat de places de stationnement est de 36 120 €. Bénéfice total de 118 920 € sur 12 ans.

Deuxième situation: le loyer mensuel de l'appartement est de 650 €, le loyer mensuel est limité à 591 € et le parking locatif du marché est de 75 €.

  • Vous louez un parking avec une maison pour 591 € en raison du plafond du loyer, cette solution vous permet de profiter au préalable de 85 104 € de location pour 12 ans et de récupérer une réduction de 21% de la taxe sur la valeur de votre achat incluant un parking de 36 120 €. Bénéfice total de 121 224 euros en 12 ans.
  • Ou séparez le parking de l'hébergement. Vous louez l’unité en location sur le marché, qui est limitée à 591 € et un parking à 75 € par mois. Cette solution vous permet de récupérer 95 904 dollars de revenus de location sur 12 ans, mais vous ne pouvez rembourser la déduction fiscale de Pinel au logement plutôt qu’au stationnement. Cela vous donnera une déduction fiscale de 33 600 € au lieu de 36 120 €. Un bénéfice total de 129 504 € sur 8 000 € de plus que la première stratégie!

Imaginez donc l’intérêt financier que peut représenter l’acquisition d’un appartement Pinel lorsqu’il est vendu avec un box ou même parfois 2 box!

Nous intervenons donc!

  1. Où puis-je trouver un investissement Pinel + Parking optimisé?

Notre équipe d'optimisation du stationnement Pinel choisit les meilleures opportunités de Pinel d'un côté (en collaboration avec les plus grands promoteurs) et recherchera des programmes permettant d'optimiser le stationnement Pinel, Pinel Box ou le garage Pinel. ".

Nous parvenons parfois à augmenter la rentabilité de votre investissement Pinel de plus de 12%!

En particulier, notre équipe sélectionne d’abord les programmes offrant les meilleures options d’optimisation.

Ensuite, nous vous aiderons à choisir la meilleure stratégie d’optimisation de la location afin de maximiser la rentabilité de votre investissement Pinel.

De plus, nous proposons à tous nos clients un loyer pour leurs parkings, containers ou garages et nous les proposons en option pour un outil de gestion simplifié (taxe de leasing bancaire + paiement automatique). Et ça fait 12 ans!

Dernier point mais non le moindre, nos responsabilités incombent exclusivement au vendeur. Vous n'avez rien à payer.

  1. Quelles sont les limites de loyer supérieures pour Pinel?

Voici les investisseurs pour les plafonds Pinel 2018. Le stationnement, les box et les garages sont inclus s'ils louent ensemble.

Zone A bis Zone a Zone B1 Zone B2
16.96 EUR / m² 12.59 EUR / m² 10,15 EUR / m² 8.82 EUR / m²

  1. Quelles sont les limitations des actifs du locataire à Pinel?

Le tableau suivant indique les limites de ressources des locataires pour le loyer, qui ont été entrées le 01.01.2017.

Composition du logement des locataires Zone A bis Zone a Zone B1 Zone B2
Recettes fiscales (N-2) après déductions Recettes fiscales (N-2) après déductions Recettes fiscales (N-2) après déductions Recettes fiscales (N-2) après déductions
Personne seule 37,126 $ 37,126 $ 30.260 EUR 27.234 $
par 55.486 $ 55.486 $ 40 410 € 36 368 $
Personne seule ou couple avec une personne à charge 72 737 $ 66,699 $ 48 596 $ 43,737 $
Une personne seule ou un couple avec deux membres dépendants 86.843 EUR 79.893 EUR 58 666 $ 52.800 €
Une personne seule ou un couple avec 3 membres de la famille à charge 103.326 $ 94.579 EUR 69,014 $ 62 113 $
Une personne seule ou un couple avec 4 membres de la famille à charge 116 268 € 106 431 $ 77 778 € 70 000 €
Augmentation à chaque personne à charge du cinquième 12 954 $ 11.859 $ 8.677 EUR 7 808 $

  1. Quelles sont les zones géographiques Pinel?

Il existe une classification des zones géographiques Pinel.

Zone A bis Paris et 76 places: 78 Yvelines: Le Chesnay, Croissy-sur-Seine, Maisons-Laffitte, Le Pecq, Rocquencourt, Saint-Germain-en-Laye, Versailles, Le

Vesinet, Viroflay. Chatou, Marly-le-Roi, Vélizy-Villacoublay. 92 Hauts-de-Seine: Boulogne-Billancourt, Bourg-la-Reine, Antony, Asnières-sur-Seine, Bagneux, Bois-

Châteillon-Châtillon, Châteillon, Chaville, Clamart, Clichy, Colombes, Courbevoie, Fontenay-aux-Roses, Garches, La Garenne-Colombes, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret,

Malakoff, Marne-la-Coquette, Meudon, Montrouge, Nanterre, Neuilly-sur-Seine, Le Plessis-Robinson, Puteaux, Rueil-Malmaison, Saint-Cloud, Phoques, Sèvres, Vanves,

Vaucresson, Ville d'Avray. 93 Seine-Saint-Denis: Aubervilliers, Bagnolet, Les Lilas, Montreuil, Saint-Denis, Saint-Ouen, Pantin, Pré-Saint-Gervais, Neuilly Plaisir, Le Raincy,

Villemomble. 94 Val-de-Marne: Arcueil, Bry-sur-Marne, Cachan, Charenton-le-Pont, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Maisons-Alfort ,

Nogent-sur-Marne, Le Perreux-sur-Marne, Saint-Mandé, Saint-Maur-des-Fossés, Saint-Maurice, Villejuif, Vincennes, Ha-les-Roses. 95 Val d'Oise: Piscine Enghien

Zone a Le reste de l'agglomération parisienne Lille, Marseille, Lyon, Montpellier et certaines municipalités voisines, la Côte d'Azur (zone côtière de Hyères-Menton),

Genevois français

Zone B1 Des agglomérations de plus de 250 000 habitants, une grande couronne à Paris, des agglomérations chères, aux confins de la Côte d'Azur
Zone B2 Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres frontières onéreuses ou zones côtières ou frontière d'Île de France
Zone C Tous les autres lieux.

  1. Un point important concernant la limitation des avantages fiscaux

Depuis 2009, les déductions fiscales sont soumises à un plafond général pour le calcul de l'impôt annuel sur le revenu.

À partir de 2013, le plafond total est fixé à 10 000 EUR par an.

Voici une liste d’allégements fiscaux d’un plafond total de 10 000 euros:

  • Dispositifs Pinel, Duflot ou Scellier;
  • Device Censi Bouvard;
  • Dépréciation et amortissement de Robien et Borloo;
  • Investir dans le droit Demessine;
  • Investissements dans DOM COM;
  • Paiements au capital des PME;
  • Intérêts sur l'acquisition de la résidence principale;
  • Équipement de développement durable;
  • Emploi d'un employé à la maison;
  • Frais de garde pour les jeunes enfants.


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