Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019 – Investissement et fiscalité (loi Scellier)
– réduction impôt en loi PINEL

Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019 – Investissement et fiscalité (loi Scellier) – réduction impôt en loi PINEL

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Ceux qui me connaissent savent que j'ai assisté à plusieurs reprises à ce forum sur le droit Pinel, pris plusieurs exemples détaillés et expliqué qu'une étude qui donne une annonce commerciale est trompeuse (et que l'erreur peut atteindre 150 000, 200 000 ou 250 000). Cela peut sérieusement compromettre votre avenir) car les hypothèses sont souvent fausses, telles que la sous-estimation de l'impôt foncier (lorsque je réalise une étude, je la calcule toujours à partir d'une base de données fiable), des honoraires d'agence qui ne sont pas calculés "dans le monde réel" (selon le niveau , mais où sont les coûts supplémentaires?), etc.

Le pire est l'hypothèse de la revente que je vois dans toutes les études que vous m'envoyez depuis plus de trois ans.

Je vois que vous me donnez toujours le même type d’études à analyser (dans ce cas, je ne donne pas d’avis, je produis une expertise détaillée qui demande beaucoup de travail, je vous remercie donc de ne me demander que si vous êtes vraiment dans la phase d’investissement, pas seulement. Vous pensez, je ne pense pas que ce soit clair pour moi ou que trop de messages soient lus (le lien est ici: https: //forum.quechoisir.org/loi-pinel-2016-defiscalisation-loi-pinel-t49294.html et vous pouvez contactez ici [email protected], mais je ne répondrai qu'à ceux qui marqueront le téléphone, les plus petites corrections).

C’est la raison pour laquelle je poursuivrai avec les explications, mais sans présenter de cas détaillé, comme j’ai fait par le passé, car certaines d’entre elles ont évidemment été perdues en raison du risque élevé que vous courez si vous écoutez un vendeur qui vend Pinel. en tant que produit financier sûr qui effectue une étude de revente qui ne fonctionne pas, donc:

Lorsque vous achetez une maison à Pinel, vous payez généralement entre 30% et 40% de plus que dans l'ancienne, donc dans la même ville et dans le même quartier (vous pouvez vous fier à moi à ce stade, jamais par hasard et j'utilise une source fiable, car l'opération est enregistrée chez le notaire ).

Pinel vous donne droit à une déduction fiscale de 2% par an (18% sur 9 ans) En cette période d'économies fiscales, vous estimez avoir réalisé un investissement rentable, mais cette impression évolue rapidement. disparaissent lorsque ces réductions d'impôt disparaissent.

Pour un investissement de 180 000 €, une réduction d'impôt de 3 600 € par an ou 300 € par mois et un investissement de 240 000 € par mois. Ainsi, lorsqu'il disparaît, votre investissement commence à courir entre 300 et 400 € de plus par mois (et plus, si je considère l'impôt sur le loyer, qui devient de plus en plus important parce que les intérêts sur les prêts déductibles de l'impôt fondent de plus en plus vite).

Donc, avec le coût supplémentaire de 300 ou 400 € par mois, vous devez penser que le moment est venu de vendre. Il est également nécessaire de cacher ce grand inconvénient que vous annoncez après 9 ans d’études avec revente. Et c'est là qu'elle est tombée amoureuse et que vous allez perdre beaucoup:

Si, après 9 ans de bail, vous revendez, vous vendez de vieilles habitations. Ceux qui pensent différemment ont tort car l’appartement compte 9 personnes. Il n’ya donc pas plus de neuf personnes (s’il est correctement entretenu et si l’immeuble est ailleurs) et l’acheteur ne bénéficiera pas de la réduction des taxes que vous aviez (vous pouvez me faire confiance avec cela, j'ai 27 ans de déclin de mon activité avec le conseil et je ne compte pas le nombre de cas). Votre acheteur se référera ensuite aux prix de l’ancienne propriété.

N'oubliez pas que vous avez payé pour votre maison 9 ou 10 ans plus tôt, soit 30 à 40% plus chère que votre équivalent à l'ancien. Et comme après 9 ans, une étude commerciale mènera une étude de revente pour cacher le fait qu’elle est plus rentable sans réduire les impôts, l’hypothèse de revente à un prix sera autrement un désastre et vous ne suivrez pas.

Afin de pouvoir vendre à un prix d’achat, les prix de l’ancien bien immobilier du quartier devraient atteindre plus de 30% à 40% en dix ans. Si vous croyez que c’est parce que vous avez été hypnotisé par le vendeur: les prix ont fortement augmenté ces dernières années, bien plus encore, en plus des loyers et même plus que des salaires, ils vont donc inévitablement se régler un jour. ou même une réduction (il y a des cycles d'augmentations et de réductions de biens immobiliers, comme en bourse, cela s'appelle des corrections).

Maintenant, imaginez ce qui se passerait dans le cas d’une augmentation des taux de crédit, ce qui n’est pas impossible, car vous avez revendu dans 10 ans et il ya beaucoup de choses dans 10 ans.

Si j'ajoute que vous essaierez de vendre en même temps que tous les autres investisseurs, également hypnotisés, et que, simultanément, des centaines de maisons seront disponibles, je vous présenterai un concurrent afin que la pression soit inférieure au prix.

Si en plus de ces éléments vous avez également eu une mauvaise idée d'acheter dans la ZAC (ou dans l'un de ces plutôt "éco-quartiers" à la mode, qui est la même chose) avec une part importante de logements sociaux (de mémoire de la loi, SRU réclame une partie de l'ordre d'environ ¼) , vous ne pourrez peut-être même pas vendre au prix qui vous sera proposé car vous ne pourrez même pas supprimer votre crédit (j'ai suffisamment analysé le nombre de recherches à ce sujet. Je vous prie de bien vouloir vous dire que ce que j'écris ici est très sérieux). Ensuite, vous devrez le garder avec toutes les implications financières que vous pouvez imaginer pour votre maison.

Je vous conseille donc de bien réfléchir avant d'investir car l'hypothèse de revente n'est pas réaliste, mais c'est quand même un moyen lucratif et fiable pour Pinel de ne pas se développer car ce serait trop long. (nous devons prendre un exemple détaillé) et je ne veux pas informer mes concurrents qui avaient l'habitude d'utiliser ce que j'ai dit pour changer leurs études mais avec des produits inappropriés (ceux que j'ai choisis sont difficiles à trouver et je passe beaucoup de temps avec mes partenaires pour les trouver), mais induit encore en erreur l'investisseur.

En fin de compte, je dirai qu’un investissement rentable n’est pas seulement dans Pinel, mais que le problème de ces vendeurs est que Pinel ne doit vendre que parce qu’il est beaucoup plus facile de vendre une réduction d’impôt que le conseil en immobilier.

Et pour ceux qui veulent réduire les impôts sans prendre un risque important de revente de Pinel, il existe un système fiable (j'en dis un parce que je n'ai qu'un seul fournisseur qui remplit les conditions de mon assurance) et ce n'est pas le cas. à long terme, bien que je préfère offrir un investissement à long terme à mes clients, car ils me remercieront pour le jour où leur revenu diminuera au moment de leur retraite (je vous conseille de ne pas prendre ce sujet à la légère, car c’est l’une de mes spécialités depuis de nombreuses années et j’annonce que nous ne rirons pas trop.


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