Quelques précisions de Pretorian sur le droit de préférence mis en place par la loi Pinel en faveur d'un locataire commercial
– réduction impôt en loi PINEL

Quelques précisions de Pretorian sur le droit de préférence mis en place par la loi Pinel en faveur d'un locataire commercial – réduction impôt en loi PINEL

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La loi Pinel donne aux particuliers qui investissent dans de nouveau logements un bail d'une durée de 6, 9 ainsi qu'à 12 ans, une réduction substantielle de l'impôt sur le revenu (IR) pendant la durée du bail.

Ce système fiscal (loi Pinel) est pour objectif de promouvoir de nouveau logements à l'interieur des villes où la demande de logements est la plus forte, de sorte que le marché locatif est en particuliers actif.
La nécessité d'une location locative zones Pinel et d'éviter maisons construites.

Le système Pinel comprend une composante écologique et s'inscrit pleinement a l'intérieur du projet gouvernemental, notamment le Grenelle de l'environnement. Pour bénéficier de l'allégement fiscal, le logement doit observer à la usage RT deux mille douze ou bien à l'étiquette BBC.

DROIT DU PINEL CONDITIONS ET OBLIGATIONS DE RESPECTER LA LOI SUR LES BÉNÉFICIAIRES DU PINEL

La loi Pinel prévoit un revenu de réduction d'impôt de 6, 9 ou bien plus de 10 ans égal à 12, 18 ainsi qu'à 21% du plafond d'investissement, qui s'élève jusqu’à 300 000 euros.

Ainsi, un investisseuse peut bénéficier d'une réduction d'impôt de 36 000 € en 6 ans, de 54 000 € en 9 ans et pourquoi pas de 63 000 € en 12 ans.

La loi prévoit jusqu'à 2 investissements parmi an. L'investissement total ne dépasse pas 300 000 EUR dans an.

la loi pinel est une niche financier permettant de diminuer l’impôt, cependant ce n’est pas un produit que l’on cherche pour avoir de la rentabilité.
Donc si votre objectif est de atténuer votre impôt c’est le projet qu’il vous faut. Maintenant attention à la loi pinel : il faut se procurer or bon prix, au bon endroit, un projet de qualité... et malheureusement il est peu de fois difficile de réunir totaux ces facteurs.
Si vous arrêtez de louer avec le loyer plafonné de la loi Pinel, vous allez perdre votre avantage fiscal.

Je suis conseiller en investissement. Pour ego la loi Pinel est une niche fiscale même si il en existe d'autre. Votre emplacement me semble bien choisi aussi en région parisienne. Par moyennant votre effort d'épargne n'est pas bien calculé à le sens. Il y est plus de chose à tenir compte que juste le loyer et mensualités pour créer calculs sur votre investissement.
Si vous avez des questions, ne pas hésiter à revenir vers ego nous-mêmes pourrais vous conseiller sur la loi pinel.

Payent beaucoup d'impôts , je me suis intéressée or Pinel pour défiscaliser et garantir un revenu pour mes vieux jours.
Après quelque peu de recherches, ça ne semble pas être le premier moyen.
Je cherche des conseils au sujet de la meilleure stratégie d’achat locatif pour defiscaliser, avoir un rapport élevé
la loi Pinel marche bien quand l’applique correctement d’une part pour la fabrication nouvelle et louer sur 4 à douze ans c’est intéressant. C’est ce que nous-mêmes m’apprête à réalisé j’achète le terrain bientôt et nous-mêmes construis ensuite je loue en loi Pinel sur 4
Attention aux points suivants :
- coût de vente artificiellement gonflé or origine d’une défiscalisation.
- La rétrocession dans 12 ans n’est nullement assurée à iso coût encore moins d’une plus value se retrouve sur le marché trop de biens en revente au même immédiatement
- vacances locatives importantes sur certaines régions
L’idéal serait de consulter un BON gestionnaire de patrimoine qui aura une vue d’ensemble et agira selon vos buts prioritaires à court, moyen et long terme.
Si un investissement à l’étranger à l’île Maurice avec bonne intérêt et optimisation fiscale vous tente, je peux vous renseigne
Il faut faire un topo absolu avec un conseiller patrimonial, la loi Pinel est une solution intéressante pour vous ou peut être le déficit foncier. Si on est dans la tranche à 14% le déficit foncier n'est pas pas mal rentable. Il faut aller composer des revenus fonciers important pour remorquer son déficit par la suite ...
Enfin vous pouvez pas mal bien investir dans l'immobilier et "défiscaliser" à côté dépourvu passer selon l'immobilier des multiples solutions existent tel que par contre la loi PINEL. Faites un point achevé sur votre situation avec un conseiller en gérance de patrimoine.

Les articles récents en les avis en loi Pinel


Pendant longtemps, le locataire commercial n’avait pas légalement droit à un droit de priorité dans le cas de la vente de locaux loués par le locataire, contrairement aux locataires ruraux et locataires. Loi no. 2014-626 du 18 juin 2014 La loi Pinel a corrigé cette anomalie en introduisant l'article L.145-46-1 du code de commerce, qui permet au locataire d'acquérir en priorité un bien qu'il loue dès lors que le propriétaire a l'intention de l'abandonner.
La publication du texte a donné beaucoup d'encre. Pour une raison bien fondée, la doctrine et les praticiens ont attiré l'attention sur un certain nombre d'incertitudes. Ils incluent la portée, les conditions de mise en œuvre et la nécessité d'un nouveau texte. Au premier semestre de 2018, certains de ces problèmes ont été résolus par la jurisprudence. Cet accent sera l'occasion de nous intéresser.
Ordre public
Après l'entrée en vigueur de l'article L.145-46-1 du Code de commerce, le législateur n'a pas modifié la liste des dispositions d'ordre public de l'article L.145-15 du code. Cependant, il faut supposer que le droit d'un locataire commercial n'était pas soumis à la politique publique, bien que le droit de préemption mis en place au profit des locataires et des locataires énonce explicitement la politique publique? Évidemment pas. La Cour de cassation a récemment statué que le droit du locataire commercial à l'ordre public (Cass civic, 3, 28 juin 2018, n ° 17-14.605). Cette solution compromet toutes les clauses dans lesquelles le droit de préférence a été exclu.
bénéficiaire
Le droit aux préférences ne profite qu’à un locataire commercial. Lorsqu'un contrat de location simple est résilié avant la vente des locaux commerciaux, l'exploitant de l'entreprise ne peut prétendre au bénéfice du droit de priorité visé à l'article L.145-46-1 du code. Bien qu’il occupe toujours des locaux au moment de la vente, jusqu’au versement d’une indemnité d’expulsion (CA Paris, 28 mars 2018, n ° 16/13272). Cette solution met l'accent sur la nécessité d'un titre de locataire pour pouvoir bénéficier du droit à des préférences. Le simple droit de garder les locaux inutilisables.
domaine
L'article L. 145-46-1 du code de commerce est applicable en cas de vente d'espaces commerciaux ou artisanaux. Ce droit de préemption exclut la location à bail de terrains nus, même s’il soutient la construction ou l’aménagement par le locataire pour l’exercice de son activité et avec l’autorisation du bailleur, s’ils restent en la possession du locataire (CA Aix-en-Provence, 30 janvier 2018, 16/19016).
L'article L.145-46-1 du code de commerce indique explicitement que le droit de préférence n'est pas applicable dans les hypothèses suivantes:
allocation individuelle de plusieurs locaux d'un groupe d'entreprises;
attribution séparée de locaux commerciaux séparés;
transfert des locaux commerciaux au copropriétaire du complexe commercial;
transfert de locaux au conjoint du bailleur ou au successeur ou au descendant du bailleur ou de son conjoint;
une affectation complète d'un bâtiment comprenant des locaux commerciaux.
Sur ce dernier point, la Cour de cassation a clairement expliqué pourquoi le preneur à bail de la partie du bien vendue à la vente exigeait l’utilisation du droit de préférence. Selon cette présomption, la High Court a exclu l'utilisation du droit de préférence, notamment parce que, dans ce cas, le complexe immobilier a été vendu aux enchères publiques (Cass, 3rd civil, 17 mai 2018). 17-16.113).
Prix ​​de vente
Le bailleur qui envisage de vendre ses locaux commerciaux doit au préalable informer le locataire de la vente. L'offre de vente émise par le bailleur ne doit pas inclure de frais de négociation. La vente est donc terminée lorsque le locataire a informé le propriétaire de l'acceptation qu'il achèterait l'immeuble à un prix de vente, alors qu'il ne voulait pas payer la commission d'un agent immobilier agréé par le propriétaire. Telle est la solution à l'arrêt du 28 juin 2018 (3ème Cass civique, 28 juin 2018, n ° 17-14.605). Il est raisonnable que le locataire ne soit pas responsable de la commission d'un agent immobilier, ce dernier n'étant pas en contact avec le bailleur. C’est précisément cette solution qui prévaut en ce qui concerne les droits d’avance qui ont été imposés aux locataires d’immeubles résidentiels (voir par exemple Cass, 3rd civil., 3 juillet 2013, n ° 19 442).
Ce qui précède souligne les difficultés pratiques liées à l’introduction du droit de donner un avantage au locataire économique. Bien que toutes n'aient pas été résolues, les différentes décisions notifiées présentent l'avantage d'améliorer le régime de l'article L.145-46-1 du code de commerce afin de donner à chacun plus de bénéfice.

les auteurs
Sandra Kabla, conseillère conseil en droit immobilier et commercial

Certaines des explications de Pretorian sur les droits de préférence introduits par la loi Pinel au profit d'un locataire commercial - l'article est paru dans une lettre sur les baux commerciaux de juillet 2018 [rate]