Quel domaine investir à Pinel?
– investissement locatif loi PINEL

Quel domaine investir à Pinel? – investissement locatif loi PINEL

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Studio ou deux chambres? C’est une question que les particuliers demandent de commencer par investir dans le loyer. Mais avant de choisir votre maison, vous devez toujours définir votre objectif. Certains investisseurs veulent réduire leurs impôts. D'autres écrivent leur projet dans une perspective patrimoniale, comme le mettait en avant le promoteur qui travaille dans le grand ouest: "Les investisseurs qui souhaitent créer des actifs de qualité se concentrent sur certains titres sur des marchés immobiliers tendus. Ils espèrent bénéficier d'une valeur ajoutée en revendant leurs biens immobiliers pour une période de 10 à 15 ans. Certains investisseurs peuvent également opter pour rester dans cet appartement à la retraite ou pour accueillir vos enfants.

Bons objectifs. Mais attention, si Pinel est un outil très intéressant pour payer moins d’impôts, ce n’est pas une fin en soi. N'oubliez jamais de louer et d'acheter une pierre. Vous devez donc examiner toute une gamme de questions pour réussir à investir dans une nouvelle maison. Ainsi, lors du choix de votre maison, vous devrez externaliser son potentiel de location, sa rentabilité, sa revente et la sécurité de votre investissement. Il y a tellement de critères qui peuvent varier d'une surface à l'autre. Concentrez-vous sur quatre types d’investissement.

Sept points d'investissement clés de Pinel

  • Point 1 Pinel est une réduction d'impôt de 12% du prix du logement pour plus de six ans, 18% en neuf ans et 21% en douze ans. La réduction est de 2% par an pendant six ou neuf ans. Dans la période de neuf à douze ans, il est réduit à 1% par an.
  • Point 2. T L'allégement fiscal est plafonné à 5 500 € par mètre carré. La base de calcul ne doit pas dépasser 300 000 €. Par exemple, vous pouvez investir dans une propriété de 6 500 € / m², mais la réduction sera calculée à 5 500 € / m².
  • Point 3 L'investissement Pinel est autorisé pour deux unités par an avec la même base de calcul (la propriété est de 120 000 EUR et, par exemple, de 180 000 EUR). C'est une bonne solution pour répartir les risques locatifs et gérer les offres d'emploi.
  • Point 4 L'appareil est valable dans les zones de tension (zones Abis, A et B1) jusqu'au 31 décembre 2021. Il n'est pas possible d'investir à Pinel dans les villes de province comptant moins de 250 000 habitants (zones B2 et C de l'appareil). Pour ceux qui ont signé un pré-contrat dans les zones B2 et C avant le 1er janvier 2019, une mesure transitoire est envisagée: ils peuvent bénéficier d'un allégement fiscal s'ils signent leur charte authentique avant le 15 mars 2019.
  • Point 5 Afin de bénéficier de l'avantage fiscal, l'investisseur doit respecter la limite supérieure de loyer et de fonds du locataire. Ces conditions sont loin d’être dissuasives: les plafonds de loyers sont assez proches du loyer pour le marché libre, et plus de huit Français sur dix se situent dans la limite supérieure des ressources.
  • Chef 6. L’investisseur doit louer un logement vide (régime fiscal des revenus de la propriété), d’une durée minimale de six ans, comme résidence principale du locataire. En d'autres termes, il n'est pas possible de louer un pinel équipé.
  • Point 7. L'investisseur peut engager un ancêtre ou ses descendants et bénéficier d'une déduction fiscale. Ces locataires familiaux doivent respecter les critères de l'appareil. Ils doivent remplir les conditions des ressources et être séparés du domicile fiscal du demandeur.

important: L'avantage fiscal a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2021 dans les zones Abis, A et B1. Les plafonds des loyers et des actifs des locataires utilisés dans nos affaires sont ceux de 2018. Ceux de 2019 ont été publiés au Journal officiel de l'impôt sur les finances publiques (Bofip) du 1er avril 2019. Ils sont très proches de ceux de l'année dernière. La limite supérieure de loyer pour la zone A pour 2019 est fixée à 12,75 EUR / m², contre 12,59 EUR / m² en 2018.

Investissez dans Pinel en studio

Surface recommandée: 30 à 35 m². Exemple: à Nogent-sur-Marne (94), studio de 34,8 m2 et annexe de 8 m². Loyer gratuit: 728 €. Rendement brut du loyer: 4,43%

Avantages du studio. Studio est l’un des appartements, offrant l’une des meilleures locations, avec un rendement brut allant jusqu’à 4%, parfois même 5%, sans avantage fiscal. Ces domaines sont en effet très recherchés par les jeunes professionnels débutants et les étudiants. Le développement de la diversité a également accru la demande. La rentabilité des studios augmente, car certains systèmes fiscaux, tels que la loi Pinel, autorisent des loyers plus élevés pour de petites surfaces. Le loyer par mètre carré est en réalité supérieur au loyer d'un appartement de deux chambres.

Inconvénients du studio. La rotation du loyer est importante dans le studio. Le locataire reste rarement plus de deux ans. Plus de passagers seront surveillés pendant cinq ans. Cela causera des dommages. Des travaux correctifs seront nécessaires. La liquidité du studio est pire que dans un appartement de trois pièces. Cette petite zone a un potentiel réduit pour les clients. En effet, les investisseurs représentent la grande majorité des candidats qui souhaitent toujours négocier une réduction du prix d'achat.

Astuce La cuisine, équipée d'une plaque de cuisson, d'un réfrigérateur et d'une hotte, est essentielle à la location d'un studio. Les meubles de salle de bain faciliteront également le rangement. "L'achat d'une place de parking doit être déterminé en fonction de l'offre de transports en commun proposée à proximité de l'hébergement. Si celui-ci se trouve en dehors du centre, le stationnement sera avantageux pour le locataire", dit le promoteur Ile.

Studio: nos indicateurs
Demande de location: correcte
Rentabilité: élevée
Revente: correcte

Investir à Pinel dans le T1 bis

Surface recommandée: 33 à 39 m². Exemple: à Pré-Saint-Gervais (93), T1 à 39.2 m². Loyer HC: 719 €. Loyer brut: 4,27%.

Utilisez T1 bis. Le panel de locataires est plus important que le panel de studio. "Conçu entre un studio et deux chambres, ce produit convient aux couples célibataires comme aux jeunes couples. Et le retour sur le loyer semble être très intéressant et dépasse les 4%", analyse le commercialisateur de nouveaux programmes. Cette propriété est également plus liquide sur le marché de la revente. Parce qu'il est en concurrence avec deux pièces disponibles pour opter pour le T1 bis spatial, par exemple une surface de 39 m². Quelques ajustements seront nécessaires. Il est conseillé de diviser l'espace.

Inconvénients de T1 bis. Ils ne le sont pas, à la condition expresse de choisir un bon emplacement. La règle que vous n'oubliez pas concerne tous les types d'investissement en location. Un logement bien placé est plus facile à louer, nécessite plus de valeur et est mieux vendu à la fin de l'opération.

T1bis: nos indicateurs
Demande de location: prise en charge
La possibilité de rentabilité: bien
Revente: très liquide

Investir dans Pinel en T2

Surface recommandée: 42 à 45 m². Exemple: à Montreuil (93), un appartement de deux pièces de 48,24 m² et une extension de 1,66 m². Loyer: 771 €. Loyer brut: 4.21

Utilisez T2. Le panel de locataires d'un appartement de deux pièces est plus large que dans le studio. Ce type de propriété peut mener à la fois les jeunes travailleurs et un couple avec un enfant. Les loyers utilisés permettent à la marge brute tirée des loyers de 3,80 à 4,30%. En revente, cette zone intéressera également un plus grand nombre d’acheteurs: investisseurs et particuliers souhaitant devenir propriétaires de leur résidence principale. Le taux de fluctuation des loyers est inférieur à celui du studio. Cela se traduira par moins de réparations entre les deux locataires.

Inconvénients de T2. "Il est toujours préférable d'acheter une plus grande surface, même si le ticket d'investissement est plus élevé", conseille Nicolas de Bucy. "Parce que la sensation d'espace est plus importante pour le locataire que pour l'acheteur." " Vous pouvez également installer des armoires dans la cuisine. Mais l'achat d'appareils électroménagers n'est pas nécessaire car les locataires utilisent généralement leurs propres appareils. Attention: "le manque de parking peut bloquer la location", met en garde le promoteur de la rhonépine.

T2: nos indicateurs
Demande de location: prise en charge
La possibilité de rentabilité: bien
Revente: très liquide

Investissez dans Pinel en T3

Surface recommandée: 60 à 65 m². Exemple: à La Garenne-Colombes (92), un appartement de trois pièces de 62,6 m² avec annexe de 11,8 m². Loyer: 1.122 €
Rendement brut des loyers: 3,73%

Utilisez T3. Les trois pièces recherchées par les familles sont l’une des valeurs fiables de l’investissement. Le produit devient de plus en plus populaire car plusieurs nouvelles maisons de ce type sont louées sur le marché. Les investisseurs peuvent s'attendre à un revenu brut de 3,5 à 3,90%.

Inconvénients de T3. L'investissement est le résultat du premier investisseur, qui dispose rarement du budget nécessaire. Pour l’achat de trois chambres, il faut calculer entre 230 000 et 240 000 €. Le cash-flow est plus élevé que pour T2 ou studio. Place de parking est obligatoire.

Q3: nos indicateurs
Demande de location: prise en charge
La possibilité de rentabilité: bien
Ils vendent très couramment: bien

Investir à Pinel dans la maison

La maison de ville, d’une superficie de 80 à 100 m², est l’un des produits familiaux les plus populaires. Cette zone se loue plus rapidement, car dans la plupart des agglomérations, elle manque légèrement. Rentabilité d'un bail? En moyenne, il dépasse 4%.

Avantages de la maison. Rotation faible du bail. Les familles restent encore quelques années dans ce bien avant de déménager dans leurs propres maisons. Meilleure liquidité sur le marché de la revente. Rarement, la nouvelle maison intéresse les familles qui souhaitent accéder à la propriété, un réservoir de clients très importants. Sans parler de certains investisseurs. La maison doit être suffisamment proche des écoles, des commerces et des transports en commun pour éviter les fréquents déplacements quotidiens des locataires. Le critère qui se développe dans ses spécifications. Une place de parking ou un garage est apprécié.

Faiblesses de la maison. "Louer une maison est une vraie saisonnalité. Après avoir loué des familles, elles commencent généralement à chercher entre avril et septembre et sont prêtes à rendre leurs enfants. Louer une maison en décembre serait plus difficile" t, met en garde contre la commercialisation de logements neufs.

Accueil: nos indicateurs
Demande d'embauche: très forte
La possibilité de rentabilité: bien
Revente: super

Investir dans une maison: une expérience de vie
Réduire les taxes. C’est l’objectif fixé par Patrice et Françoise, le couple habitant dans les plus grandes salles (Sarthe), qui vont considérablement augmenter leurs impôts grâce à l’entrée de leurs enfants sur le marché du travail. Patrice et son épouse, propriétaire de leur résidence principale, ont rapidement choisi un investissement en location de navires. "Je voulais acheter un appartement au Mans pour le louer", indique cet employé. "Mais mon conseiller en patrimoine m'a mis en garde contre le fait que le marché de la location était saturé. De plus, les deux œuvres étaient difficiles à vendre, quelques unes en dessous de leur prix d'achat. Mon conseiller m'a dit le programme de la maison. " François a étudié l'offre de nouveaux appartements avant de choisir ce programme.
Situé à la périphérie de Tours (37) non loin des universités, ce programme a proposé une trentaine de maisons. Le service, la proximité de l'hôpital, le potentiel de développement du quartier ont convaincu le couple d'acheter une maison de 85 m² avec un jardin de quatre chambres à coucher. Son prix? 211.700 €. "Il y a plusieurs maisons à louer dans cette zone. Louer cette propriété nous permet de rester locataires plus longtemps, contrairement à l'appartement où le trafic est plus important" tdit Patrice.
La location d'une maison est censée lui permettre de disposer d'un loyer de 700 EUR par mois pour une période de neuf ans, selon le plafond de Pinel. Flux de trésorerie 500 € par mois. Un couple peut s’attendre à un revenu locatif brut pouvant atteindre 3,96%. Si la gestion du loyer de sa maison, livrée en mars 2015, est confiée à un expert la première année, il entend prendre en charge la gestion de son bien l'année suivante.

Investissement: sélectionnez Villejuif
Sophie Gille-Lesouf entend maintenir sa liberté à dix-sept ans! Cette ingénieure ne veut pas acheter sa résidence principale, un investissement qui pourrait ralentir sa carrière et entraver sa liberté de mouvement. Elle a tellement choisi l'investissement dans le loyer pour augmenter son épargne que réduire ses impôts. Cette jeune femme a d'abord dirigé ses recherches à Châtenay-Malabry (Hauts-de-Seine). Le programme souhaité était finalement en retard, Sophie ayant abandonné cette opération car elle souhaitait rapidement taxer.
La bonne nouvelle est venue de Villejuif. En effet, dans cette commune du Val-de-Marne, deux salles de 44 m² ont été vendues pour un montant de 255 000 euros, ce qui correspond à son budget. "J'ai aussi exploré les communes situées au nord de Paris, comme Saint-Ouen (Seine-Saint-Denis)"véritable ingénieur. "Mais investir dans ces villes revient à placer le quartier dans l’avenir, contrairement au Sud plus sûr de Paris. Villejuif m'intéresse car cette ville est à mi-chemin entre Paris et Orly. Les personnes travaillant à l'aéroport d'Orly peuvent prendre des précautions particulières. L'appartement est agréable car il est situé près du métro. Pour vous assurer que vous avez toujours un locataire. "
Lorsque le bâtiment sera achevé, Sophie pourra visiter son futur appartement de 44 m² exposé au sud-ouest. L'achat de l'appartement a été signé avant le 31 décembre 2013. Les clés lui ont été remises le 1er janvier 2015. Son appartement sera loué selon la loi de Pinel et le loyer sera de 850 euros par mois. La rentabilité de la propriété devrait être de 4% brut. Toutefois, en raison de l’avantage fiscal, l’investisseur devrait augmenter sa rentabilité de 0,5%.


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