Loi Pinel: négociation ou arnaque? Grande hypocrisie des investisseurs immobiliers
– réduire ses impôts en loi PINEL

Loi Pinel: négociation ou arnaque? Grande hypocrisie des investisseurs immobiliers – réduire ses impôts en loi PINEL

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La loi Pinel donne aux particuliers qui investissent dans de nouvel logements un bail d'une durée de 6, 9 ainsi qu'à 12 ans, une réduction substantielle de l'impôt sur le revenu (IR) pendant la durée du bail.

Ce système fiscal (loi Pinel) est pour objectif de promouvoir de nouveaux logements dans les villes où la demande de logements est la plus forte, de sorte que le marché locatif est en particuliers actif.
La nécessité d'une location locative Pinel et d'éviter maisons construites.

Le système Pinel comprend une composante écologique et s'inscrit pleinement a l'intérieur du projet gouvernemental, le Grenelle de l'environnement. Pour bénéficier de l'allégement fiscal, le logement être conforme à la règle RT deux mille douze ou bien à l'étiquette BBC.

DROIT DU PINEL CONDITIONS ET OBLIGATIONS DE RESPECTER LA LOI SUR LES BÉNÉFICIAIRES DU PINEL

La loi Pinel prévoit un revenu de réduction d'impôt de 6, 9 ainsi qu'à douze ans permanent à 12, 18 ou 21% du plafond d'investissement, qui s'élève jusqu’à 300 000 euros.

Ainsi, un investisseuse peut bénéficier d'une réduction d'impôt de 36 000 € en 6 ans, de 54 000 € en 9 ans ou de 63 000 € en 12 ans.

La loi prévoit même 2 investissements par an. L'investissement total ne dépasse pas 300 000 EUR en an.

la loi pinel est une niche financier permettant de diminuer l’impôt, cependant ce n’est pas un produit que l’on cherche pour avoir de la rentabilité.
Donc si votre objectif est de réduire votre impôt c’est le projet qu’il vous faut. Maintenant attention à la loi pinel : il faut commander au bon prix, en or bon endroit, un projet de qualité... et seulement il est quelques fois difficile de réunir terminés ces facteurs.
Si vous arrêtez de louer avec le loyer plafonné de la loi Pinel, vous allez perdre votre avantage fiscal.

Je suis conseiller en investissement. Pour ego la loi Pinel est une bonne niche fiscale même si il en existe d'autre. Votre emplacement semble bien choisi aussi en région parisienne. Par malgré votre effort d'épargne n'est pas bien calculé à mon sens. Il y est plus de chose à tenir compte que juste le loyer et mensualités pour fonder les calculs sur votre investissement.
Si vous avez des questions, ne pas hésiter à revenir vers moi nous-mêmes pourrais vous conseiller sur la loi pinel.

Payent beaucoup d'impôts , je me suis intéressée au Pinel pour défiscaliser et garantir un revenu pour mes vieux jours.
Après un soupçon de recherches, ça ne semble pas être le meilleur moyen.
Je cherche des avis concernant la meilleure stratégie d’achat locatif pour defiscaliser, avoir un efficience élevé
la loi Pinel marche bien quand on l’applique correctement d’une part pour la fabrication bruit et louer sur 4 à presque 15 ans c’est intéressant. C’est ce que nous-mêmes m’apprête à réalisé j’achète le terrain bientôt et nous-mêmes construis ensuite nous-mêmes loue en loi Pinel sur 4 ans
Attention aux points suivants :
- cotation de vente artificiellement gonflé d'or cause d’une défiscalisation.
- La revente dans 12 ans n’est nullement assurée à iso coût encore moins d’une plus value se retrouve dans le secteur trop de biens en revente en or même imminent
- les vacances locatives importantes sur plusieurs zones
L’idéal serait de consulter un BON gestionnaire de patrimoine qui aura une vue d’ensemble et agira selon vos objectifs prioritaires à court, moyen et long terme.
Si un investissement à l’étranger à l’île Maurice avec intérêt et optimisation fiscale vous tente, nous-mêmes peux vous renseigne
Il faut faire un point plénier avec un conseiller patrimonial, la loi Pinel est une solution intéressante pour vous ainsi qu'à peut être le déficit foncier. Si est dans la tranche à 14% le déficit foncier n'est pas très rentable. Il faut aller composer des revenus fonciers important pour remorquer son déficit parmi la suite ...
Enfin vous avez la possibilité super bien investir dans l'immobilier et "défiscaliser" à côté dépourvu passer chez l'immobilier des multiples résultat existent comme par exemple la loi PINEL. Faites un point intégral sur votre situation avec un conseiller en gérance de patrimoine.

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Nous avons tous entendu parler de cette célèbre loi Pinel, qu'elle soit bonne ou mauvaise. Les conseillers en gestion immobilière disent que c'est l'investissement le plus immobilier en immobilier, tandis que les investisseurs immobiliers crient au scandale dès qu'ils entendent parler d'une exemption de taxe.
La loi de Pinel, qu'est-ce que c'est?
La loi de Pinel est un système fiscal créé par Sylvia Pinel, ministre du Logement de Hollande. Le principe est simple: un assujetti achète un nouveau bien à louer sous certaines conditions et a le droit de réduire l'impôt sur le revenu d'environ 12%, 18% ou 21% à 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Par exemple, en achetant un appartement approprié Pinel pour 100 000 EUR et en supposant qu'il soit embauché pour 9 ans, l'investisseur peut se prévaloir d'une déduction fiscale de 18 000 EUR. 2 000 euros par an pendant ces neuf années. S'il était responsable de 5 000 € d'impôt sur le revenu par an, il serait réduit à 3 000 €.

Un principe simple qui ne fait pas l'unanimité.
Bien que les investissements de Pinel soient souvent proposés par des consultants en gestion d’actifs, ils n’ont de toute façon aucun goût. En fait, demandez à un investisseur immobilier expérimenté qui est habitué à investir dans le précédent, en pensant à ces programmes d’exonération fiscale, et vous pourrez le voir vivre sur une souche.
Les "investisseurs rentables", comme ils veulent se déclarer, conviennent que l'acquisition de nouveaux biens immobiliers est une grave erreur et qu'il serait préférable de ne rien faire comme investir dans Pinel. En tant que consultant en gestion de patrimoine et investisseur immobilier, je m'interrogeais sur les arguments présentés par ces deux parties afin de trouver une réponse neutre à ceux qui s'interrogent sur l'importance d'investir dans de tels produits. Et vous verrez que mon opinion est beaucoup moins radicale que mes collègues des deux côtés. Les principaux arguments avancés par les investisseurs immobiliers sous la forme d’un acte d’accusation, accompagnés de quelques explications, sont les suivants:

"Les nouveaux biens immobiliers coûtent 20 à 30% de plus qu'un vieil immeuble: en acheter de nouveaux a perdu 20 à 30% de votre investissement depuis le début."
En fait, comme une voiture neuve, elle peut perdre 20 à 30% de sa valeur, immédiatement du concessionnaire chez lequel vous l'avez achetée. Alors, pourquoi acheter une nouvelle voiture? C'est peut-être parce qu'il offre des garanties supplémentaires pour l'achat d'une voiture d'occasion; il peut être nécessaire d'éviter les "mauvaises surprises" dues au mauvais entretien du premier propriétaire; Peut-être est-ce finalement une question de confort, de consommation. Faites un parallèle avec l'immobilier et vous comprenez maintenant pourquoi certains sont orientés vers un neuf et non vers un ancien.
En outre, tout comme de nouvelles voitures doivent être construites, de nouvelles propriétés doivent être construites. Pourquoi avons-nous besoin de nouveaux véhicules? Parce que l'ancien matériel roulant ne suffit pas pour répondre aux besoins de tous les conducteurs. Quand un jeune obtient un permis de conduire, cela ne signifie pas qu'un vieil homme vend sa voiture et cesse de conduire de façon permanente ... la famille s'agrandit-elle? Porsche ne suffira pas pour accueillir 4 enfants… le couple se sépare et c'est Madame qui s'occupera des enfants? Le Seigneur est susceptible de vendre l'univers contre une voiture moins grosse et plus puissante.
Il en va de même pour l'immobilier, mais l'idée n'est pas de "construire pour construire", mais de répondre aux besoins. Aujourd'hui, il manque en France plus d'un million d'habitations en croissance chaque année. La raison? Maintenant, les gens bougent de plus en plus, ne restent pas dans la même entreprise pendant 40 ans, bougent, divorcent, se remarient, créent des familles unies, se décomposent, se réorganisent. Afin de répondre à ces tendances démographiques, près de 500 000 unités résidentielles devraient être construites chaque année, où il est difficile de produire plus de 350 000 logements. Le déficit susmentionné augmente de 150 000 par an. D'un point de vue économique, la construction est essentielle et, par conséquent, l'achat de nouveaux appartements est essentiel, tout comme il est absolument nécessaire de produire des voitures pour répondre à la demande.
N'ayant pas les moyens de financer toutes ces structures, l'État a décidé d'y attirer des particuliers et de mettre en place des systèmes fiscaux (à partir des années 1980, bien avant la loi Pinel) pour résoudre ce problème. . Pourquoi cette carotte fiscale? Entre autres choses, remplacer le fait que la nouvelle propriété coûte 20 à 30% de plus que le prix du marché dans des conditions "normales". Tous les investisseurs doivent-ils perdre de l'argent en investissant dans un nouvel immeuble? Évidemment pas. Mais vous devez faire partie du contribuable à 10% qui ne perdra pas d'argent avec un investissement dans Pinel, doit se conformer à certaines règles, dont l'une est la reine: l'emplacement! Comme on peut gagner en achetant un nouveau véhicule, cela s'applique également aux nouveaux biens immobiliers. Ce sera plus facile de passer à travers l'achat de Porsche (les marques prendront éventuellement une valeur) que Clio ... Ce sera plus facile d'acheter avec Lyon (+ 9% entre mai 2017 et mai 2018), Le Mans (-9% dans la même période).

"Les nouveaux biens immobiliers n'apportent aucune garantie de loyer".
C’est l’un des arguments les plus utilisés par les investisseurs immobiliers pour résoudre les arguments des vendeurs de Pinel, mais c’est au moins un argument que je comprends des deux côtés. La sécurité de la sécurité existe-t-elle vraiment, que ce soit dans un nouveau ou dans un ancien? Bien sur que non Bien sûr, il existe des possibilités d'optimiser vos options de location de votre propriété, mais dans le nouveau, il est aussi bon que dans l'ancien, et le plus souvent, il s'agit de soumettre des arguments commerciaux au lieu d'avoir une recette miraculeuse. Certains disent que le nouveau prix est moins cher, ce qui est vrai parce que les nouveaux bâtiments répondent aux normes énergétiques pour réduire la consommation d'énergie ou même s'efforcent de devenir des constructeurs de ressources, ce qui signifie que les bâtiments d'aujourd'hui génèrent plus d'énergie que nécessaire. D'autres insisteront sur le sceau de l'ancien loyer, parfois inférieur (bien que le nouvel immeuble soit maintenant soumis aux règles de détermination des zones et des loyers, afin notamment d'éviter l'enthousiasme que vous avez peut-être connu avec des appareils tels que Robien ... ces règles sont destiné principalement à protéger l’investisseur), etc.
Quoi qu’il en soit, et bien que le loyer ne soit pas payé, le nouveau n’est pas plus sûr que l’ancien. Dans les deux cas, cependant, il sera nécessaire de remettre en question deux points essentiels: l'emplacement (encore ...) et la demande.
Localisation car l’acquisition de biens immobiliers dans les profondeurs de la Creuse est susceptible de réduire les chances de location d’un bien par rapport à celui qui, par exemple, investit dans le centre de Lyon.
La demande parce qu’il n’est pas suffisant d’acheter au bon endroit, mais elle doit répondre à la demande de location sur place. Acheter un studio meublé à la campagne, où la plupart des familles avec 3 enfants, non. Acheter un studio équipé dans le centre-ville, à proximité des transports en commun, des commodités et devant la faculté, oui.
Le prochain argument.

"Les nouveaux biens immobiliers ne sont pas (trop) rentables (aussi anciens)."
Premièrement, je ne peux pas dire le contraire, en tant qu’investisseur ancien. Deuxièmement: est-ce une mauvaise chose? Troisièmement: on ne peut pas généraliser.
Est-ce une mauvaise chose: absolument pas. Si le seul objectif est de faire un profit, cela pose évidemment un problème. Mais: ils ne voient pas tous les flux de trésorerie comme le Saint Graal. Étrange? De même, les contribuables ne vous expliquent pas qu’ils aiment payer des impôts car ils ont l’impression, en ce sens, de contribuer au financement des infrastructures du pays qu’il a saluées et qu’il ressent. Seuls les contribuables qui vous expliquent qu’il est disposé à sacrifier une partie de la rentabilité si son investissement n’a pas besoin de temps, de stress ou de stress et lui permet d’utiliser de l’argent pour permettre aux autorités fiscales de construire une certaine valeur du patrimoine. Il n'y a pas de bonne ou de mauvaise situation (#Scrib), il n'y a que des investissements adaptés aux différents profils d'investisseur. Chers collègues frustrés, investisseurs lucratifs, qui ne recherchent ni trésorerie ni indépendance financière, certains apprécient même leur glorieuse "course aux rats" et en sont très heureux. N'est-ce pas le seul but de notre présence sur Terre?
Nous ne pouvons pas généraliser: parce que, comme cela a déjà été expliqué, bien que les investissements de Pinel ne soient pas les plus rentables que vous puissiez faire, 9 fois sur 10, il existe 10% des cas où Pinel pourrait vous rapporter plus que de l'argent, car il vous en coûte. Preuve sur la photo, à propos de l'appartement que nous avons proposé au marketing en juin:

Donc, oui, nous prenons en compte la déduction fiscale dans notre calcul, il s'agit d'un cash-flow modeste (en tant qu'indicateur de nos investissements personnels, nous nous efforçons d'obtenir un cash-flow de 500 € à 100 000 EUR). € investis) que tous les investissements de Pinel ne sont pas aussi rentables (le T1 moyen affiche ici un rendement de 5,81% ou 7,81% compte tenu de la réduction d'impôt de Pinel). Mais encore une fois, tout le monde n’a pas les yeux rivés sur le cash-flow

"Les vendeurs de biens immobiliers neufs n'ont qu'un seul intérêt à offrir des programmes d'exonération fiscale: prenez de grosses commissions sur votre dos."
Soyons clairs: "un nouveau courtier immobilier", qu'il s'agisse d'un agent commercial, d'un banquier, d'un agent immobilier pour une agence ou d'un CGP, sera payé par le promoteur dont il a vendu les actifs. Quoi de plus normal? Si vous avez le marché d'un ami et que vous vous engagez le dimanche matin pour vous aider à vendre vos produits sur le marché, il y a de fortes chances pour que vous soyez payé pour cela. Est-ce immoral? Je ne le pense pas Vous avez aidé à vendre ses fournitures à base de plantes et les avez payées en conséquence. Imaginez que sans vous vendre 100 kilogrammes de tomates à 4 euros le kilo, vous gagnerez 400 euros. Supposons qu'il vend 150 kilos avec vous et vous rapporte 25% de votre chiffre d'affaires. Finalement, il a vendu pour 600 € de tomates, plus de 450 euros ou 50 euros de plus que si vous étiez seul et que vous preniez 150 euros. Tout le monde est content et l'acheteur final paiera des tomates 4 euros par kilogramme. Je ne vois pas de problème ici, tout le travail mérite un salaire. Et si ce travail ne profite pas encore au client final, il n’ya rien de plus complémentaire. C'est exactement le même principe pour la vente de biens immobiliers dans le nouveau.
Je me demande donc pourquoi les investisseurs immobiliers ont tant de mal à entendre parler de nouveaux biens immobiliers? Pourquoi insistez-vous constamment sur les arguments de cet article et pourquoi tout le monde se sent obligé de devenir de véritables cavaliers blancs déterminés à "aider les gens" à les aimer, à court d'un nouvel immeuble au profit du seul investissement rentable selon eux: le vieil immeuble? N'auraient-ils pas aussi un intérêt financier à "aider les gens"? N’est-ce pas de la pure hypocrisie, dure et inutile? Ces investisseurs n'essayent-ils pas de condamner à tout prix les choses sans trop en dire sur leur propre stratégie d'investissement, juste pour vendre leur propre formation, leurs conseils, des biens immobiliers rentables? En outre, combien la commission de ces investisseurs est-elle transformée en agents immobiliers au service de leurs clients? 4, 6, 8%? En quoi ces investisseurs, de la manière (et des montants) qu'ils doivent payer eux-mêmes, sont-ils différents des "vendeurs de Pinel" sur lesquels ils crachent régulièrement? Personnellement, je ne vois aucune différence entre les deux. Chacun défend ses idées en évaluant le bien d'évaluer celles des autres. On appelle le PNL un manque de confiance en soi ou une dissimulation hautement estimée d'un manque d'estime de soi. Mais ne généralisez pas.
Pour des raisons purement personnelles, je n'ai aucune difficulté à assumer un paiement très volumineux si le montant facturé à mon client ne représente qu'un faible pourcentage en fonction de ce que je mérite. Tout est une question de vue. Je n'ai rien contre quelqu'un qui vend une formation d'une valeur de 1 500 € s'il permet à l'acheteur d'agir avec une stratégie d'investissement viable qui rapportera des dizaines de milliers d'euros. Je n'ai rien contre un investisseur qui offre la possibilité d'accompagner ses clients dans leurs propres acquisitions et qui effectue leur commission en passant, dans la mesure où elle est pertinente, si elle est justifiée par les bénéfices générés par le client concerné. Je n'ai rien contre celui qui vend les produits exonérés d'impôt, car la décision de proposer cette alternative à ses clients est basée sur des éléments concrets qui justifient ce choix, et si c'est une bonne option si elle est basée sur les souhaits, les objectifs et les limites. (y compris la gestion) du client. Je n'ai rien contre toutes ces personnes, car je suis à la fois CGP ("vendeur Pinel", comme on dit), investisseur immobilier dans l'ancien et formateur.

Pinel oui, mais pour qui?
Comme vous le comprendrez, je ne suis pas un partisan de la généralisation et je suis profondément convaincu que chaque partie a une stratégie de placement différente et qu'il serait malsain de tout mettre dans le même panier et de décider que tout le monde doit en créer une nouvelle, chacun doit faire l'ancienne, chacun doit le faire nu, équipé, split, colocation, LCD, achat-revente ... Enfin, dans tous les cas, sa solution.
Par conséquent, je pense que les investissements Pinel peuvent être une option, pas pour tout le monde, mais dans certains cas. Prenons l'exemple d'un cadre supérieur ou d'un expert libéral, qui n'a ni le temps ni la volonté de consacrer du temps à votre investissement, qui veut être sans aucune contrainte d'achat / de gestion, etc. , qui veut supprimer ses impôts (bien que cela ne puisse pas être une fin en soi) qui aime son travail et croit que l'investissement dans l'immobilier est un bon complément, mais certainement pas l'activité qu'il veut à plein temps, de celui qui ne le fait pas ne vit que pour la trésorerie ...
Enfin, si nous considérons Pinel comme "tout neuf", cela peut également être une bonne alternative pour ceux qui veulent gagner leur résidence principale. En effet, les nouveaux biens immobiliers offrent des avantages importants, en particulier dans le contexte de gain personnel: les frais de notaire sont réduits (2,5% contre 8% à 10% dans le premier), mais il y a une TVA. Dans certaines régions (jusqu'à 5,5% au lieu de 20%), les primo-accédants peuvent tirer parti des PTZ plus grandes dans le cadre d'un nouvel investissement par rapport à un investissement dans le premier.
Pour illustrer l’impact de ces avantages sur le prix d’achat de la résidence principale neuve ou ancienne, voici un exemple chiffré:
Supposons l’achat d’une résidence principale au prix de 200 000 € avec un financement de 2% sur 20 ans. Dans le cas de biens immobiliers en anciens paiements mensuels, il s'élève à 1 013 EUR, tandis que le coût du prêt (représentant les intérêts payés à la Banque) s'élève à 43 000 EUR. Avec le PTZ, jusqu’à 40% (impossible avec l’ancien, sinon le travail), les paiements mensuels ne représentent que 940 €, pour un crédit de 26 000 € ou 17 000 € de moins que les anciens. Sur le même modèle et en supposant que cette heure se situe dans une zone éligible à la TVA de 5,5%, les mensualités sont réduites à 833 EUR et le coût du prêt est inférieur de 23 000 EUR ou de 20 000 EUR à celui de l’ancien. . Le supplément aux frais de notaire est de 2,5% (contre 9% dans l'ancien): l'achat d'un nouveau bien coûte finalement 50 000 € de moins que dans l'ancien. 20% nouvelle prime n'est pas loin derrière nous? C’est à vous de tirer vos conclusions ... Quoi qu’il en soit, vous verrez une fois de plus que l’immobilier n’est pas une science précise.

Alexandre Castro
Collaborateur CGP - CSConsulting SARL [rate]