Simulation d'exonération fiscale Pinel 2019
– réduction impôt en loi PINEL

Simulation d'exonération fiscale Pinel 2019 – réduction impôt en loi PINEL

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Cette simulation, basée sur un cas fictif, est assez représentative de ce que l’on peut actuellement obtenir en investissementissant dans le projet de Pinel.

La loi de Pinel présente de nombreux avantages et inconvénients. Une fois inhabituel, nous commençons par des inconvénients:

  • Les restrictions de location sont parfois très réelles; Par conséquent, les limites maximales des contrats de location peuvent varier en fonction de la zone (il y en a quatre: A bis, A, B1, B2), ce qui influe considérablement sur le rendement d'une rente si elle est inférieure à la rente du marché. Le loyer peut également représenter le fardeau de la location. Parfois, vous devez faire attention à ce que le locataire gagne suffisamment "peu" pour entrer dans la limite supérieure et suffisant pour obtenir une rente garantie par un assureur.
  • Il est évident que les taux d’exonération fiscale prévus par la loi Pinel sont bien inférieurs à ceux de la loi Pinel Overseas (21% contre 32% de Pinel Overseas). Cela ne signifie pas qu'il est impératif d'investissement à l'étranger (en tenant compte d'autres facteurs économiques, fiscaux, psychologiques), mais la différence est suffisamment importante pour être prise en compte.

Toutefois, le sujet doit également être modéré et la loi de Pinel présente également un certain nombre d'avantages:

  • Étant donné que les rentes marchandes varient énormément d’une région à l’autre (villes B2, villes moyennes, Abis, Paris et la banlieue environnante), la loi Pinelas ne doit pas nécessairement être systématiquement contraignante en ce qui concerne la limite supérieure du loyer. . Nous recommandons par définition les grandes villes et banlieues de Paris; Dans ces zones (A, A bis, voir B1), le plafond imposé par la loi de Pinel n'est pas ou est sévèrement puni.
  • Le montant total de l'exonération fiscale est considérablement augmenté par rapport à l'ancienne loi Duflot et représente un avantage non négligeable, près d'un cinquième des actifs étant financé par l'État.
  • Les taux des banques continuent à baisser. Nous avons décidé d'une cohérence avec d'autres simulations (Pinel Overseas, Girardin) afin de maintenir le taux sans assurance à 3,30% sur 20 ans; nous approchons de 2.50% !! Cela accroît la puissance de l'investissement immobilier: tirer parti de l'enrichissement sans économiser de l'argent.
  • Calculer la loi de Pinel est assez simple. Le taux est de 12% à 18% ou 21% et correspond au coût d'achat de la propriété achetée (c'est-à-dire prix d'achat et frais de notaire). L'exonération fiscale s'étend à 6, 9 ou 12 ans

Conseils Pinel Loi

En général, cela se voit facilement par simulation, l'exonération fiscale à Pinel est une consommation modérée en épargne propre. En prenant une période de simulation de 10 ans (pour une obligation de bail de 9 ans) et un prêt de 20 ans à 1,30% [1], l'épargne nette mensuelle moyenne est de 356 € (toutes opérations et ressources de l'opération comprises).

À la fin de l'opération, L'acquisition de votre propriété est financée à plus de 72% de l'économie fiscale et des locataires.

Il est évident que cet effort d’économie d’énergie peut être ajusté en fonction de 2 critères:

  • Durée du prêt: plus la durée du prêt est courte, plus l'effort d'épargne est important; Le contraire (positif) est que le coût financier de l'opération est inférieur et que le capital restant au moment de la revente devient inférieur (ce qui limite le risque de déflation). Cependant, emprunter dans une courte période (en termes d'investissement immobilier) n'est pas le critère principal pour prendre une décision dans la loi de Pinel, car la période d'exonération fiscale est relativement longue (9 ans).
  • Durée de la simulation: prolonger cette période de 12 ans, inévitablement s’ajoutant aux années sans exonération fiscale et en augmentant les efforts d’épargne mensuels moyens.

Brièvement, la loi de Pinel est intéressante, mais il convient de confirmer certains points:

  • La loi de Pinel n'autorise pas le transfert d'économies d'impôt. Si jamais au cours de l'année, les économies d'impôt et plus que l'impôt payé, la différence est perdue. Par conséquent, nous devons nous assurer que le montant de l'exonération fiscale est bien dépensé au cours des 6, 9 ou 12 prochaines années.
  • La simulation financière reste théorique. derrière c'est la propriété qui doit être rigoureusement choisie. Nous l’avons déjà dit: à l’exception (intérêt personnel pour un territoire, micro-marché,…), nous restons convaincus que les grandes villes françaises ou la région parisienne restent les meilleurs terrains d’investissement.

Nos produits Pinel Loi

Pour plus de détails, voici le bilan bilatéral de l'opération sous le régime de Pinel:

emplois des fonds
contributions
total des contributions et des taux de soutien
0 € Valeur à la fin
le montant de l'investissement réévalué sans les coûts d'approvisionnement
212 175 €
Coûts de la terre
impôt foncier, frais de gestion et d’assurance, frais non remboursables pour les locataires.
13 689 € Revenu de location
total des rentes
71 076 €
Frais financiers
Intérêts sur emprunts, assurance décès Personnes handicapées et avantages.
56 027 € Économie fiscale et sociale
y compris les économies d'impôt générées par les déficits immobiliers de l'année N et de l'année N +1 imputée
35 947 €
Remboursement de capital
montant du prêt
200 000 €
Résultat net (ressources-emplois): 49 482 €

Demande de loi de simulation Pinel 2019

[1] Afin de présenter cette simulation d’exonération fiscale Pinel 2019, nous avons appliqué les critères suivants:
Montant de l'investissement: 200 000 € (frais de notaire et garantie compris)
Surface à prendre en compte pour l'exonération fiscale: 60 m²
Rentabilité: 4% sur une base, mais limitée par la loi de Pinel à 3,6%
Durée de la simulation: 10 ans
Obligation de location: 9 ans
Durée du prêt: 20 ans
Taux du prêt: 1,30% sans assurance
Frais de location (agence + assurance de location impayée): 10% du loyer
Frais de copropriété (à la charge du propriétaire): 3% du loyer
Taxe foncière: location mensuelle
Réinitialisation annuelle: 1%
Zone géographique: B1
Taux d'exonération fiscale: 18%


[rate]