Dispositif légal Pinel 2019 nouveau: définition, conditions, budget
– réduire ses impôts en loi PINEL

Dispositif légal Pinel 2019 nouveau: définition, conditions, budget – réduire ses impôts en loi PINEL

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Résumé

- Loi Pinel 2019: définition
- Locataires, surfaces, plafonds, les principales conditions de Pinel
- Nouveau périphérique Pinel 2019
- Espace Résidentiel d'investissement Immobilier Pinel
- Loi Pinel 2019: modification de certaines conditions d'application
- Calcul de déduction fiscale
- Louer des plafonds
- Ressource Plafonds Résidents
- Location pour monter / descendre
- Des villes à éviter?

Loi Pinel 2019: définition

La loi Pinel ou Pinel est une exonération de la taxe foncière. Son mécanisme est prévu à l'article 199 du bulletin d'information CGI (code général des impôts).

Dans ce contexte, investissement dans de nouveaux biens immobiliers à louer peut aider le contribuable à réduire son impôt sur le revenu pendant plusieurs années consécutives. C'est le principe du dispositif de remplacement de Pinel Douglas Loi à partir du 1er septembre 2014, connue sous le nom de loi de Pinel. Le principe est simple: l'investissementisseur s'engage à louer une maison neuve pour une durée déterminée et bénéficie en retour de réductions d'impôts équitables réparties sur la durée du bail.

Le bail a 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Plus il dure longtemps, plus la réduction d'impôt est importante. Pendant cette période, l'investissementisseur reçoit un loyer imposable dans la catégorie des revenus de la propriété.

Au-delà de cette apparente simplicité, de nombreuses conditions doivent être considérées pour comprendre les faiblesses de l'exonération fiscale de la loi de Pinel.

Le gouvernement a décidé d'étendre l'exonération fiscale à Pinel pour 4 ans, 2018, 2019, 2020 et 2021.

Le périphérique Pinel n'a pas été restauré de la même manière. La principale modification concerne le zonage de programmes acceptables selon la loi de Pinel:
- Maintien du mécanisme légal de Pinel en zone A, Abis et B1
- Retrait des appareils dans les zones B2 et C, soit environ 920 municipalités concernées
- Extension du zonage du système en faveur des municipalités ayant signé un contrat de revitalisation du Centre de défense (CRDS), victime de la fermeture de la base militaire, même si ces municipalités sont situées dans les zones B2 ou C.

En outre, l'adaptation du régime a été introduite par la loi de finances pour 2019.

Locataires, surfaces, plafonds, les principales conditions de Pinel

La réduction de l'impôt Pinelow est accordée en échange des autres contractants: pour en bénéficier, l'investissementisseur doit respecter l'ensemble des conditions. Les principaux sont:

- Objet résidentiel acquis à louer nue pour être utilisé comme résidence principale (sans meubles ni autres maisons)
- Réduction d'impôt annuelle de 6 000 euros
- Réduction d'impôt d'un montant de 300 000 euros par
contribuable et par année d'imposition et de 5 500 euros par mètre carré
- Les réductions d'impôts annuelles sont soumises à la limitation des écarts fiscaux
- Le nombre d'acquisitions dans la loi de Pinel est limité à deux ans
- un dispositif de zonage dans les zones dites de zonage: zones A, A bis et B1, et de 2019 à 2021 dans les municipalités concernées par le contrat de renouvellement du site de construction, quel que soit le zonage
- L'appareil est soumis aux loyers les plus bas et aux ressources des locataires chaque année
- Possibilité de louer une famille, locataires ascendants ou descendants, à condition qu'ils n'appartiennent pas au domicile du contribuable
- Achats écologiques (critères d’efficacité énergétique à respecter)
- Possibilité d'achat SCPI Pinel
- Les obligations de reporting à remplir dans l'année qui suit après chaque investissement et chaque année pendant la durée du bail

Nouveau périphérique Pinel 2019

Le plus tôt possible, la loi de Pinela dans l'ancien État bénéficie désormais d'un champ d'application plus large, conformément à l'article 226 de la loi de finances de 2019.

Ce nouveau dispositif Pinel est aussi appelé Appareil Denormandie, prévoit une réduction de la taxe à l’achat entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 pour un appartement qui a fait l’objet ou a fait l’objet d’un renouvellement tel que défini par le décret. Le montant de la facture facturée par l'entreprise doit représenter au moins 25% du coût total de l'opération.

Le régime est donc ouvert à l'achat d'anciens bâtiments résidentiels rénovés ou rénovés sans qu'il soit nécessaire de donner les caractéristiques d'un nouvel espace résidentiel.

Pour être acceptable, l’acquéreur doit investissement ou:
- dans la commune qui a signé l'accord sur l'opération de revitalisation (ORT), créé par l'article 157 de la loi ELAN
- soit au centre des communes dont les besoins de réhabilitation de l'habitat du centre sont spécifiquement signalés, selon la liste fixée par décret.

Louer un bien résidentiel pour investissement dans l’immobilier Pinel

Le programme Pinel vise à construire de nouvelles maisons à louer. En règle générale, les réductions d'impôts sont ouvertes à l'achat d'une maison neuve ou à une fin de vie future (achat à Vefa, selon les plans). La plupart des biens vendus dans la loi Pinel sont des appartements. Dans ce cas, l'investissementisseur se réfère le plus souvent à un promoteur immobilier ou à un conseiller en gestion immobilière possédant des programmes présélectionnés. Un investissementisseur peut également construire une propriété louée en tant que maison si toutes les conditions sont remplies.

Il est également possible d'utiliser les déductions fiscales de Pinel Scheme pour la rénovation de l'ancien appartement, qui sera vendu à un prix inférieur au marché. Néanmoins, les travaux sont forcément difficiles, car ils doivent donner un nouveau caractère au logement.

Cependant, les travaux sont nécessairement difficiles car ils doivent donner un nouveau caractère (ancienne forme de Pinel) ou, pour le nouveau dispositif Pinel 2019-2021, représenter au moins 25% du coût total de l'opération. De plus, le logement doit atteindre un certain niveau de performance énergétique. Le chemin du renouvellement peut donc être plus coûteux, et ce n’est pas automatiquement plus intéressant. Il charge l'investissementisseur de mesurer la pertinence de l'opération, y compris la qualité de l'emplacement (proximité des écoles, collèges, commerces, services de transport public) et des marchés locatifs où le logement est situé (marché de l'emploi, niveau de vie ...).

Enfin, Pinel permet à l’investissementisseur d’acheter et de louer deux maisons bénéficiant d’un allégement fiscal. Cette liberté permet par exemple d’investissement simultanément dans deux petits studios. Les limites de 300 000 EUR et de 5 500 EUR / m² restent applicables quel que soit le nombre de logements considérés.

Lire aussi Loi de Pinel 2019: L'investissement immobilier de Pinel en dix étapes

Loi Pinel 2019: modification de certaines conditions d'application

La loi de finances pour 2019 a apporté plusieurs modifications au régime Pinel. Les principaux changements sont les suivants:

- extension à l’achat d’anciens bâtiments résidentiels avec travaux (dispositif Denormandie)
- la résiliation du système Pinel dans les zones B2 et C a été reportée du 31 décembre 2018 au 15 mars 2019 (si la demande de permis de construire était antérieure au 31 décembre 2017 et la signature de l'acte d'acquisition avant le 15 mars 2019)
- extension à l’achat de logements dans les zones couvertes par le contrat de revitalisation du centre de défense au cours des huit années précédant l’investissement (valable pour l’achat d’espaces résidentiels achevé en 2018 et les souscriptions d’actions SCPI achevées en 2018)
- l'extension des droits de Pinel aux contribuables qui deviennent des contribuables non résidents (transfert de l'impôt d'un contribuable hors de France pendant la durée du bail)
- extension paiement de la déduction anticipée Appareil Pinel

Réduction d'impôt: calcul et montant de l'exonération fiscale

Calcul de la réduction d'impôt

Réduction d'impôt Pinel est calculé en partie par le montant investissementi dans l'achat ou la construction d'un ou plusieurs appartements neufs loués. Ce montant est toutefois limité à 300 000 euros: au-delà de ce seuil, le montant investissementi n'est plus pris en compte pour la détermination des incitations fiscales.

En outre, un autre plafond est appliqué pour un montant de 5 500 euros par mètre carré. Ainsi, pour l'achat d'un appartement neuf de 35 mètres carrés à 200 000 euros, soit un peu plus de 5 700 euros par mètre carré, le montant de l'investissement réservé à la détermination de la réduction d'impôt sera de 192 500 euros (5 500 × 35)) et non de 200 000 euros.

Le montant de la déduction fiscale

Innovation Pinel, les investisseurs peuvent choisir la durée de leur engagement. Au début, le bailleur choisit le droit d'occupation pendant six ou neuf ans en fonction du loyer et des fonds du locataire. À la fin de cette période, il peut décider de renouveler son mandat pour trois autres années, pour un maximum de douze ans. Si l'investissement initial était de six ans, il est possible d'étendre l'obligation deux fois à douze ans.

Chaque durée de location comporte une déduction fiscale spéciale, comme suit:

- obligations de six ans: réduction de 12% des impôts (maximum 36 000 euros ou 6 000 euros par an)
- obligations de neuf ans: réduction de 18% des impôts (maximum 54 000 euros ou 6 000 euros par an)
- Engagement de 12 ans: réductions d'impôts de 21% (maximum 63 000 euros ou 6 000 euros par an pour les neuf premières années et 3 000 euros par an pour les trois dernières années)

Quelle que soit la formule choisie, les incitations fiscales restent les mêmes: par exemple Il n'y a pas de différence entre l'engagement de neuf ans et l'engagement de six ans renouvelé pour trois ans. Gardez à l'esprit qu'il est impossible de dédier douze ans à partir du début.

Mécanisme juridique de Pinel et limitation des failles fiscales

Les réductions d'impôt dans le régime Pinel sont soumises à la limite supérieure des écarts d'impôt de 10 000 euros par an et par ménage.

investissementisseur qui utilise la réduction d'impôt maximale conformément à la loi Pinel (6 000 € / an), il ne reste donc qu'un solde de 4 000 euros à utiliser jusqu'à l'atteinte de la limite supérieure de l'impôt. Abaissement de l'impôt sur le revenu par d'autres moyens, tels que l'engagement d'un employé à domicile ou l'investissement dans l'économie (investissement direct dans le capital d’une PME, souscription d’actions FIP / FCPI ...).

Conditions à respecter dans la loi Pinel

La réduction des taxes sur Pinel peut être remise en question si certaines obligations ne sont pas respectées.

zonage

Il n’est pas possible de profiter des avantages de Pinel sur l’ensemble du territoire. Les communes situées dans la zone C sont donc exclues de l'appareil. Les communes situées dans la zone B2 doivent obtenir l'approbation de la préfecture pour pouvoir accueillir les investissements de Pinel. La loi sur les finances pour 2017 a introduit les mêmes opportunités pour les villes classées dans la zone C (zones rurales) pour les investissements et la construction réalisés en 2017 après la publication de l'agrément.

Rappelons que le zonage immobilier de Pinel est le suivant:

Zone A Bis: Paris et 29 communes Petite Couronne; Zone A: Proche banlieue parisienne, Côte d'Azur, Genève, Ajaccio, Annemasse, Fréjus, Lille, Lyon, Marseille - Aik-en-Provence, Meauk, Menton, Montpellier, Nice; Zone B1: Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne parisienne, Annecy, Bajon, Caen, Chamberi, Cluses, Dijon, La Rochelle, Le Havre, Saint-Malo, DOM, Corse; Zone B2: Autres municipalités de plus de 50 000 habitants.


Plafond à louer

Le système de Pinel reprend la logique de Duflot tout en conservant le principe d'un loyer limité. En particulier, cela signifie que le propriétaire ne peut réclamer un certain loyer par mètre carré. Ce plafond varie en fonction de l'emplacement, sachant que les coûts ne sont pas inclus.

Les limites supérieures des locations achevées ou renouvelées en 2019, telles que publiées par l'administration fiscale, sont les suivantes:

Loyer des plafonds au mètre carré à compter du 1er janvier 2019
Zone A bis 17,17 euros
Zone a 12,68 EUR
Zone B1 10,28 EUR
Zone B2 (sous réserve d'approbation) 8,93 EUR
Source: BOFiP - Taxes en date du 1er avril 2019


De plus, le multiplicateur augmente ou réduit la limite supérieure du bail en fonction de la surface habitable de l'appartement: moins le logement est plat, plus le coefficient est élevé. Il ne peut pas être supérieur à 1,2, ce qui signifie que le propriétaire peut, si cela est autorisé par l'appartement, payer le loyer de 20% au dessus de la limite supérieure du mètre carré.

La formule de calcul est 0,7 + (19 / surface pondérée). La surface pondérée est égale à la surface habitable plus les annexes (balcon, terrasse) sur une superficie de 8 mètres carrés.

En appliquant cette formule, les appartements de moins de 38 mètres carrés permettent l'application d'un coefficient maximal de 1,2. En revanche, sur 63 mètres carrés, le coefficient devient inférieur à 1, ce qui conduit à des plafonds plus bas.

La location est revue chaque année le 1er janvier, selon indice de prix de référence (IRL) calculer pour le deuxième trimestre.

Plus haut revenu des locataires

En plus du loyer, les ressources des locataires ne peuvent dépasser un certain niveau. Les limites de revenus varient en fonction de l'emplacement de l'appartement et de la composition du ménage du locataire.

Pour 2019, les seuils de ressources locataires qui ne sont pas dépassés sont fixés comme suit pour la loi de l'appareil de Pinel dans la métropole:

Salaires des revenus locatifs à partir du 1er janvier 2019 (Pinel metropolis)
Composition des propriétaires Zone A bis Zone a Zone B1 Zone B2
Une personne 38 236 EUR 38 236 EUR 31.165 EUR 28 049 EUR
par 57 146 EUR 57 146 EUR 41.618 EUR 37 456 EUR
Avec 1 personne à charge 74 912 € 68 693 euros 50 049 euros 45 044 euros
Avec 2 toxicomanes 89.439 EUR 82 282 EUR 60 420 euros 54 379 euros
Avec 3 toxicomanes 106.415 EUR 97.407 euros 71,078 euros 63.970 EUR
Avec 4 toxicomanes 119 745 euros 109 613 EUR 80.103 euros 72 093 €
Supplément supplémentaire +13.341 euros +12.213 euros +8.936 euros +8.041 euros
Source: BOFiP - Taxes en date du 1er avril 2019

Les plafonds de ressources sont réinitialisés chaque année le 1er janvier sous l'IRL pour le deuxième trimestre.

Location de descendants et descendants

Contrairement à Duflot, le dispositif de Pinel permet au locataire de louer sa maison à un enfant ou à un parent sans perdre de réduction d'impôt. Cette option est ouverte à partir du 1er janvier 2015. En particulier, il est interdit d'accumuler un loyer pour son enfant avec une moitié supplémentaire de la taxe: cela signifie qu'il n'est pas possible d'accueillir un enfant mineur ou un grand étudiant de moins de 25 ans qui serait attaché. la maison des investisseurs du contribuable. De même, Pinel n'autorise pas le cumul des autorisations. Prestations de logement (APL, ALS, ALF) un enfant placé avec une prestation parentale.

D'autre part, il n'y avait pas d'autres restrictions sur la location de locataires / descendants. Ainsi, l’allégement fiscal ne cesse pas lorsque le propriétaire loue un espace résidentiel à un membre de sa famille.

Allez-y: investissement immobilier Pinel: louer ses enfants, mode d'emploi

Des villes à éviter?

En septembre 2016, le laboratoire immobilier a publié une liste des villes à risque pour l'investissement de Pinel. Plus précisément, il s’agit d’environ 17 agglomérations classées en zone B1 et 47 villes en zone B2 où la demande des locataires ne suffit pas forcément pour sécuriser un investissement.

Une liste des agglomérations qui risquent d’investissement Pinel
département agglomération Région de Pinel recommandation
01 Burg an Bres B2 Pour l'éviter
03 amblème B2 Pour l'éviter
04 Sisteron B2 Pour regarder
05 fossé B2 Pour regarder
07 Turnon-sir-rhône B2 Pour regarder
10 Troa B2 Pour l'éviter
13 Taraskon B2 Pour regarder
16 Angulem B2 Pour l'éviter
17 Rosfor B2 Pour l'éviter
17 Saints B2 Pour regarder
19 Brive-la-Gaillard B2 Pour l'éviter
22 Dinane B2 Pour l'éviter
22 Sen Brie B2 Pour l'éviter
24 perigueuk B2 Pour l'éviter
25 Monbeliar B2 Pour l'éviter
26 valence B2 Pour l'éviter
27 Pont-Audemer B2 Pour regarder
28 chartres B1 Pour l'éviter
29 Concarneau B2 Pour l'éviter
29 Kuimper B2 Pour regarder
30 ales B2 Pour regarder
34 Pieds nus B2 Pour l'éviter
38 Vienne B2 Pour l'éviter
38 Vuaron B1 Pour regarder
39 diviser B2 Pour l'éviter
42 Roan B2 Pour l'éviter
42 Saint Etienne B2 Pour l'éviter
49 Anže B2 Pour regarder
50 Sherbur B2 Pour l'éviter
51 Shalon et Champagne B2 Pour regarder
53 Loial B2 Pour regarder
54 Longui B2 Pour l'éviter
54 Toul B2 Pour regarder
57 Algrange B2 Pour l'éviter
57 Match B1 Pour regarder
59 Anzen B2 Pour l'éviter
59 Kambre B2 Pour l'éviter
59 Denain B2 Pour l'éviter
59 Douai B1 Pour l'éviter
59 Maubeuge B2 Pour l'éviter
62 Arras B2 Pour regarder
62 Béthune B1 Pour l'éviter
62 Bulonj na Moru B2 Pour l'éviter
62 lentille B1 Pour l'éviter
62 Saint Omer B2 Pour l'éviter
63 Chamalieres B1 Pour l'éviter
64 pau B2 Pour l'éviter
66 Perpignan B1 Pour regarder
68 Kolmar B2 Pour regarder
68 Mulhouse B1 Pour l'éviter
72 Le Mans B2 Pour l'éviter
74 Kluz B1 Pour regarder
76 Trempette B2 Pour l'éviter
76 Elbeuf B1 Pour regarder
76 Fécamp B2 Pour l'éviter
76 Le Havre B1 Pour l'éviter
79 niort B2 Pour regarder
83 Brignoles B1 Pour regarder
84 avignon B1 Pour l'éviter
84 Karpantras B1 Pour regarder
84 Кавайон B1 Pour regarder
84 Courthezon B1 Pour regarder
86 Poitiers B2 Pour regarder
89 le sens B2 Pour l'éviter
Source: Laboratoire immobilier

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