Un exemple d'investissement immobilier dans la loi de Pinel
– défiscaliser en loi PINEL

Un exemple d'investissement immobilier dans la loi de Pinel – défiscaliser en loi PINEL

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investissement dans la loi de Pinel peut être plus rentable mais l'assurance-vie, malgré la marge supérieure du loyer. De plus, cela conduit à une rente pérenne Il est transmis à ses descendants. C'est ici exemple y compris les nouveaux prix de l'immobilier, les taux d'emprunt actuels et les effets fiscaux.

investissement dans la loi de Pinel conduit à une allocation de retraite permanente.

Un exemple d'investissement locatif dans la loi de Pinel

M. et Mme Dupont achètent un appartement de 40 m² sur l'agglomération urbaine Toulouse. Selon les données de la REIT (Fédération des investisseurs dans l'immobilier), le prix moyen est de 3718 € / m² au quatrième trimestre de 2018. 149 000 €.

Agglomération de toulouse zone B1, un couple d’investisseurs doit louer 10,28 € / m². Son revenu de location sera donc 411 € / mois (arrondi à l'euro).

Pour information: le mécanisme de la loi Pinel autorise le propriétaire à appliquer un multiplicateur au loyer demandé. Nous ne l'utilisons pas dans ce cas pour faciliter la compréhension.

Mais ce n'est pas tout car il y a un prix d'achat. En se rendant à la calculatrice du notaire, il est entendu qu'il devra 3800 € d'impôt variété Ce n'est pas beaucoup, car les taxes de transfert sont pratiquement inexistantes, c'est l'avantage des nouveaux actifs par rapport à l'ancien.

Par conséquent, le montant de leurs investissements 152 800 €. Supposons qu’ils obtiennent un prêt au logement sans contribution personnelle, comme c’est généralement le cas avec un investissement locatif. Alors, ils empruntent 152 800 €, disons qu'ils reviennent 20 ansà un taux de 1,39% t (Moyenne CSA / Crédit Logement février 2019).

Ils choisissent une assurance prêteur à 0,4% pour accélérer leur dossier, ils peuvent toujours être modifiés pour une année avec moins de contributions.

Leurs délais seront 781 € / mois, assurance incluse. Pour ce prix, ils commenceront à rembourser leur crédit lors de la remise des clés.

Combien d'impôt économisera?

Dans notre exemple, le revenu annuel généré par cet investissement Pinel est 4900 €. Ils aboutiront à un impôt sur les revenus locatifs, admettons que M. et Mme Dupont ont choisi le régime des micro-terres. Ainsi, ils bénéficieront d'une réduction de 30%. Leur revenu locatif imposable reposera sur:

4800 € - 30% = 3430 €

Supposons que leur ménage fiscal possède 3 actions et que leur plus grand TMI est de 30%. Une taxe supplémentaire générée par ce remboursement sera:

(3430 € / 3) à 30% = 343 €

Cela ajoute une contribution sociale de 17,2%, qui s'applique au montant du loyer après réduction. Le CSG de notre couple sera:

3430 € à 17,2% = 590 €

De 1 à 9 ans, ils bénéficient de l'avantage fiscal de 2% par an de Pinel au prix du bien acquis. Dans notre cas, l'exonération fiscale est:

145 000 € k 2% = 2900 €

Un couple d’investisseurs réduira effectivement les impôts de 1 à 9 ans (2% à partir de 149 000 € ou 2980 €):

343 € + 590 € - 2980 € = -2047 €

De la 9ème à la 12ème année, la réduction Pinel est réduite à 1%:

149 000 € à 1% = 1490 €

Ainsi, de 9 à 12 ans, il réduira ses impôts à:

343 € + 590 € - 1490 € = -557 €

Pendant ces 12 ans, ils vont vraiment réduire leurs impôts -20 094 €.

FII: Cet exemple est au mieux simplifié pour faciliter la compréhension. En réalité, le calcul de l'impôt peut être plus compliqué.

Combien ça coûte?

Nous continuons de prendre en compte les coûts du prêt par rapport aux revenus locatifs et aux avantages fiscaux. Afin de préciser cet exemple d’investissement dans la loi de Pinel, il convient d’ajouter le coût de l’assurance du propriétaire ainsi que celui des frais de copropriété.

Dans 1 an Dupont en espèces 4900 € de loyer + 2047 € d’avantages fiscaux (âgés de 1 à 9 ans), ou + 6947 €. Durant cette même période, ils passent -9372 € pour leur hypothèque (781 € à 12 € = 9372 €).

Dans cet exemple, leur investissement dans la loi de Pinel leur impose de dépenser 2425 euros par an, ce qu'ils pourraient économiser plus tôt. Mais il n'est pas trop temps de voir ce qui se passe sur la durée du remboursement.

Combien vont-ils payer?

Après 12 ans d'existence du système d'exonération fiscale, la loi Pinel leur permettait de bénéficier des privilèges fiscaux appliqués tous les mois.

De 1 à 12 ans et en tenant compte de l'impôt ajouté aux revenus locatifs:

(2047 € à 9 ans) + (557 € à 3 ans) = 20 094 €

Pour toute la durée de remboursement, soit 20 ans, ils auront passé 187 440 € de prêt au logement:

(781 € k 12 k 20) ​​= 187 440 €

N'oublions pas 3800 € frais d’achat qu’ils ont dû payer au notaire.

Mais ils vont aussi racheter 118 734 €: t

20 094 € de déclaration de revenus + 98 640 € de loyer = 118 734 €

Au final, ils investissementont 68 706 euros sur 20 ans pour obtenir une fortune de 149 000 euros, ce qui équivaut à 3,82% PAR ANNÉE (68 000 € investissementis à 4% sur 20 ans rapportent 149 000 €).

C'est mieux que la meilleure assurance vie garantie, et ce n'est pas fini. Après le paiement d'un prêt hypothécaire, la loi de Pinel sur leur investissement sera de 411 € par mois. allocation de retraite pluriannuelle, portable au dernier vivant, puis aux descendants.

Si M. Smith décidait de placer son argent dans une assurance-vie, le capital qu'il pouvait obtenir était également utilisé comme une rente. Mais ce montant serait réduit à l’épuisement.

FII: Cet exemple d’investissement dans la loi de Pinel est simplifié pour en faciliter la compréhension. En réalité, le locateur peut augmenter son loyer chaque année dans les limites de la limite supérieure, tandis que les mensualités sont fixes. Les actifs sont évalués s'ils sont bien placés et bien entretenus. Après 12 ans de travail, le propriétaire n'est plus obligé de payer un loyer. Lors du prochain changement, les locataires pourront appliquer le loyer moyen dans l'environnement, augmentant ainsi son rendement.


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