Pinel Loi
– investissement locatif loi PINEL

Pinel Loi – investissement locatif loi PINEL

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Pinel Loi

Paris, le 24 octobre 2014 -

Le texte relatif à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, connu sous le nom de "loi de Pinel", a été définitivement adopté le 18 juin 2014 (loi n ° 2014-626 du 18 juin 2014) et publié au Journal officiel du 19 juin 2014. 2014.

Cette loi couvre divers aspects:

- régime de location commerciale;
- promotion et développement de très petites entreprises;
- améliorer l'efficacité de l'intervention publique;
- dispositions relatives aux territoires d'outre-mer;
- utilisation du domaine public dans le cadre de l'exploitation de certaines activités commerciales.

Voici les principaux changements dans les baux commerciaux:

1 - "Période solide"

La loi de Pinel élimine la possibilité que le locataire renonce à son droit de partir à la fin de chaque période de trois ans. Toutefois, cette disposition est limitée en raison: (i) de contrats de location d’une durée contractuelle supérieure à 9 ans, (ii) de la location de locaux monovalents (locaux à usage unique) et (iii) de contrats de location pour l’usage exclusif d’un bureau ou d’une installation de stockage qui ne sont pas sous l'impact de cette interdiction et peut toujours être pour une certaine période de temps.

Cette disposition s'applique à compter de la publication de la loi: i. 19 juin 2014.

2. Détente de la forme de congé

L'autorisation qui n'a jusqu'à présent été accordée que par un acte non contentieux peut maintenant être délivrée par courrier recommandé avec accusé de réception ou par un acte non contentieux.

Cette disposition s'applique à compter de la publication de la loi: i. 19 juin 2014.

3- Suppression de l'indice du coût de la construction (ICC)

La loi de Pinel supprime toute référence à CCI pour le calcul des variations de loyer lors d’une révision ou d’un renouvellement de bail de trois ans. La CPI est remplacée par l’Indice de la rente commerciale (ILC) ou par l’Indice de la rente tertiaire (ILAT).

Par ailleurs, la suppression de la MKS ne s’applique pas au calcul de l’évolution du bail pour une grappe à l’échelle de grappes, qui peut toujours s'y rapporter. Cependant, ce choix créera des difficultés d'application.

Cette disposition s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

4- "Cap" de la rente "non-stop"

La loi de Pinel prévoit que, en cas de paiement du loyer, en cours de bail ou lors du renouvellement, la variation de loyer qui en résulte ne puisse donner lieu à une augmentation de plus d'un an à 10% du loyer payé en cours d'année. l'année précédente.

Cette disposition s'applique aux cas de renvoi suivants:
pendant la durée du bail en raison de changements dans les facteurs de commercialisation locaux qui ont provoqué une variation de plus de 10% de la valeur locative; au cours de la location en raison de la modification de plus de 25% du loyer en utilisant une clause d'échelle mobile; au moment du renouvellement en raison d'un changement important dans les composantes de la valeur du contrat de location; lors du renouvellement d'un contrat de location d'une durée initiale supérieure à 9 ans (le cas d'une prolongation provisoire du contrat de location d'une durée supérieure à 12 ans n'est pas en jeu). Cette disposition ne s'applique pas aux contrats de location à usage exclusif de bureaux, à la location de locaux monovalents et à la location de terrains.

5. Contrôle des coûts, taxes et travaux

Le contrat de location doit désormais contenir une liste précise et restrictive de catégories de frais, taxes, frais et charges liés au contrat de location, indiquant leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cette liste doit donner lieu à une déclaration annuelle que le propriétaire envoie au locataire dans les délais prescrits par le règlement (non encore publié).

Le règlement précisera également les frais, taxes, taxes et taxes qui ne peuvent être facturés au locataire en raison de leur nature.

La loi stipule désormais que, dans le complexe immobilier composé de plusieurs locataires (par exemple, le Market Center), la répartition des coûts et les travaux en fonction de la superficie utilisée doivent être loués. Le montant des taxes, frais et redevances pouvant être facturés à un locataire doit correspondre à la superficie utilisée.

Au moment de la conclusion du bail, tous les trois ans, le bailleur devra envoyer au preneur le budget prévisionnel des travaux à intervenir dans un délai de 3 ans, ainsi qu'un rapport sur les travaux réalisés au cours de l'exercice précédent et leurs coûts. contrats fermés ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

6- Cession de bail automatique en cas de restructuration

La loi de Pinel ajoute la division et la transmission universelle de l'héritage à la liste des opérations générant un transfert automatique de bail commercial.Cette disposition s'applique aux contrats de location conclus et renouvelés à compter du 19 juin 2014.

7- Limitation de la solidarité de l'émetteur / récepteur

En cas de transfert du droit de location et de la provision pour garantie de solidarité, de la parfaite exécution des conditions de location du cédant au profit de l'acquéreur, la loi limite la durée de cette solidarité à 3 ans à compter du transfert, le bailleur étant tenu d'informer le cédant le premier mois du loyer impayé.

8. Droit d'achat en faveur du locataire en cas de vente d'espaces par le bailleur

En cas de cession par le propriétaire à des installations commerciales ou artisanales faisant l'objet d'un bail commercial, le bailleur est désormais tenu d'informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise manuelle avec l'admission, les conditions et le prix de vente. La lettre, qui méritera d'être mise en vente, doit également comporter, sous peine de rien, mentionner les quatre premiers paragraphes de l'article L.145-46-1 du code de commerce. Le locataire a un délai d'un mois à compter de la réception pour décider de son intention d'acheter des locaux. En cas de réponse positive de la part de ce dernier, la vente sera réalisée dans un délai de 2 mois à compter de sa réponse, ou 4 mois si l’achat d’un emprunt est requis par le locataire.

Toutefois, cette préférence de droit ne profite pas aux locataires dans les cas suivants:

  • allocation individuelle de plusieurs locaux du groupe commercial;
  • cession individuelle de locaux commerciaux spéciaux;
  • transfert d'espace commercial au copropriétaire du complexe commercial;
  • l'allocation globale d'un bâtiment contenant des locaux commerciaux;
  • le transfert des locaux au conjoint du bailleur ou à la personne ascendante ou au descendant du propriétaire ou à son conjoint.

La disposition s'appliquera à tout transfert intervenant le 19 décembre 2014 ou ultérieurement.

9- L'obligation d'établir un inventaire

Il est maintenant obligatoire de créer un inventaire contradictoire lorsque (i) la conclusion d’un bail commercial, professionnel ou à court terme, (ii) le transfert du droit au bail ou à un fond de commerce, et (iii) la restitution de locaux.

Lorsqu'un inventaire est exécuté par un huissier de justice, les frais sont à la charge du bailleur et du locataire.

Dans le cas où le bailleur ne fait pas tous les efforts nécessaires pour l'inventaire, il ne sera pas possible d'invoquer l'hypothèse selon laquelle les locaux ont été rendus à la bonne réparation.

Ces dispositions s'appliquent aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 19 juin 2014 et à chaque location de salles souscrite avant le 19 juin 2014, après inscription à l'entrée des lieux. endroits.

10 - Renforcer la sanction des violations des dispositions de l'ordre public

Une clause contraire à la disposition sur l'ordre public du statut de baux commerciaux (clause défiant le droit au renouvellement, à la cession d'activité, à la durée du bail, à la révision du loyer, aux intérêts sur les montants payés d'avance, à la clause de résolution, à la cessation d'activité ou à la spécification) est considérée non écrit et invalide. Cela signifie qu'il n'est plus question d'obsolescence et qu'une clause sur le bail est considérée comme n'ayant jamais existé.

Cette disposition est applicable à partir du 19 juin 2014.

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