avantages, limites et conditions des appareils Pinel
– investissement en loi PINEL

avantages, limites et conditions des appareils Pinel – investissement en loi PINEL

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Loi Pinel: les caractéristiques de cet appareil à fiscalité avantageuse, les conditions qui pourraient en bénéficier, les avantages et les inconvénients de cet appareil. Nos conseils pour investissement directement ou par l’intermédiaire d’une société d’investissement immobilier et de notre immobilier comparé Pinel et SCPI Pinel.

Malgré l'intérêt du Français pour l'appareil de Pinel, le nouveau président a exprimé le souhait de le révoquer au cours de sa campagne: "Il est temps de mettre fin au PTZ ou aux accords nationaux de Pinel en matière d'assistance ciblée géographiquement" (communiqué de presse de mars 2017) et de le remplacer par " aides géographiques ciblées ". Cependant, confronté à l'attrait du Français pour le dispositif de Pinel, ce dernier a été restauré. Julien Denormandie, secrétaire d'État au ministère de la Cohésion territoriale, a déclaré lors d'une conférence de presse le 20 septembre 2017 que "le dispositif de Pinel est permanent depuis quatre ans, à l'horizon 2022". Une déclaration qui a du sens pour donner de la lisibilité au secteur.

Schéma de Pinel: une réduction des taxes sur le leasing

La loi de Pinel est conforme aux systèmes fiscaux applicables aux investissements immobiliers. Il vise à encourager les investissements en crédit-bail et concerne les investissements réalisés entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2021 dans de nouveaux logements, des soins de logement futurs, un complexe immobilier construit par un contribuable pour bénéficier de la TVA. et les bâtiments résidentiels réhabilités ou transformés.

Schéma de Pinel: avantage économique et exonération fiscale pour les investisseurs

La loi de Pinel est essentiellement basée sur l'ancienne loi de Duflot, avec quelques modifications importantes:

  • Les individus ont la possibilité de choisir entre plusieurs périodes d’investissement. Ils peuvent choisir entre 6, 9 ou 12 ans. La réduction d'impôt sera alors de 12%, 18% ou 21%. Le choix ne sera pas fixé, l'investissementisseur pourra en moduler la durée.
  • Il est possible de louer cette propriété en descendant ou en descendant. Ce qui encourage les propriétaires et leur permet d'aider leurs enfants. Cette période de location ne perdra pas l'allégement fiscal, mais retardera également l'obligation de louer une propriété.

Le système de Pinel peut donc offrir une réduction d'impôt de 21% du montant de l'investissement et la possibilité d'effectuer deux opérations par an, avec un plafond de 300 000 € par an.

La réduction de la taxe s'élève à 63 000 € maximum. Il s'étend sur 12 ans, avec une réduction d'impôt annuelle de 6 000 € sur 9 ans et de 3 000 € par an sur 3 ans. Mais ceci est conditionné par le prix au mètre carré: quel que soit le prix réel, il ne peut être taxé à plus de 5 500 € par mètre carré.

exemple : vous achetez un appartement pour 300 000 €, la superficie est de 50 m2. Le prix au mètre carré est donc de 6 000 €. La réduction de la taxe n'est pas calculée sur le prix d'achat, mais sur le produit de surface, 50 m2, dans la limite supérieure de 5 500 €, ou 275 000 €.

Les conditions de travail du système (zones géographiques, plafonds de ressources et rentes) constituent des investissements de facto dans de petites régions, des villes de banlieue et des provinces.

N'oubliez pas que les économies fiscales annuelles que vous pourrez réaliser grâce à cet investissement se situent dans la limite supérieure de 10 000 €.

Lorsque la réduction d'impôt par rapport à l'année dépasse l'impôt à payer pour cette année, la facture ne peut PAS être facturée pour l'impôt sur les bénéfices des années suivantes.

Loi Pinela: la principale limitation de l'exonération fiscale

Les zones éligibles à l'investissement à Pinel doivent présenter un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements locatifs, ce qui rend difficile l'accès au logement dans la commune concernée. Les zones correspondent donc aux zones A, A bis et B1. Les logements situés dans la zone B2 sont éligibles au régime Pinel, à condition que la municipalité ait reçu l'accord du maire régional. Attention aux 1St En janvier 2018, le zonage est redirigé vers la zone la plus urbanisée et le dispositif de Pinel exclura donc la zone B2. Toutefois, l'acquisition d'unités résidentielles situées dans les zones B2 ou C approuvées et soumises à la demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017 remplit les conditions requises pour bénéficier d'une réduction d'impôt, à condition que l'acquisition soit achevée au plus tard le 31 décembre 2018.

Ces États affirment que "les municipalités qui répondent aux exigences de zonage de Pinel représentent 8,4% du territoire; à l'exclusion des municipalités des zones B2 et C […], ce nombre [est passé] à 5,4%, mais inclut tous les marchés les plus exigeants. "The Theis se félicite de cette décision car il" concentre ses efforts sur la production de logements supplémentaires dans les secteurs où les besoins sont les plus importants "et reste donc fidèle à l'esprit du dispositif, mais permet également" de fournir des logements privés ". investisseurs en se concentrant sur le marché locatif le plus vaste et le plus dynamique. "

Des conditions sont également nécessaires au niveau des locataires. Les restrictions annuelles relatives aux ressources des résidents sont modifiées en fonction de la composition de la maison du locataire et de l'emplacement de l'appartement. Par exemple, le plafond pour les couples dans la zone A ou A bis est de 55 486 €.

Enfin, le loyer est limité en dessous de la valeur marchande du loyer. L'objectif de la loi est d'introduire une offre de logement "indirect", c'est-à-dire un logement loué à un niveau inférieur de 20% à celui d'une rente observée sur le marché. Les plafonds mensuels par mètre carré, gratuitement, pour 2018 sont les suivants:

  • Zone A bis: 16,96 €
  • Zone A: 12,59 €
  • Zone B1: 10,15 €
  • Zone B2: 8,82 € (avec l'approbation de la préfecture à partir du 1er janvier 2018)

Ces plafonds varient en fonction de la surface de l'appartement. Note: Le calcul de ceci inclut la moitié de la surface de l'annexe (balcon, terrasse, buanderie ...), dans la limite de 8 mètres carrés par appartement.

Où investissement dans la loi de Pinel et quelle propriété?

Compte tenu de ces caractéristiques, les opportunités d’investissement sont limitées dans de petites zones (études T1 et T2). Vous ne pourrez probablement pas investissement dans un Paris intra-muros où le loyer est trop élevé. Les fonds seront donc souhaitables dans les couronnes de petite et moyenne taille, ainsi que dans d’autres grandes villes françaises. Cependant, soyez prudent, nous vous avertissons de la nécessité d'éviter de nombreuses municipalités qui ont le droit de Pinel. Selon l'expert en gestion de patrimoine de Theis, parmi les 3 000 villes éligibles à Pinel, 21% des villes bénéficient d'un zonage cohérent (c.-à-d. Des rentes marchandes supérieures à 20% de la limite supérieure de la zone correspondante), la plupart méritent d'être réduites pour bénéficier du plafond inférieur de Pinel. Au contraire, la minorité aurait une place dans la partie supérieure.

Prenons un exemple défavorable à un investissementisseur dans Pinelas. Dans la zone A, qui couvre quelque 650 communes, les loyers moyens varient de 9,7 à 19,4 euros par mètre carré pour un plafond de 12,59 euros pour le Pinel. Dans ce groupe, certaines villes enregistrent des loyers moyens trop élevés par rapport à ceux de Pinelas et doivent donc être «reclassés» dans la zone A bis. Ainsi, les bailleurs pourraient bénéficier de limites plus élevées et donc d’un meilleur rendement locatif. C’est le cas, par exemple, à Beausoleil avec 13 279 habitants, où le loyer moyen, c’est-à-dire Le bail moyen est de 20%, soit 15,4 euros / m2, tandis que Pinel à louer est de 12,59 EUR / m2.

Pour pouvoir bénéficier du régime Pinel, les appartements doivent également présenter un niveau de performance énergétique global satisfaisant (label du bâtiment à basse consommation - BBC - 2005, régulation thermique RT 2012, etc.) et être situés dans une zone géographique marquée par un déséquilibre significatif. entre l'offre et la demande (-le-de-France, grandes villes).

Loi de Pinel: investissement directement ou par le biais de l'IPAC?

Les FPI permettent un investissement immobilier plus flexible que l'investissement direct, mais certaines restrictions restent les mêmes: la durée d'investissement minimum recommandée est d'au moins 9 ans. SCPI basé sur les impôts proroge même le délai d’investissement de 14 à 16 ans, en raison de l’obligation légale de 9 ans de louer auprès d’une société de gestion, du marché du logement et du marché quasi secondaire. - les réseaux existants qui obligent les abonnés à attendre la dissolution de la SCPI pour récupérer sa participation.

En bref, le choix d’investissement directement ou via SCPI avec les appareils Pinel dépend de plusieurs paramètres:

  • Votre horizon d'investissement
  • le montant que vous pouvez affecter à cet investissement, pas plus du tiers de l'argent disponible
  • le temps que vous consacrez à la recherche d'un investissement de qualité
  • le temps que vous donnez pour l'entretien et la gestion administrative de votre propriété

Comparaison des SCPI utilisant le mécanisme légal de Pinel

Les SCPI résidentielles, associées à des systèmes fiscaux successifs, ont des fenêtres de souscription limitées. Cependant, les nouveaux SCPI sont régulièrement proposés, avec des caractéristiques et des titres identiques, ne modifiant que le numéro qui suit le titre. Par exemple, la Multihabitation SCPI de l’AM française actuellement ouverte à la souscription est "Multihabitation 10". Vous trouverez ci-dessous une liste des IPAC sérieuses dont le succès a conduit à leur renouvellement depuis de nombreuses années.

SCPI Amundi Selection Housing

  • Manager: Amundi
  • Prix ​​des actions: 1 000 € (souscription minimale de 10 actions)
  • Abonnement: 12%
  • Frais de gestion: 12%
  • Temps de rétention estimé: 15 à 17 ans

Amundi Selection Logement se concentre sur l'immobilier dans les communes à fort potentiel économique et démographique de la région d'le-de-France et des métropoles régionales. Il s'agira d'immeubles ou de parties d'immeubles résidentiels acquis dans un état futur ou futur, mais la société de gestion n'exclut pas la possibilité, le cas échéant, d'investissement dans des immeubles. ancien appartement de réhabilitation. SCPI sélectionnera des programmes qui assureront la diversification des investissements. La Société s’engage à louer ces appartements, qui ne sont pas destinés à des fins résidentielles, à titre de résidence principale, pour une période de 9 ans à compter de la date de la location d'un bien conformément aux loyers et locations. décret bi.

Vitalim urbain

  • Manager: Primaliance
  • Prix ​​des actions: 500 € (souscription minimale de 10 actions)
  • Abonnement: 12%
  • Frais de gestion: 12%
  • Temps de rétention estimé: 16 ans

La stratégie de SCPI URBAN VITALIM est la composition du portefeuille d'immeubles résidentiels situés en centre-ville dans les municipalités éligibles au programme PINEL. Il poursuivra une politique d'investissement active visant à acquérir un portefeuille immobilier en centre-ville constitué de bâtiments anciens à réparer, en tenant compte, après les travaux, des normes réglementaires de compétence et d'efficacité énergétique, allant des immeubles de bureaux à la transformation en logements. ainsi que de nouvelles ou dépendances.

Multihabitation

  • Manager: La Francaise AM
  • Coût par action: 1 500 €
  • Abonnement: 10.54%
  • Frais de gestion: 12%
  • Temps de maintien estimé: 17 ans

Multihabitation complète une série de SCPI fiscales La Francaise Asset Management. En tant que SCPI Pinel, il se concentre sur l’immobilier qui répond aux exigences globales en matière de performance énergétique et qui est soumis à la limite supérieure du loyer et des locataires résidents. La politique d’investissement de La Francaise AM privilégie les zones qu’elle considère comme présentant un bon potentiel, à savoir principalement l’Ile-de-France et les grandes métropoles régionales.

Habitat du ciloger

  • Directeur: Ciloger
  • Frais de participation: 600 € (abonnement minimum à 3 parties)
  • Abonnement: 8,70% ou 52,50 € par unité (inclus dans le prix de l'abonnement)
  • Commission de gestion: 12% du montant des produits HT perçus provenant de contrats de location et des produits financiers nets
  • Temps de rétention estimé: 15 ans

Ciloger Habitat, comme la Multihabitation, correspond à la logique système de Pinel. Sa politique d'investissement privilégie toutefois les actifs situés dans la zone dite B1 (sans la Corse et les départements d'outre-mer), qui correspond aux agglomérations de plus de 250 000 habitants, aux grandes villes du bassin parisien, des côtes atlantiques et basques ainsi qu'aux Alpes. Les propriétés sélectionnées sont de préférence des appartements de 1 à 3 pièces, intégrés aux programmes de moins de 100 appartements.

Comparaison des propriétés bénéficiant du schéma Pinel

Résidence Bellini Chartres t

Fonds:

  • Prix ​​de vente particulièrement compétitif par rapport au marché local: à partir de 140 000 € TTC appartement de 2 pièces (sans frais d'achat)
  • La taille et les compétences de gestion reconnues de la société représentent un investissement: Foncia, leader européen des services immobiliers résidentiels depuis près de 40 ans

Navigation blanche à Toulon (83) t

Fonds:

  • Nouvelle résidence de luxe au coeur de Toulon (domotique, services de pointe, couverture de toit, conciergerie numérique, vélos en commun, gestion automatisée de logements, ...) avec une large sélection de types d’immobilier: du studio au 5 pièces.
  • La taille et les compétences de gestion reconnues d'Icade sont un investissement. Ce promoteur national et premier propriétaire de l'immobilier en santé a construit de grands complexes urbains tels que Sarcelles ou Bagneuk, piloté le projet Arke Defence et le Stade de France, mis en place 17 hôtels régionaux de 22, 1 centre hospitalier de 2, 1 maison vieillissante de 2, 1 à partir de 3 cliniques, ...

Exonération de la taxe foncière: les limites du régime de Pinel

N'oubliez pas que les économies d'impôt annuelles que vous pourrez réaliser grâce à l'investissement de Pinel atteignent le seuil supérieur de 10 000 €. En outre, lorsque la réduction des taxes par rapport à l'année dépasse la taxe à payer pour cette année, SOLDE NE PEUT ÊTRE TENUE RESPONSABLE DES FRAIS DE L'EXERCICE.

Méfiez-vous des simulations peu fiables suggérées par certains promoteurs. En effet, les calculs qui vous disent ce que cela va vous coûter et ce que vous allez rapporter chaque mois de votre achat immobilier sont souvent optimistes, voire totalement irréalistes. N'oubliez donc pas de vérifier si la simulation montre l'imposition de vos revenus immobiliers. Cerenicimo, une plate-forme spécialisée dans l'investissement immobilier, estime que cet élément cesse ses activités une fois sur deux. Et ensuite, que dire du coût des honoraires d'un acheteur pour les opérations dans la Vefa (vente dans le futur achèvement) n'est presque jamais pris en compte? Ainsi, dans votre simulation, tenez compte de ces deux points, ainsi que de l’imposition du profit potentiel à la revente.

N'oubliez pas que le propriétaire qui a loué un bien immobilier doit supporter de nombreux coûts, une compensation pour un poste vacant, des frais de déplacement entre deux locations, des taxes foncières, des frais de propriété et des honoraires. entretien de routine.

Toutes nos informations sont, par nature, génériques. Ils ne tiennent pas compte de votre situation personnelle et ne représentent en aucun cas des recommandations personnalisées pour l'exécution de transaction et ne peuvent être assimilés à un service de conseil en investissements financiers, ni à aucun motif d'acheter ou de vendre des instruments financiers. Le lecteur est seul responsable de l'utilisation des informations fournies, sans possibilité de contacter l'éditeur de Cafedelabourse.com. En tout état de cause, la responsabilité de la maison d'édition Cafedelabourse.com ne sera pas engagée en cas d'erreur, d'omission ou d'investissement insuffisant.


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