Bail commercial et mise à niveau
– investissement en loi PINEL

Bail commercial et mise à niveau – investissement en loi PINEL

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D'après la loi de Pinel, est-il encore possible de percevoir les coûts des locataires liés aux travaux afin de corriger l'obsolescence ou d'aligner les biens loués sur la réglementation?

De la loi no. 2014-626 du 18 juin 2014 concernant l'artisanat, le commerce et les très petites entreprises (plus communément appelée loi Pinel), plus précisément que sa décision d'application no. 2014-1317 du 03.11.2014. JO le 5 novembre 2014 pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre 2014, les coûts suivants sont facturés au bailleur:

  • les coûts liés aux principales révisions de l'article 606 du code civil,
  • celles relatives à des travaux d'élimination obsolètes ou alignés sur la réglementation du bien loué ou du bâtiment loué dans lequel il se trouve, pour autant qu'elles concernent les révisions principales de l'article 606 de la loi civile (voir l'article R. 145-35 du code de commerce), c'est-à-dire un travail visant à éliminer les perturbations qui affectent la résistance du bâtiment ou de son infrastructure et le rendent impropre à sa destination.

En conséquence, si le bail contient une clause imputant au travail du locataire une propriété obsolète ou le respect de la réglementation, la répartition du coût de ces travaux entre le bailleur et le locataire dépendra de leur nature (correction principale de l’article 606 du Code civil ou non).

Le juge le demande en tout cas, figurant sur la liste de l’article 606 du code civil, si la correction est apportée ou envisage une correction majeure.

Voici quelques exemples de jurisprudence concernant des travaux relevant de l'article 606 du code civil: remplacement de poutres, réparation de cheminées, réparations permettant à l'occupant d'être "fermé et recouvert" (rénovation du toit, remplacement des fenêtres usées). offrant une isolation thermique plus adéquate), etc.

Pour transférer un travail nécessaire à l’accessibilité des chambres aux personnes handicapées, il peut y avoir trois cas:

  • le bail a été conclu avant le 5 novembre 2014 et le contrat de bail contient une clause sur le transfert des coûts de main-d'œuvre au locataire: cette responsabilité incombe entièrement au locataire, quelle qu'en soit la nature;
  • le bail est complété ou renouvelé après le 5 novembre 2014 et ne comporte pas de clause dérogatoire: cette activité est obligatoire pour le bailleur qui doit supporter le fardeau de toute nature;
  • le contrat de location est conclu après le 5 novembre 2014 et comprend une clause de dérogation facturant les frais des locataires en rapport avec les travaux visant à éliminer le bien obsolète du bien loué ou à se conformer à la réglementation: ces travaux feront l'objet d'ajustements majeurs à l'article 606 Le code civil, le bailleur devra prendre ses responsabilités.

Ces règles s'appliquent uniquement aux baux commerciaux et aux locations qui sont normalement soumises au statut de bail commercial.

Pour les autres lois commerciales, la règle n'a pas changé:

  • ou le bail comprend une clause de dérogation qui oblige un locataire à travailler en raison d'une propriété obsolète ou de sa conformité à la réglementation; dans ce cas, le locataire doit en supporter le fardeau;
  • ou un contrat de location n'inclut pas une telle clause et, dans ce cas, le bailleur supportera les coûts de cette transaction.

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