grands changements dans le bail commercial
– investissement locatif loi PINEL

grands changements dans le bail commercial – investissement locatif loi PINEL

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La loi du 18 juin 2014 sur l'artisanat, le commerce et les très petites entreprises, connue sous le nom de loi PINEL, apporte des modifications importantes au bail commercial et reflète un fort désir de rééquilibrage en faveur des locataires.

Bien entendu, cet objectif est de stimuler la croissance, la compétitivité et l'emploi.

Avant de traiter des mesures principales, différentes modifications secondaires méritent d’être enregistrées, de sorte que le législateur prévoie une entrée en vigueur progressive, et les dispositions les plus importantes ne s’appliquent qu’aux contrats de location conclus ou renouvelés. 1St Septembre 2014.

Les étrangers ne sont plus traités séparément, ni en tant que locataire étranger en vertu du droit de bail (L145-13 C.Comm.), Ni en tant que propriétaire étranger pour refuser le bail. tel droit de renouvellement du bail (L 145-23 C. Com.).

De même, l'accord sur l'occupation du charbon fait maintenant l'objet d'une disposition légale (L 145-5-1 C. Com.); contrat de location à court terme peut maintenant être d'une durée de trois ans (au lieu de deux auparavant) et il n'est plus possible de conclure un nouveau bail afin de gérer le même fonds dans les mêmes locaux.

Désormais, il est interdit de prescrire l'obligation pour une ferme ferme, avec une renonciation implicite au droit de quitter chaque mandat d'une période de trois ans (L 145-4 C. Pcs.). Cette interdiction de résiliation anticipée du travail était souvent harmonisée lorsque le propriétaire participait au développement des locataires.

Il convient de noter que la loi PINEN n'a pas remis en cause le principe posé par l'arrêt du 18 juin 2013 (1), qui concerne le renouvellement d'un contrat de location pour une période supérieure à 9 ans. Cette décision a été déclarée contraire aux dispositions de l'article L 145-12 de la loi sur le droit commercial selon laquelle un contrat de bail commercial de 12 ans renouvelable pour une période de 12 ans correspond à une période de renouvellement de 9 ans.

Dans le même esprit et enfin, le Congrès peut désormais être sollicité par lettre recommandée avec accusé de réception, alors qu'il a été formalisé jusqu'à présent par un acte non contentieux (article L 145-9 C); il convient de noter qu'en raison de l'échec du législateur, la demande de renouvellement du bail et la réponse du bailleur doivent être fondées sur un acte non contentieux.

Pour équilibrer les intérêts économiques, en faveur des locataires, le loyer (I), les honoraires et les travaux (II) sont soumis à un contrôle plus précis. La loi PINEL du 18 juin 2014 renforce enfin les dispositions relatives à l'ordre public.

I- Ancrage des rentes

La CPI n'est plus une référence. Désormais, seuls les indices de baux commerciaux (ILC) et d'activités tertiaires (ILAT) restent conformes aux dispositions des articles L 145-34 et L 145-38 du Code de commerce.

Le montant du loyer pour le renouvellement ou le bail réévalué doit, en principe, correspondre à la valeur du bail.

Loue rvis dplafonn. Les articles 145 à 38 de la loi commerciale prévoient désormais cette la variation de rente qui en résulte ne peut donner lieu à une augmentation pour plus d'un an, 10% du loyer payé l'année précédente. Il faudra également montrer une variation de plus de 10% de la valeur du loyer.

Loue rvis indek. Si le bail est soumis à une clause de glissement, un audit peut uniquement être demandé. Chaque fois que, en utilisant cette clause, le loyer augmente ou diminue de plus du quart (25%) par rapport au prix déterminé antérieurement par contrat ou par décision de justice. La variation de loyer résultant de cet audit ne peut donner lieu à une augmentation de plus d'un an, soit 10% du loyer payé l'année précédente.. (Article 145-3.9 C.)

Le loyer est en cours de renouvellement. Si le loyer doit correspondre à la valeur du loyer, il peut être divisé en trois hypothèses: modification significative de certains éléments énumérés à l'article L 145-33 Kom. (caractéristiques du domaine, destination des locaux, obligations correspondantes des parties, facteurs du marché local et prix normalement appliqués dans les environs), bail de plus de neuf ans ou de plus de douze ans après le renouvellement non résolu. Cependant, dans les deux premières hypothèses, la variation de rente qui en résulte ne peut donner lieu à une augmentation de plus de un an de 10% du loyer payé l'année précédente (article 145-34 C. Com.).

La simple hypothèse d'un renouvellement tacite du bail pour plus de 12 ans évite donc les limites de la décafence.

Par conséquent, lorsque le loyer en cours de bail ou au moment du renouvellement est fixé à la valeur du bail, l’augmentation du loyer entraînera une augmentation annuelle du loyer, dans la limite de 10%, de la valeur du bail.

Il existe une incertitude qui nécessitera des éclaircissements de la jurisprudence: il n'est pas clair si cette augmentation de 10% est calculée sur la base du loyer avant une demande de renouvellement ou de révision, ou si un loyer est antérieur à un taux de 10%. Dans cette dernière hypothèse, la valeur du bail serait naturellement plus rapide.

Compte tenu de l'incertitude actuelle, il conviendra de fournir les conditions pour la mise en place d'un loyer renouvelé (ces dispositions ne sont pas des politiques publiques) ou de fournir un loyer binaire (bail minimum garanti et loyer variable), ce qui vous permettra d'échapper aux règles ci-dessus.

II- Contrôle de la facturation et des travaux

Conformément aux dispositions de l'article L 145-40-1 du code de commerce, un état de la situation ainsi que la saisie et la restitution des locaux par l'occupant doivent être donnés. Clairement, cela devra être fait en cas de conclusion d'un contrat de location, le transfert du droit de louer, transférer ou transférer librement la propriété du fonds. L'échec de la sanction dans la détermination de l'état des installations empêchera le locateur de tirer parti de l'hypothèse selon laquelle le locataire est susceptible de recevoir les lieux dans de bonnes conditions de réparation (article 1731 du Code civil).

Cette formalité est l'une des manifestations de l'inclination du législateur envers les locataires. Cependant, la question reste de savoir comment assumer la responsabilité de ces pays.

À partir de 1St En septembre 2014, chaque contrat de location qui a été conclu ou renouvelé doit inclure une liste précise et restrictive de catégories de frais, taxes, frais et charges; leur répartition entre le bailleur et le locataire sera également définie.

Le rapport de synthèse annuel doit également être soumis dans un délai déterminé par règlement.

De même, si de nouveaux coûts, taxes, frais ou honoraires sont facturés pendant la durée du bail, le bailleur doit en informer le locataire.

Par ces dispositions, la loi du 18 juin 2014 vise à mettre fin à la pratique du triple réseau consistant à faire en sorte que les locataires supportent tous les coûts, taxes et impôts différents, proportionnellement aux surfaces louées, sans avoir conscience de la possibilité de les engager.

De même, en ce qui concerne les travaux, le bailleur devra informer le locataire lors de la conclusion du contrat, puis tous les trois ans des prévisions de travaux prévus pour les trois prochaines années, avec un budget prévisionnel, ainsi qu'un résumé des travaux qu'il a réalisés au cours des trois dernières années. prix indiqués) (Article L 145-40-2 C. Com.).

Enfin, le contrat de location doit déterminer la répartition des coûts et des travaux entre les différents locataires d’un ensemble immobilier en fonction de la superficie utilisée (article L 145-40-2 alina5 C. Com.). Cette mesure vise à établir un équilibre entre les parties: en fait, c’était souvent que le contrat avait imputé à tout ou partie des accusations le fardeau d’un locataire disposant de son faible pouvoir de négociation.

La nouvelle loi Pinel du 18 juin 2014 vise à fournir aux locataires une meilleure prévisibilité de leurs dépenses futures, afin de ne pas compromettre l'équilibre financier en créant des coûts ou des emplois inattendus.

III- renforcement des dispositions d'ordre public

Conformément à l'article L 145-60 du code de commerce, une action en nullité est prescrite pendant deux ans à compter de la signature du contrat de location ou de la résiliation du contrat de location pour le droit au renouvellement.

L'article L145-16 du code de commerce, selon lequel les différentes dispositions du contrat de bail étaient nulles et non avenues, constituait donc une entrée plus petite, avec une recette de deux ans.

En général, des difficultés sont apparues après les premières années de la vie.

Cela laissait aux propriétaires la possibilité, selon leur pouvoir de négociation, de modéliser le contrat et d'insérer des clauses contraires aux dispositions de l'ordre public, sans rechercher les clauses mettant en cause les locataires.

C'est désormais la fin puisque le législateur a modifié l'article L-145-16 du code de commerce: les clauses sont désormais rputes sans titrepas zéro.

Les résidents pourront réagir à tout moment.

Clauses excluant le droit de renouvellement (L 145-15 C. Comm.), Ainsi que celles contraires aux dispositions d’ordre public concernant:

- ventes d’exploitation (L 145-16 C. Com.)

- durée du bail (L 145-4 C. Com.)

- révision de bail (L 145-37 L 145-39C, Com.)

- intérêts sur les montants prépayés (L 145-40 C)

- une clause de résolution (L 145-41 C.Com.)

- cessation d'activité (L 145-42 alina1 C.Com.)

- spécialisation (L 145-47 L 145-54 C. Pcs.)

Parmi les contributions de cette loi, il convient de noter d’emblée que les diverses hypothèses de fusion et de scission, y compris le transfert universel de propriété, sont maintenant examinées (L 145-16 C. Com.); la désprivatisation partielle du bail est maintenant approuvée au cours de la procédure collective (L 642-7 C. Com.). Enfin, outre les baux de logement, le droit aux prestations est mis en place en faveur des locataires, sous réserve de la prise en charge de la vente par le bailleur de locaux commerciaux (L 145-46-1 C. Com.).

Lors de la conclusion d'un contrat de location, de leur renouvellement, les parties doivent faire très attention en conservant le nombre de modifications apportées par la loi du 18 juin 2014. politique publique dans la répartition des coûts.

par Jackues-Henri AUCHE

Avocat au barreau de Montpellier

Référence:

(1) civnous18 juin 2013, no. 12-19.568


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