Investir dans la loi PINEL ou préférer la location immobilière à l’ancienne?
– Simulation en loi PINEL

Investir dans la loi PINEL ou préférer la location immobilière à l’ancienne? – Simulation en loi PINEL

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Un débat éternel: vaut-il mieux investir dans de nouveaux biens immobiliers et bénéficier d'une réduction d'impôt en raison de la loi PINEL ou devrait-il investir dans un vieil immeuble à louer, sans réduction d'impôt, mais avec une meilleure rentabilité?

Investir dans de nouveaux biens immobiliers PINEL, plus chers à l'achat

Bien sûr, l'investissement dans l'immobilier dans le nouveau sera plus coûteux que l'investissement dans l'ancien, pour deux raisons:

  • Lors de l'achat d'un bien immobilier neuf, l'acheteur doit s'acquitter de la TVA à un taux de 20%. outre les frais d'enregistrement et autres frais de notaire de 2% à 3%, l'investisseur lors du premier versement ne doit payer que les frais de notaire et les frais d'inscription d'environ 6% à 7% Ces frais augmentent le prix d'achat, mais ne représentent aucune valeur de la propriété;
  • Investir dans de nouveaux biens immobiliers implique d’acheter un immeuble qui sera parfaitement conforme aux normes de construction, en particulier aux normes de consommation d’énergie. Les coûts de construction sont évidemment beaucoup plus élevés, en particulier ces dernières années, en généralisant les normes de la RT 2012 ou de la seconde BBC;

Mais ils ne nécessitent aucun renouvellement avant de nombreuses années.

En investissant dans une nouvelle loi PINEL, c’est aussi la garantie d’un manque de travail important pendant une longue période. et surtout, de l’inflation des nouvelles normes de construction visant à améliorer la consommation d’énergie, c'est l'absence d'un travail difficile d'adaptation aux normes (remplacement de la chaudière pour une chaudière économe en énergie, isolation de l'extérieur, changement de châssis).

Le marché de l'immobilier locatif connaît de profonds changements structurels: les locataires sont de plus en plus exigeants et préfèrent loger dans un nouvel appartement moins cher. L'énergie obsolète des vieux bâtiments s'accélère et devrait continuer à s'accélérer, ce qui nécessite des travaux pénibles de la part des propriétaires pour qu'ils espèrent préserver la valeur du bâtiment.

Pour de bon À part une simple inflation des normes de construction, le marché évolue structurellement. Un propriétaire immobilier qui ne comprend pas la standardisation de ses appartements ou de ses maisons pourrait rapidement se renseigner sur la dévaluation de la valeur du fonds de construction en raison d'une énergie obsolète.

Oui, Investir dans le nouveau type PINEL coûte plus cher que d'investir dans l'ancien, mais c'est la garantie d'investir dans un appartement ou une maison qui répondra aux exigences actuelles du marché immobilier.

Investir dans l’ancien coûte moins cher, mais les bâtiments obsolètes peuvent entraîner une dévaluation comparative de la valeur de l’immobilier. La différence de valeur entre les deux bâtiments pourrait rapidement être compensée par les coûts que pourrait représenter l'ancien.

Meilleure rentabilité à l'ancienne ...

Bien sûr, étant donné que l'investissement dans le premier est moins cher que l'investissement dans le neuf, la rentabilité du bail (le loyer annuel réduit du coût / coût du bâtiment) sera plus élevée.

Le marché immobilier est en pleine mutation, mais l’impact des nouvelles normes énergétiques n’est pas encore très fort. Seule l'évolution du niveau de loyer entre les deux locataires nous donne des informations sur la tendance du marché.

Comme nous l'avons décrit en détail dans cet article "Les loyers de niveau et d'évolution en France en 2014: la baisse des loyers devient la norme", les loyers baissent généralement de 2,5% entre deux locataires. Seule l'achèvement des travaux (et donc la reconstruction des normes de construction) permet une augmentation de loyer. La location est donc au premier plan, à l’exception des activités de mise à niveau qui amélioreront progressivement la qualité des biens immobiliers neufs.

La différence de loyer entre ancien et nouveau n'est pas suffisante pour compenser les coûts supplémentaires engendrés par un nouveau type de code PINEL par rapport aux anciens. Cependant, la demande croissante des locataires pourrait rapidement créer un écart plus grand en faveur de nouveaux biens immobiliers.

Mais une fiscalité plus attrayante pour un nouvel investissement dans la loi PINEL.

Bien entendu, l'investissement dans la loi PINEL bénéficie d'une réduction d'impôt de 21%, 18% ou 12% (voir l'article "SIMPLER PIN PINEL: Crédit-bail fiscal pour Real Estate Nine et Loi PINEL: Taxes relatives aux impôts sur les biens loués à partir de 2014- 2015), l’investisseur sur neuf bénéficiera d’une taxe plus douce, voire attrayante.

Cette réduction de la taxe de location des PINEL pourrait être de nature à compenser la différence de coûts entre les nouveaux et les anciens.

Enfin, la question se pose:

Vous devez acheter une nouvelle déduction fiscale de 21%, 18% ou 12% et devenir propriétaire d'un immeuble répondant aux exigences des locataires.

ou

Investissez dans le premier pour maximiser la rentabilité locative à court terme, avec le risque de devoir travailler dur pour maintenir la valeur de la propriété que je possède?

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