Loi Pinel: "principales réparations" aux frais du propriétaire – investir en loi PINEL

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Loi Pinel: "principales réparations" aux frais du propriétaire

Dans l'article précédent, j'ai développé avec vous l'application de la loi de préemption Pinel d'un locataire commercial dans le cas de la vente d'espaces loués.

La loi de Pinel a également introduit une nouvelle interdiction d’obligation pour le bailleur, compte tenu en particulier de l’impossibilité pour le prestataire de crédit-bail de transférer les coûts occasionnés par les réparations majeures au locataire.

L'obligation d'entretien découle de l'obligation de livraison, mais elle fait référence à l'exécution du contrat.

D'une part, l'article 1719-2 du code civil, qui dispose que le bailleur est tenu, en raison de la nature du contrat et sans qu'il soit nécessaire de prévoir une disposition particulière, de conserver le bien loué dans l'État " servir aux fins pour lesquelles il est loué "

Par ailleurs, l’article 1720, paragraphe 2 du Code civil, qui dispose que "le locateur" pendant la période de location, les réparations éventuellement nécessaires, autres que le loyer ".

Même si le propriétaire est généralement responsable des "réparations majeures" ou des "réparations majeures de la clôture et du toit", les dispositions contractuelles peuvent, sous réserve de conditions explicites, s'en écarter.

Cet état de droit est désormais obsolète après l'entrée en vigueur de la loi de Pinel du 18 juin 2014, qui invalide la clause sur le transfert du coût de la main-d'œuvre des "gros correctifs" au locataire.

En fait, le membre R. 145-35, le 1 ° de la loi commerciale interdit désormais le transfert du coût des locataires " les corrections majeures visées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux », Lle locateur ne peut plus transférer le fardeau des réparations majeures au locataire.

Il s’agit donc de réparations majeures au sens de l’article 606 du code civil, de réparation du baldaquin (CA Dijon, 24 juin 2003), de remplacement du cadre de fenêtre complet incluant la couche d’impression et d’impression couleur (CA Douai), 3e s., 31 janvier 2002) ou travail parapluie (CA Paris, chapitre 16, section A, 23 juin 2004).

La division civile considère que, au sens de l’article 606 du code civil, " les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles pour l'entretien durable dans le bon état du bâtiment, tandis que les réparations majeures concernent le bâtiment dans sa structure et sa résistance générale ".

Le tribunal de commerce de la Cour de cassation considère que L'article 606 du code civil précise les principales corrections (Cass, 12 juin 2012).

Au contraireles juges sont venus limiter ce qui ne devrait pas être inclus dans la liste de l'article 606 du code civil.

Ce sont des travaux de révision sur l'installation de la climatisation et le remplacement de bandes de verre (CA Paris, 16 C. B, 11 mai 2001), zinguerie (CA Paris, 16 C. B, 18 janvier 2002), la restauration de locaux loués après un incendie n’ayant détruit aucun élément structurel (CA Poitiers, 17 novembre 1998), il n’est pas nécessaire que l’installation d’un plafond suspendu ignifuge soit étanche (CA Toulouse, chapitre 2, section 2, 19 novembre 2002) ou répare le sol (Cass, 3ème civil, 24 février 2004).

Plus précisément, membre R. 145-35, 1 ° Droit commercial français interdit de transférer au locataire des honoraires liés à l'exécution de travaux de réparation importants, tels que les honoraires d'architectes ou de bureaux de projet.

Cependant, rien n'empêche le propriétaire de percevoir les frais du locataire liés aux travaux de peinture, dont le montant dépasse le coût de leur remplacement.

En outre, l'article R. 145-35, 4 ° droit commercial français interdit au bailleur de facturer au locataire les frais de gestion de l'appartement ou de l'immeuble loué.

Quant au travail dont il a besoin obsolète (Articles R. 145-35, 2 °), la référence à l'article 606 donnera lieu à l'examen des décisions judiciaires antérieures afin de déterminer si ces travaux sont les correctifs principaux.

Il convient donc de rappeler que les réparations de l'installation électrique sont effectuées tant qu'elles répondent au besoin de récupération complète et générale d'installations obsolètes, ainsi que de réparation des réseaux d'évacuation et l'obligation incombe au propriétaire (CA Besancon, 2e division civile, 15 janvier 2002).

Le texte permet donc de reconnaître que si l’œuvre est imposée de manière périmée ou placée conformément au règlement et qu’elle ne relève pas de l’article 606 du Code civil, elle peut être conventionnellement responsable de la prise de contrôle.

En outre, l'article R. 145-35, 5 ° empêche le bailleur de recruter des locataires au détriment des coûts ou des travaux relatifs aux espaces libres.

Vous pouvez me poser des questions sur legal advisor.net: http: //vvv.conseil-juridikue.net/joan-drai/avocat-1647.htm

Joan DRAI

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