Bail commercial, version Pinel
– investissement locatif loi PINEL

Bail commercial, version Pinel – investissement locatif loi PINEL

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Publié le 24 septembre 2014

Qui peut entrer dans le bail commercial?

Pour conclure un bail commercial, un locataire, une personne physique ou morale doit être inscrit dans un registre de commerce ou un répertoire professionnel. En vertu de la loi du 4 août 2008, les parties sont autorisées à se placer de manière conventionnelle dans un régime de location commerciale, y compris pour les locataires locataires principalement sous contrat de location, tels que cabinets d'avocats ou médecins.

Durée du bail commercial

Bail commercial d'après la loi de Pinel

La durée du bail commercial est de neuf ans. Le locataire et le propriétaire peuvent prévoir une période plus longue.

Un ou plusieurs contrats dits «non exécutables» peuvent être exclus du délai de neuf ans, à condition que la durée totale du ou des contrats de location ne dépasse pas trois ans.

Au terme de cette période, les clients ne peuvent plus conclure un nouveau contrat de location pour la même gestion de fonds dans les mêmes locaux. Si, à la fin d'un bail incertain et au plus tard à la fin d'une période d'un mois à compter de la date d'échéance, le locataire reste dans les lieux jusqu'à ce qu'il soit acquitté, un nouveau bail pour une période de neuf ans

Fixation de bail de bail commercial

Le bail initial est librement déterminé par les parties. En pratique, le propriétaire détermine son prix. Ce prix peut être supérieur à la valeur du loyer, car le propriétaire considère que le bâtiment ou l'emplacement contribue à l'image du locataire. C'est ce qu'on appelle "l'effet de localisation".

Révision du loyer commercial

Le loyer est révisé à la fin de chaque période de trois ans, ainsi que lors du renouvellement du bail, c.-à-d. neuf ans. Nous l'utilisons pour la révision ou le renouvellementloyer commercial (KMP).

Au cours de la révision de bail de trois ans, l'augmentation du bail correspond à la variation de l'indice indiqué dans le contrat. Ceci est une règle de restriction basée sur un index.

Une augmentation plus importante peut être nécessaire s’il est démontré qu’il ya eu un changement important des facteurs de négociabilité locale (c’est-à-dire la commercialisation du quartier) après la signature ou le dernier examen du bail. , une variation de plus de 10% de la valeur de la surface louée. Dans le cas de la déclaration de cette variation, la variation du revenu locatif qui en résulte ne peut conduire à une augmentation, pour un an, de 10% du loyer de l'année précédente.

Lors de la première vérification triennale après l'ajout d'une activité liée ou complémentaire à l'objet du bail initial, le bailleur peut renoncer à la révision du bail en fonction de l'indice ILC et déterminer le contrat de location en fonction du nouveau bail. la valeur du contrat de location liée à l'activité connexe ou complémentaire.

Frais et taxes relatifs au bail commercial

Le bail commercial doit comporter une liste précise et restrictive de catégories de frais, taxes, redevances et baux relatifs au bail, avec indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Le récapitulatif annuel de ces coûts est envoyé au locataire.

Le sujet du bail commercial

L'objet du bail commercial est librement fixé entre les côtés.

Le locataire peut ajouter des activités connexes ou supplémentaires aux activités initialement prévues pour la location. Il doit ensuite déclarer son intention de devenir propriétaire avec un acte spontané. Le locateur dispose alors d'une période de deux mois s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités.

Un locataire peut être autorisé à exercer une ou plusieurs activités différentes de l'installation initiale, compte tenu de la situation économique, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination de l'ensemble immobilier.

Etat du bail commercial

Au moment de la conclusion du bail, du transfert du droit de location ou lors de la restitution de locaux commerciaux, l'inventaire est établi de manière contradictoire et amical entre le propriétaire et le locataire. Le recensement est joint au contrat de location

Le droit de premier refus en location commerciale

Lorsqu'un bailleur commercial envisage de vendre des murs commerciaux, il doit en informer le locataire via la lettre recommandée AR ou le lui remettre. Cet avis doit indiquer le prix et les conditions de la vente proposée. Le locataire a un mois pour décider et, s'il y consent, il dispose de deux mois pour finaliser l'acquisition et de quatre mois s'il demande un prêt bancaire.

Dépôt de garantie, pas de porte ni de bail

Le locateur peut avancer le loyer à l'avance à titre de dépôt de garantie, en s'assurant notamment que le locataire s'acquitte de ses obligations. Dans ce cas, le montant dû au début du contrat de location doit être restitué à la sortie. Bail peut prévoir qu’un dépôt de garantie augmentera ou diminuera à chaque examen du bail.

Montants prépayés, y compris les arrhes et dépassant l'équivalent d'un loyer de deux mois, avec un intérêt de locataire, à un taux approprié pour la Banque de France.

Le propriétaire peut demander le dépôt du dépôt en tant que compensation financière la perte de la valeur de l'immeuble, due au droit de renouvellement du locataire et aux frais d'expulsion, devra payer pour la restitution des lieux. Dans ce cas, le montant demandé est laissé au propriétaire à la fin du bail. Mais le propriétaire peut aussi le considérer comme un pas-de-porte loueril sera ensuite intégré lors de la révision du loyer. C'est le cas du "bail américain", qui intègre les non-déportations au loyer et permet de diviser les paiements pendant la durée du bail.

Veillez à ne pas confondre avec le "droit de louer". Le droit au bail représente la somme d'argent versée au nouveau locataire par l'ancien locataire au moment du bail, en cas de maintien du bail existant.

Le locataire a été retiré d'un bail commercial

Un locataire qui a demandé à bénéficier d'un droit à pension doit informer son bailleur et ses créanciers enregistrés de son intention de transférer son entreprise. Dans les deux mois, ce sera la priorité de l’achat dans les conditions qui doivent être signalées au service des ventes.

Bail commercial: gestion complexe des loyers.

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