Bill Pinel. Réforme du bail commercial en neuf points clés
– investir en loi PINEL

Bill Pinel. Réforme du bail commercial en neuf points clés – investir en loi PINEL

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L'Assemblée nationale a commencé à lire le projet de loi sur l'artisanat, le commerce et les très petites entreprises. Critique, ce texte envisage spécifiquement une réforme importante du crédit-bail commercial. Explications

Plus de simplicité et de flexibilité pour les petites entreprises. Telle est la promesse de Silvie Pinel à travers sa loi sur l'artisanat, le commerce et les très petites entreprises, actuellement à l'examen à l'Assemblée nationale. Un texte qui ne réforme pas seulement le régime des indépendants. Le bail commercial est également traité en profondeur. Si le texte peut encore être rejugé au Sénat, la lecture des amendements relatifs à la location de locaux commerciaux a été achevée le jeudi 13 février 2014.

1. Prolongation de la dérogation

En principe, le bail commercial doit être complété pendant au moins neuf ans. Toutefois, le code de commerce prévoit le régime abusif visé à l'article L145-5. Jusqu'à présent, il a été possible de conclure un contrat de deux ans, sans possibilité de renouvellement. Pour plus de flexibilité, la loi Silvie Pinel propose d'étendre l'applicabilité de ce régime exceptionnel aux contrats de bail commercial jusqu'à trois ans. Après cette période, le locataire peut prolonger le contrat, cette fois sous le régime traditionnel.

2. Placez les exceptions d'un congé de trois ans

Les amendements proposés par les députés Laurent Grandguillaume et Thierri Mandon, adoptés à l'Assemblée, ont également supprimé de la loi la possibilité d'exclure un accord entre les partis âgés de trois ans. En effet, un contrat de bail commercial conventionnel peut désormais être résilié tous les trois ans, dans le respect du délai de préavis de six mois et des formalités énumérées à l'article L145-9 du code de commerce.

En ce sens, Sébastien Robineau, avocat associé chez Homera, est critique. "La situation était facile avant l'adoption de ce texte (...) Le locataire et le propriétaire pourraient convenir d'une éventuelle renonciation du locataire à demander la possibilité de résilier son bail commercial tous les trois ans, pour le mentionner également dans le contrat de bail. ensuite, il est devenu un bail solide pour au moins six ans, voire fermé pour une période de neuf ans. La nouvelle situation est maintenant très simple: le locataire ne peut plus abandonner et peut annuler son bail commercial tous les trois ans. "

Qu'est-ce qui n'est pas sans lui incidents pour les locataires? "Ces parlementaires ont probablement oublié que le locataire qui avait proposé à son futur propriétaire de renoncer à son droit de résilier son bail commercial tous les trois ans avait un impact financier sans précédent, en particulier en cette période de difficultés économiques." Cette dérogation pour les villes dans lesquelles le bâtiment est situé, il était courant de déduire le loyer d'un montant d'un mois à un mois et demi après les années d'attribution. En d'autres termes, un locataire qui s'est engagé dans une période ferme de six ans peut bénéficier d'une exemption de loyer de six à neuf mois. "

3. Définition du contrat de travail incertain

Un accord sur une occupation incertaine est une pratique judiciaire. En raison de leur spécialité, ces contrats évitent toutes les règles traditionnelles du code commercial. En fait, les circonstances rendent impossible la conclusion d’un contrat de location traditionnel pour des raisons très spécifiques. Ou pour une raison légitime (le bâtiment est bientôt démoli, par exemple), la durée du contrat est trop courte (par exemple, en raison de la procédure d'expropriation). Cette incertitude doit nécessairement être compensée par un faible loyer.

4. Garantir les mêmes droits aux marchands étrangers

À ce jour, la loi n'autorise pas les commerçants de nationalité étrangère à exercer le droit de renouvellement du bail commercial. L'amendement proposé et adopté par la commission des affaires économiques, soumis par la majorité présidentielle à l'Assemblée, vise à mettre fin aux articles L145-13 et L145-23 du code de commerce. Dans son arrêt du 9 novembre 2011, la Cour de cassation a estimé que ces dispositions constituaient une "discrimination interdite par l'article 14 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales".

5. Arrêt de la révision du loyer

C’est l’une des principales dispositions du bail commercial de Pinel Bill. Dans le cadre de la révision du loyer à la fin du contrat de neuf ans ou au moment de la révision de trois ans, le bailleur ne peut plus imputer au preneur une augmentation des rentes de plus de 10% du dernier loyer payé. Un sujet de préoccupation pour les professionnels de l'immobilier qui pensent que le propriétaire ne doit pas nécessairement être capable de s'aligner sur les prix du marché, s'ils sont nettement plus élevés. Toutefois, les parties au contrat de location commerciale auront toujours la possibilité de déroger à ces prérogatives en insérant au contraire une clause dans le contrat et en ne faisant pas référence au bail de locaux monovalents ou exclusifs.

Deuxième point d'un audit de rente: le coût de construction d'un indice ne peut plus servir de baromètre pour établir une augmentation de rente. Dans ce cas, la loi imposera désormais au bailleur de se fonder sur l'indice de location commerciale et l'indice de location tertiaire pour les valeurs de référence.

6. Réalisation de l'inventaire

La loi de Pinel prévoit de créer l'article L145-40-1 consacré à l'acquisition de locaux commerciaux par les locataires. Le texte stipule que les deux parties doivent dresser une liste ou, à défaut, le tiers qu'elles désignent. Dans le cas contraire, l'huissier de justice sera responsable de cette tâche, "des coûts communs entre le bailleur et le locataire".

7. Le propriétaire devra évaluer les coûts et taxes dus par le locataire

La nouvelle disposition, article L 145-40-2 du code de commerce, impose au bailleur de constituer une liste précise et limitative des redevances et taxes à payer par l'occupant pour occuper des locaux commerciaux. Cette information devrait être fournie chaque année. Mais encore une fois, ils devront évaluer le travail à effectuer au cours des trois prochaines années au moment de la prise de contrôle, ainsi qu'au début de chaque période de trois ans. Ces dispositions devraient être déterminées par une décision postérieure à la promulgation de la loi.

8. Droit de location en cas de vente d'un immeuble

L'article 6 du projet de loi Silvie Pinel du Code de commerce attribue le droit à un avantage en faveur du locataire au cas où le propriétaire déciderait de vendre son bien. Dans ce cas, son projet de vente doit être livré au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou bon de livraison. Le locataire aura donc un mois pour se décider. Si sa réponse est positive, il disposera alors de deux mois pour achever l'opération. Les locataires pourront exercer ce droit dans les meilleurs délais six mois après la promulgation de la loi.

9. Expérimentation de contrats de revitalisation commerciale

Le projet de loi proposé par Silvia Pinel propose la création d'une nouvelle forme de contrat de bail commercial. Cette expérience, lancée sur une période de cinq ans, vise à "offrir aux élus élus la possibilité d'intervenir en termes de dynamique commerciale sans lien direct avec l'opération de développement". En particulier, un opérateur peut être responsable de l’État, des collectivités locales ou des institutions publiques pour l’achat d’immeubles avant de "vendre, louer ou louer à bail un bien immobilier dans le cadre de son intervention". Il s’agit de respecter les objectifs de "diversification, de développement et de développement". réhabilitation des offres commerciales ".


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