L'ancien appareil Pinel ou Pinel est optimisé pour la carence en terre
– investir en loi PINEL

L'ancien appareil Pinel ou Pinel est optimisé pour la carence en terre – investir en loi PINEL

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Pinel est aujourd'hui connu de nombreux investisseurs. Ce système d’exonération fiscale permet de définir entre 12% et 21% du montant de l’achat, que ce soit pour un nouvel investissement ou pour une propriété future.

Il existe un autre dispositif Pinel moins connu des investisseurs: il s’agit d’un ancien dispositif Pinel ou il est dit "réhabilité" ou "optimisé pour la carence en terres". Le principe reste le même: autoriser les investisseurs à exclure de la taxe en investissant dans l'immobilier.

Propriétés qui répondent aux exigences de l'ancien système Pinel

Marchandises jugées inefficaces : Il est clair que l’administration fiscale a défini un certain nombre de critères qui la rendent malsaine. Après que l'opérateur ait acheté le terrain et effectué toutes les réparations nécessaires (travaux de construction, revêtements de toiture, ventilation, menuiserie, normes électriques, isolation, etc.), l'appartement devient acceptable pour la loi de Pinel.

Produits transformés Ce sont généralement des produits à usage professionnel (garages, bureaux, entrepôts) ... transformés en bâtiments résidentiels.

Avantages fiscaux de l'ancien appareil de Pinel:

Le système de Pinel, ancien ou optimisé pour le déficit immobilier, nous permet d'utiliser le cadre favorable de la loi de Pinel, ainsi qu'un système commun d'impôt sur la propriété et, dans ce cas, un déficit immobilier.

Il est clair que dans les règles relatives aux déficits fonciers, l’entretien, les réparations et les améliorations sont déduits du revenu de la propriété et peuvent être déduits du revenu global jusqu’à 10 700 € par an.

Selon la loi de Pinel, lorsque les coûts d'entretien, de réparation ou d'amélioration peuvent être considérés comme pouvant être dissociés de la réhabilitation ou de la transformation, ils peuvent être "isolés" et bénéficier d'un régime fiscal favorable pour les biens.

Puisque rien n’est meilleur qu’un exemple concret pour comprendre l’avantage d’un tel dispositif, voici deux exemples volontairement simplifiés pour une meilleure compréhension:

M. et Mme Dupond appartiennent à la classe d'imposition marginale de 41% et perçoivent également 30 000 € de revenus de la propriété chaque année.

Cas 1
Investir dans la loi de Pinel
Montant de l'investissement 200.000 €.
Exonération d'impôt sur 9 ans: 18% à 200 000 = 36 000 €.

Cas 2
Investir dans la loi de Pinel ancienne ou optimisée pour le déficit immobilier
Investissement 200 000 € dont 170 000 € d'investissement Pinel (terrains + travaux non éligibles au déficit foncier) + 30 000 € d'ouvrages remplissant les conditions d'un déficit foncier et payés en une fois.
Exonération d'impôt sur 9 ans: 18% à 170 000 € = 30 600 €.
Assainissement du déficit foncier: 30 000 K € (41% IMR + 15,5% CSG-CRDS) = 16 950 €.

Exonération fiscale à Pinel: 47 550 € ou 11 550 € de plus que dans le Pinel classique!

M. et Mme Durand appartiennent à la classe marginale d'imposition de 41%, ils n'ont pas non plus de revenus de la propriété.

Cas 1
Investir dans la loi de Pinel
Montant de l'investissement 200.000 €.
Exonération d'impôt sur 9 ans: 18% à 200 000 = 36 000 €.

Cas 2
Investir dans la loi de Pinel ancienne ou optimisée pour le déficit immobilier
Montant d'investissement 200 000 € composé de 190 000 € d'investissement Pinel (terrains + travaux non éligibles au déficit foncier) + 10 000 € de travaux répondant aux conditions du déficit foncier et payés en une fois.
Exonération d'impôt sur 9 ans: 18% à 190 000 € = 34 200 €.
Assainissement du déficit foncier: 10 000 k € (IMR de 41%) = 4 100 €.

Exonération fiscale à Pinel: 38 300 € ou 2 300 € de plus que dans le classique Pinel!

Ces deux exemples montrent que, pour les investisseurs fortement taxés (TMI élevés), l’acquisition de propriétés dans le cadre de l’ancien système Pinel est fiscalement plus favorable que dans le système Pinel classique. Plus le taux d'imposition marginal est élevé, plus l'appareil est pertinent. Par ailleurs, le bénéfice est plus faible pour les contribuables à taux d'imposition bas, ou négatif pour les contribuables imposés à un TMI minimum de 14%.

Possibilités de l'ancien régime de Pinel et des investisseurs intéressés:

Tous les investisseurs intéressés par l'appareil classique peuvent être intéressés par l'ancien ou l'optimisé Dispositif d'élimination des terres de Pinel. Il est évident que les investisseurs ayant des revenus immobiliers sont particulièrement favorables avec un tel dispositif.

Dans de nombreux cas, en raison de l'urbanisation croissante, des propriétés similaires à la loi de Pinel sont situées dans des zones reculées ou "émergentes". Au contraire, des produits malsains peuvent parfois être situés dans les zones centrales.

En bref, ce véritable système d’exonération fiscale permet également de combiner une bonne localisation potentielle et une exonération de la taxe sur les biens immobiliers supérieure au dispositif "classique" de Pinel.


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