Pinel loyer: jusqu'à 63 000 euros d'économie d'impôt en 12 ans
– Simulation en loi PINEL

Pinel loyer: jusqu'à 63 000 euros d'économie d'impôt en 12 ans – Simulation en loi PINEL

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Les zones touchées par la loi de Pinel

À partir du 1er janvier 2019, uniquement A (Île-de-France, Côte d'Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de Genève), A bis (Paris et 29 communes des petites agglomérations parisiennes) sont acceptables. ) et B1 (grande couronne parisienne, villes de plus de 250 000 habitants, Corse, départements d'outre-mer et certaines villes chères telles que Ansi, Bayonne, Chambéry, La Rochelle ou Saint-Mal).

Si cela vous intéresse, gardez toujours un œil sur des simulations de marketing financier flatteuses, car la rentabilité d’une telle opération n’est jamais garantie. Le premier critère de sélection est le sérieux du fabricant, la qualité du programme et son emplacement. En bref, agissez comme si c'était votre future résidence.

Réduction d'impôt

Le montant approuvé par les autorités fiscales est affecté à la durée du bail de l'appartement. Selon que vous louez votre propriété pour six, neuf ou douze ans, vous bénéficiez d'une réduction de 12, 18 ou 21% de la taxe sur le prix d'achat (dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré), de distributions pendant la période de location. Cela représente un bénéfice d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 euros. Mais cette propriété peut ne pas être suffisante pour justifier l'achat. Il faut le comparer au défaut qu’elle peut causer, sachant que le bail de la loi de Pinel, limité par le décret, est inférieur de 10 à 15% au marché.

N'oubliez pas d'inclure les suppléments dans vos calculs pour les locations louées. Vérifiez également que vous ne dépasserez pas le plafond annuel de 10 000 euros de paradis fiscaux, en ajoutant des incitations fiscales obtenues ailleurs (travail à domicile, garde d'enfants ...). Au final, assurez-vous que le prix d’achat n’est pas supérieur de 25% à celui du même trimestre, ce qui pourrait entraîner une perte de revente.

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La location d'un de vos enfants est possible si elle ne fait plus partie de votre bureau des impôts. Faites attention quand un immeuble quitte le pays, le service des impôts vous donne un an, rien de plus, pour trouver un locataire. Et si tu ne peux pas faire ça? Donc, pour trouver un locataire, vous devrez réduire votre loyer, par exemple de 5 ou 10%. Ce sera mieux que de devoir retourner le bénéfice d’impôt payé, comme le prévoit cette règle dans ce cas. Ensuite, vous devez vous engager à conserver cette propriété pendant six ou neuf ans, selon votre choix, sachant que vous pouvez prolonger cet engagement pour une période de trois ans, pour atteindre l'âge de 12 ans et bénéficier d'une réduction de 21%. les taxes.

Conseil: optez pour une période de neuf ans et ne faites pas d’avantages supplémentaires, mais choisissez un terme de début de six ans, à la suite duquel vous pourrez soit restituer le bien (ou vendre), soit prolonger le bail à trois ou six ans en fonction de votre stratégie de succession. Enfin, mentionnons que vous pouvez louer votre maison à un enfant ou à un parent, à condition que cela ne fasse pas partie de votre ménage et que les limites légales du loyer et du revenu du locataire soient respectées.

Demande de location

Recherchez des agences immobilières locales pour vous assurer un marché actif. Le succès de votre achat requiert trois conditions: un logement bien placé, une construction de qualité et un marché locatif dynamique. Prenez soin de ce dernier point avec les agences de quartier et les tests environnementaux (magasins, transports, écoles, berceaux, espaces verts ...). Pensez à louer, mais n'oubliez pas de revendre. Soyez donc aussi exigeant que votre maison personnelle et méfiez-vous des programmes de studio et de deux chambres qui sont entièrement vendus à des investisseurs qui ne se préoccupent pas de l’entretien des chambres et qui revendent tous en même temps. : méfiez-vous du risque de perdre!

Niveau de rente autorisé

Un avantage particulier est donné aux études et aux deux chambres. Comme nous l'avons vu, la loi de Pinel ne doit pas dépasser certaines limites mensuelles. Le maximum autorisé, revalorisé chaque année d’inflation, est actuellement de 12,59 euros par mètre carré en zone A, de 16,96 euros en zone A bis et de 10,15 euros en zone B1. Mais pour ne pas punir les propriétaires des studios et des appartements de deux pièces, dont le loyer par mètre carré est supérieur à celui des supermarchés, la loi prévoyait un coefficient d'augmentation permettant de relever la limite supérieure de 20%. Les ressources sont également limitées. Le calcul complexe prend en compte les revenus fiscaux des demandeurs, leur situation familiale (mariée ou non, avec ou sans enfants ...) et l'emplacement de la propriété, sachant qu'en pratique 70% des locataires répondent aux exigences du régime Pinel.

Le forfait proposé par l'investisseur n'est pas toujours rentable

Les promoteurs proposent de plus en plus aux investisseurs des forfaits à louer. Qu'il s'agisse de choix de logement, de crédit, de gestion de crédit-bail ou d'assurance, ils sont préoccupés par tout. Formule pratique, mais avec des prix opaques pouvant cacher des coûts excessifs.

Les détails de la récente offre que nous avons décomposée sont les suivants: 15% du montant du loyer, les frais de gestion et l'assurance contre les loyers impayés, plus une commission de 13% à la charge du vendeur du réseau de vente. Ça fait beaucoup! En ce qui concerne le crédit, ce n’était pas le plus favorable: il est toujours préférable de prendre le temps de comparer l’offre présentée avec les courtiers spécialisés (Empruntis, Meilleurtauk, Vousfinancer ...) et les banques de votre ville.

Taux de retour

Table entre 4 et 5 % une fois par an a refusé tous les coûts de copropriété. Vous recevez plus de 7% par an, comme le prouvent les simulations de certains vendeurs, cela est impossible en raison des prix de la rente et de la pierre. L'explication est que leur calcul est faux. Cela comprend non seulement les incitations fiscales, mais aussi une série de coûts: les coûts de maintenance Impôt foncier, réparations, frais de plancher et périodes d'utilisation de la propriété (en moyenne un mois tous les cinq ans) pendant lesquels vous ne touchez à rien. Cependant, dans le nouveau, ces coûts sont réduits de 15 à 20% des revenus de location. Considérez plutôt une rentabilité nette de 4 à 5%. Ce n’est pas mauvais, comparé aux investissements financiers sans risque, tels que l’assurance vie, qui paie la moitié moins.


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