Mars 2015 – Résolution des litiges de bail commercial après la loi Pinel
– réduire ses impôts en loi PINEL

Mars 2015 – Résolution des litiges de bail commercial après la loi Pinel – réduire ses impôts en loi PINEL

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Jean-Luc Tikier, avocat associé, est spécialisé en droit immobilier et droit public. Il aide à la fois en termes de conseil et de résolution des litiges entre entreprises commerciales et industrielles et intervient auprès des développeurs
le droit d'urbanisme, de construction, de vente et de location d'immeubles, de baux et de construction. Il est en charge
à l'Université de Paris I. et Sandra Kabla,
un cabinet d'avocats spécialisé dans le leasing commercial qui intervient dans les deux cas
spor. Il est chargé de cours à l'Université Paris I.

C'est notamment le cas de l'action visant à améliorer le loyer pour la reconstruction (Cass., 3 e civil., 28 février 1979, n ° 77-13 394), révision du loyer sur trois ans (Cass., 3 e s.), 1er juin 1988, non. 86-14659), une demande de paiement d'intérêts sur des contrats de location payés d'avance conformément à l'article L. 145-40 du Code de commerce (CA Paris, 8) mars 1984, D 1984 IR, p. 314) ou un procès en annulation de congé avec refus de renouvellement (Cass, 3e civil, 15 novembre 2005, n ° 04-16 591).
Cependant, la loi 2014-626 du 18 juin 2014 (loi Pinel) a modifié la sanction applicable à une clause de bail commercial ignorant les dispositions du statut de bail commercial obligatoire.

Si la sanction d’une telle clause consistait, dans sa nullité, jusqu’alors aux articles L. 145-15 et Л. 145-16 des codes de commerce modifiés et modifiés prévoient désormais que les dispositions qui enfreignent ces dispositions sont réputées non écrites1.

Cet amendement a des conséquences procédurales importantes. En effet, avant la loi du 18 juin 2014, les actions en nullité contraires aux dispositions d'ordre public et de paix faisaient l'objet d'un délai de prescription de deux ans à compter de l'article L. 145-60 droit commercial, spécifique pour le statut de baux commerciaux.

Il convient toutefois de noter que, conformément aux règles de procédure civile, le défendeur dans une procédure avait le droit de s'opposer à tout jamais à la nullité d'une clause contraire aux dispositions d'ordre public, mais uniquement à titre d'exception à la défense (Cass., Civ. 3, 2). Juin 1999, n ° 97-19324).

Selon la loi de Pinel, toute clause illégale "est considérée comme non écrite".
On présume que cette clause non écrite n'a jamais existé. En conséquence, aucun délai de prescription ne peut lui être appliqué par opposition à la clause zéro.
Désormais, toutes les actions visant à détruire la clause pour violation de la disposition relative à l'ordre public de la loi sur les baux commerciaux mettent fin à toute réglementation. Cela permettra à tout site, à tout moment du bail initial ou du renouvellement, d'invoquer une violation d'une clause et de lui refuser un effet. Une telle situation est source d'insécurité juridique.

Il en va de même pour une action visant à insérer une clause d'indexation (insérée dans un contrat de location commerciale) par une clause non écrite, fondée sur l'article L. 112-1 Codex monétaire et financier. La Cour d'appel de Paris a récemment décidé (CA Paris, 2 juillet 2014, n ° 12/14759) qu'une telle action n'était prévue dans aucun délai de prescription.

De plus, il n’est pas possible, même après la conclusion du contrat, d’abandonner le "caractère non écrit" de la clause, car elle n’entre pas dans le champ du contrat. Il s'agit d'une différence fondamentale par rapport à une clause de zéro pouvant faire l'objet d'une renonciation conventionnelle dès que cela se produit lorsque le droit à la nullité est obtenu et que l'exclusion est sans ambiguïté.

Ainsi, la stratégie de négociation avec l’autre partie sur la renonciation à une règle impérative ou le passage passif d’un délai de prescription de deux ans sera désormais inefficace.

1 - Voir "Les dispositions légales en matière de contrats de location commerciale sont maintenant considérées comme non écrites", dans le Real Estate Notebook à compter du 1er décembre 2014.


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