Loi Pinel: la réforme des baux commerciaux et des dérogations. Boutique, artisanat. Protection des locataires. | D'un individu à un individu
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24 juin 2014 - La loi Pinelu du 18 juin 2014 a réformé le bail commercial en se rapprochant du bail: indexation plus modérée et augmentation du loyer, inventaire obligatoire des objets, division de la cargaison, taxes et travaux mieux supervisés, créant le droit de refuser les locataires. Les baux exceptionnels auront une durée maximale de deux à trois ans. Abordable pour les locataires, cette réforme inquiète certains donateurs.

Loi sur l'artisanat, le commerce et les très petites entreprises, connue sous le nom de loi Pinelus, du nom de l'ancien ministre du Commerce actuellement responsable des services de logement, a été publiée au Journal officiel du jeudi 19 juin. Cette loi est un véritable "pacte" en faveur du commerce et de l'artisanat qui doivent soutenir et renforcer les secteurs où les employeurs sont importants et le chiffre d'affaires important, mais gravement touchés par la crise. Pour atteindre cet objectif, la loi veut surtout "Meilleure réglementation des relations entre commerçants et artisans locataires", qu'est-ce qui se passe réforme du régime de la location commerciale peu sûre. Les mesures en général conviennent aux locataires.

Réforme de la location commerciale qui protège les locataires

"Permettre le maintien d'une offre commerciale et artisanale diversifiée sur le territoire", la loi vise à améliorer la situation de la location d'artisans et d'artisans, "Une variable importante de leur équilibre économique, en particulier dans le centre-ville".
La loi touche plusieurs points clés.

Un cadre d'antenne évolutif

Evolution du bail en cours de bail. La location de baux commerciaux et professionnels est sujette à la location, à l'indexation annuelle ou triennale basée sur l'indice de coût de construction (ICC), les indices de location commerciale (ILC) ou TITL (ILAT). Cependant, de nombreux contrats de location sont toujours indexés par le plus vieil indice, le plus difficile, mais aussi le plus convaincant, à long terme, de la CPI, qui punit les locataires.
Afin de remédier à cette situation, la loi remplace la CPI:

  • ILC pour les activités commerciales, artisanales et industrielles;
  • ILAT pour les activités tertiaires autres que commerciales et artisanales.

ILC et ILAT serviront donc de points de référence pour le calcul des modifications de contrats de location au cours d’un réexamen ou d’un renouvellement de bail de trois ans. Ces traces "Tenez compte du niveau des prix et de l'activité commerciale. Ils sont moins volatiles que la CPI et sont mieux liés à la réalité économique des entreprises."

L'évolution du loyer à la fin du bail. À la fin du bail commercial, le propriétaire et le locataire acceptent le plus souvent de renouveler le bail. La location d'un bail renouvelé est, en principe, "limitée" et fixée en appliquant uniquement une indexation. Cependant, il existe des cas dans lesquels le loyer est "découvert", en particulier si la valeur locative de l'espace a soudainement augmenté, ce qui peut conduire à sa (très) forte croissance.
Afin d'éviter une augmentation forte et rapide du loyer "Ne met pas en péril la durabilité des entreprises commerciales et artisanales"La loi limite à 10% des derniers ajustements annuels de loyers versés pouvant être appliqués au locataire dans des cas autres que le principe de "plafonnement" des baux commerciaux. Comme l’a déclaré le Cabinet Lefevre Pelletier & Associés, la loi crée une "Plafond inachevé".

Ou loyer annuel actuel de 40 000 € pour un loyer de 80 000 €. Le bail renouvelé serait développé comme suit:
Année 1: 40 000 + 10% = 44 000 €;
2ème année: 44 000 + 10% = 48 400 €;
Année 3: 48 400 + 10% = 53 240 €.

Rapports de terrain obligatoires et partage clair des coûts et du travail

Selon la loi, certains baux commerciaux se rapprochent des baux de logements afin de clarifier les droits et obligations des deux parties et de mieux protéger le locataire.

Conditions obligatoires pour l'entrée et la sortie. pour "Améliorer la transparence des relations donneur locataire"La loi prévoit l’obligation d’établir une liste qui a été établie de manière contradictoire par deux parties lors de la prise de contrôle de l’espace et lors de la reprise de leur propriété. En l'absence d'une liste d'inventaire amie, l'inventaire est déterminé par l'huissier de justice, qui est divisé en deux parties: le propriétaire et le locataire.
En l'absence d'inventaire, il est présumé que les locaux ont été reçus, mais également restitués en bon état: le dépôt de garantie doit être restitué intégralement à l'occupant.

Une liste des taxes et frais de retour. Oui "Augmenter la transparence et la prévisibilité de la charge", La loi prévoit une liste précise et limitée des coûts de location et des taxes payées à chacune des parties liées au contrat de location et qui fait l’objet du résumé annuel. En outre, le décret devra préciser les charges qui, de par leur nature, ne peuvent être attribuées au locataire. S'il est nécessaire d'attendre que cette publication prenne des conclusions définitives, il est probable que certains taxes et frais ne seront plus remboursés par le locataire et que les loyers imposés par le locataire ne seront pas autorisés pour tous les frais, taxes et droits.

Division du travail mieux définie. En ce qui concerne les charges liées à l'obligation de louer et d'entretenir des locaux loués, la loi compense l'inexactitude de textes permettant le transfert de nombreux travaux au locataire, au début et pendant le bail.
Là encore, le décret énumère les travaux qui peuvent être transférés au locataire, mais on peut imaginer que les travaux importants et ceux nécessaires au bon état de la structure du bâtiment devront rester à la charge du propriétaire.

Droit de premier refus en cas de vente de locaux commerciaux

Le statut de bail commercial est déjà prévu pour les occupants avec protection et stabilité: bail de neuf ans, droit de renouvellement du bail, possibilité de vendre une entreprise ou de louer. Cependant, la loi va plus loin avec l'approbation du droit d'occupation, à l'exception du droit de priorité en cas de vente d'espaces dans lequel il exploite son travail (basé sur le droit d’achat préventif d’un locataire qui existe dans le bail de la maison vide).
En pratique, si le propriétaire vend les murs, le locataire en est informé par la lettre recommandée AR et constituera une priorité pour l’achat par mois. Le second droit de préférence est prévu si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix inférieur à ceux qu'il avait proposés à son locataire.

Baux extraordinaires ("incertains") d'une durée de deux à trois ans

Pour diverses raisons, parfois communes (le désir de tester leur activité sans conclure de baux commerciaux plus contraignants), les propriétaires et les locataires peuvent vouloir éviter le statut de baux commerciaux et signer un accord sur un bail dérogatif (également appelé "faux", "incertain") , connu pour louer "maximum de vingt-quatre mois". Pour plus de flexibilité, La loi dure de deux à trois ans la durée maximale du bail dérogatoire. Comme avant:

  • les parties ne seront plus en mesure de conclure un nouveau bail annulant les travaux du même fonds dans les mêmes locaux;
  • à la fin du bail, le locataire doit quitter les lieux s’il n’est pas d’accord avec le bailleur; Dans cette hypothèse, un nouveau bail sera conclu, lequel doit être commercial et âgé de neuf ans.

Il mesure de manière plus anecdotique, mais il est simplifié et économique, le congé sera délivré à l'avenir par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte extrajudiciaire (acte d'un exécuteur judiciaire), par le libre choix de chaque partie, alors que seul l'acte de l'huissier est valable aujourd'hui.

Réforme du bail commercial qui concerne certains professionnels de l'immobilier

La loi s'inspire de la louable ambition: soutenir le secteur économique vital touché par la crise. S'il semble que l'objectif de la protection du locataire soit atteint, le texte n'est pas sans critiques. Ils ne font toujours pas partie des donateurs privés car ils ne connaissent toujours pas la portée. D'autre part, les professionnels de l'immobilier d'entreprise (grands groupes qui louent des grandes entreprises) réagissent également Ils s'inquiètent du texte trop favorable pour les locataires. De plus, limiter l'augmentation des loyers lors du renouvellement des baux laisse craindre une baisse de la rentabilité de ses investissements. D'une manière générale, la plus grande protection des locataires ne satisfait pas les locataires, ce qui a du sens! Comme actuellement avec la loi "Alur" sur le loyer du logement, La loi "Pinel" sur les baux commerciaux va notamment, par le biais de réglementations, trouver le juste équilibre dans son application pour ne pas décourager les investisseurs.

sources:

[rate]