PINEL Loi 2016, Loi sur l'exemption de Pinel – Exemption d'investissements et d'impôts (Scellier Leo)
– défiscaliser en loi PINEL

PINEL Loi 2016, Loi sur l'exemption de Pinel – Exemption d'investissements et d'impôts (Scellier Leo) – défiscaliser en loi PINEL

Remplissez le formulaire ci-dessous pour réduire vos impôts grâce à la Loi Pinel !



























Cela fait trois ans que j'ai publié ce message et je vais apporter quelques corrections pour être plus précis. J'ai ajouté que depuis que j'ai quitté les informations de contact (email et téléphone), vous étiez des centaines à me contacter et j'ai vu des choses incroyables dans les études de mes concurrents que certaines m'ont fait passer. Puisqu'il y a beaucoup d'informations à digérer pour ceux (ou celles) qui voudraient tout lire, et remarquez que je reçois depuis un certain temps des messages de personnes qui, évidemment, n'en ont pas compris le sens, ce que j'ai expliqué en détail (mes messages étaient trop " techniques "ou sont-ils juste" paresseux "pour tout lire?), je posterai un message qui résume le tout sur la dernière page. Bonne lecture.

Bonjour

Je ne vous répondrai pas comme vous le souhaitez pour deux raisons:

  • Je ne suis pas ici pour annoncer et vendre mes produits, je ne vous donnerai donc pas de détails sur mes solutions.
  • Je n'ai pas de réponse standard, cela dépend de la situation de mes clients, de leurs objectifs, de leurs avoirs, de leurs limites, de leur fiscalité, mais pas seulement. Et je n’ai pas, contrairement aux "vendeurs d’exonérations fiscales", une réponse: il peut s’agir de biens immobiliers, neufs, anciens, équipés, SCPI, mais aussi de produits financiers.

Mais comme j'ai la confiance de mes clients depuis 24 ans, je ne veux pas la perdre, et c'est celui qui prend le relais après la vente, je ne veux pas vendre Pinel.

Cela prend beaucoup de temps à lire, mais je vais copier fidèlement (copier / coller) les deux études que j’ai réalisées en 2015 pour les personnes qui ont proposé d’investissement dans la loi Pinel, sont les premières en région parisienne (Zone A) et Toulouse (zone B1). Dans mes études, il y a beaucoup plus de choses (je compare plusieurs solutions), mais je ne retiendrai que ce qui concerne la loi de Pinel:

ÉTUDE N ° 1 :

"Pour investissement dans la nouvelle loi de Pinel à Le Mee-sur-Seine, pour laquelle je ne connais que le prix (226 315 €), j'ai supposé les conditions idéales, c'est-à-dire que le prix comprend les frais de notaire, à ne pas retirer prix du parking pour calculer le prix de l'hébergement seulement par m2.

Données:

Les frais de logement s'élèvent à 218 000 € auxquels il faut ajouter environ 8 350 € de frais de notaire. Le loyer mensuel est de 777 € (limite supérieure), les coûts sont de 36 € (7 € par mètre carré, Minimum pour les nouveaux) et la taxe foncière est de 933 € (1,2 fois plus que le loyer).

Loi de Pinel avec revente:

Le problème créé par l'investissement dans la loi de Pinel est qu'une fois que vous avez perdu votre taxe, vous devez la revendre à nouveau car ce n'est plus rentable: le prix mensuel de cet investissement est d'environ 400 euros par mois pendant 9 mois. passe ensuite à 600 € dans les années 10, 11 et 12 et à plus de 800 € dans les années à venir.

Au terme de la période de réduction d’impôt (12 ans):

• Vous avez un capital à rembourser à la banque de 104 816 € (capital indéterminé)
• L’effort financier que vous avez réalisé (à condition que tout se passe bien et que la maison est louée tous les mois) serait de 64 487 €, soit 448 € par mois.

Pour le faire travail neutre (sans résultat), ce qui n’est pas le but recherché, il devrait être revendu à 169 303 € soit 104 816 € pour remboursement de la banque et 64 487 € pour paiement. Pour un appartement de 62 m², cela correspond au prix de 2 730 € par m².

Pour obtenir un rendement équivalent à 3% par an, si faible par rapport au risque (obligation de vendre plus de 200 000 €), devrait revendre à 186 309 € (104 816 pour restituer la banque, 64 487 à restituer et 17 006 gains), ou 3 005 € par mètre carré

La revente sera au prix de l'ancien:

• L'acheteur achètera une unité de 12 ans
• Aucun avantage des réductions d'impôts
• Par conséquent, il fera référence aux prix de l'ancien

Les prix des appartements au Mee-sur-Seine sont actuellement compris entre 1 762 € / m² et 3 253 € / m², avec une moyenne de 2 507 €. Toutefois, la plupart des transactions s’élèvent à 2 340 € par m² (voir: http: //www.facebook.com/images/images/images/images/images/images/images/images/images/images/images_th_images/th_image_images/th_images/th_images/th_images/th_image_images_th_image_ths.jpg / seine / 770285.htm).

Remarque: j'ai affiné mes sources depuis que j'ai posté ce message, et maintenant je me fie uniquement aux transactions notées par les notaires (c'est la seule source fiable, alors que d'autres sites commerciaux sont déguisés en sites "sérieux"). Et si je crois cette ressource, j'ai peur car le prix de transaction moyen enregistré par un notaire à Le Mee sur Seine ... 1 500 € par m2 !!! Je vous ai permis d’imaginer la perte de revente).

Je vous rappelle que la loi de Pinel est une location sociale et qu'il est peu probable que vous revendiez une propriété résidentielle considérée comme étant de premier ordre, mais en moyenne si les espaces résidentiels et communs ne sont pas dégradés.

Dans ces conditions:

Une revente sans profit ni perte (2 730 € / m²). Cela signifierait que les prix des appartements du premier (actuellement 2 340 € par m²) augmenteraient d'environ 17% en 12 ans, ce qui est possible, mais pas garanti, car nous devons nous rappeler que la France est l'un des seuls pays au monde. (voir Espagne, Etats-Unis, Chine ...) où les prix de l’immobilier n’ont pas connu de baisse logique (depuis 2000: hausse des prix de plus de 100% à Paris), 75% en France, alors que les salaires n’augmentaient que de 10%. %).

Espérons qu'ils obtiendront un équivalent 3% par an, il devrait revendre 3 005 € par m², soit une augmentation de 28% en 12 ans (2,08% par an). Certaines personnes peuvent croire, pas moi. Et pour gagner 3%, je ne ferais certainement pas un tel pari et risquerais mes clients comme une assurance vie ouverte.

Mise à jour de l'analyse: Si je suppose que le quart des surfaces résidentielles vendues à Pinel n'a pas empiré (et cela n'est pas vraiment garanti quand on voit la nature de ce qui a été construit, souvent dans des ZAC où la loi impose une part importante du logement social), alors si le logement et le quartier sont très anciens, je me baserai sur un prix de référence de 2 000 € par m² (notez que la moyenne des transactions notariales est de 1 500 €), en supposant un certain "standing", même si je n'arrive pas à y croire, mais soyons optimistes . Ainsi, si le prix actuel de l’ancien lotissement est dans l’état parfait de 2 000 € par mètre carré, pour pouvoir vendre cet appartement de 2 730 € à Pinel, les prix devraient augmenter de 36%. Et encore, si vous croyez en cette hypothèse, vous ne gagnerez rien. Pour espérer un rendement de 3% par an, il faut revendre à partir de 3 005 € / m², augmenter les prix de 50% ... content! Et honnêtement, pour 3% des rendements annuels, j'ai d'autres solutions moins risquées que je peux proposer à mes clients. Maintenant, si vous tenez compte du fait que tous les investisseurs ont écouté le même discours commercial et que tout le monde revendra en même temps, je vous laisse imaginer la pression exercée sur la chute des prix. Ajoutez à cela l'hypothèse d'une hausse des taux de crédit (si vous pouvez prédire les taux sur 10 ans, vous ne pourrez pas, mais compte tenu de l'état actuel, il y a plus de chances de croissance que de chute) et d'un quartier devenu social ... Je vous laisse. Je conclus!

Si vous recevez une étude, il est probable que cela implique de revendre à un prix supérieur au prix d'achat (218 000 € ou 3500 € par m²), ce qui serait ridicule. Au mieux, le "conseiller" peut avoir supposé une revente à un prix d'achat, ce qui signifierait que les prix ont augmenté de 49,44% en 12 ans, ou 3,40% par an. Je ne pense pas qu'il soit nécessaire de commenter une telle hypothèse. "

ÉTUDE N ° 2 :

"Si vous allez jusqu'au bout du prêt (20 ans, ce qui me semble incohérent car vous serez retraité, avec une baisse de revenu), cet investissement vous coûtera 208 024 € (et encore, si tout va bien et que l'espace loué est loué chaque mois en 20 ans, une condition difficile à remplir), une moyenne de 867 € par mois pour un loyer net de 386 € (moins les coûts, les dépenses, les assurances, la taxe foncière et la fiscalité) n’est pas aussi efficace pendant cette période. pour compléter les revenus.

Il est donc nécessaire de revendre la dixième année, car les coûts varient de 628 € à 868 €, puis à 1 125 € la treizième, réduction de la réduction d'impôt. Qu'est-ce qui se passe alors? :

Vous disposez d'un capital à rembourser à la banque, à l'exception des pénalités prévues aux prévisions, à partir de 166 603 € pour un investissement qui vous coûte en théorie 65 007 € (606 € par mois).

Alors je vais le faire travail neutre (sans gain ni perte), il serait revendu à 232 000 € (166 603 pour le remboursement de la banque et 65 397 pour le remboursement), ou 3 569 € par m², bien plus élevés que les prix actuels dans la vieille ville de ce quartier (de préférence jusqu'à 2 300 € par mois). rue de Cugnauk) et à proximité du coût des appartements de grande hauteur dans la région (mais ne pas acheter de luxe).

Pour l'opération qui apportera 4% par an pendant 9 ans, vous devriez vendre à 245 219 euros, soit 3 772 euros par mètre carré. Ensuite, vous retournerez à la banque pour 166.603 €, vous aurez dépensé 65 397 € et gagné 13 219 €, pour un investissement de 278 250 €.

Pour la revente au prix d’achat, reportez-vous à l’étude que vous avez reçue ("capital garanti à temps"), c’est-à-dire 278 250 € ("conseiller" inclut même les frais de notaire en revente), cette opération serait particulièrement rentable, puisque vous gagneriez 111 647 €, soit un rendement annuel net de 11,50%. Mais 278 250 euros pour un appartement de 65 m² correspondrait à 4 280 € par m².

Si vous le croyez, je ne voudrais pas non plus me dépêcher de l'acheter, ce qui n'est pas le cas, car il y a beaucoup de nouvelles maisons sur Internet, y compris un numéro déjà construit.

Pendant 9 ans, vous allez vendre un ancien logement sans réduction d'impôt, votre acheteur sera donc invité au prix d'un ancien. Par conséquent, pour avoir une chance de revendre à 4 280 euros par mètre carré, il faudrait augmenter le prix du premier de 86% pendant 9 ans (de 2300 € à 4280 € par mètre carré) ou de 7,15% pour les années ou même 22% si vous considérez que c'est la position la plus élevée (de 3 500 € à 4 280 € par m²), en moyenne 2,24% par an.

En tant que consultant indépendant, je ne peux pas confirmer un tel pari car le risque est important: je vous rappelle d’accepter un crédit de 278 250 € et de miser sur un prix de revente sans garantie. Et vous n'aurez pas le choix: compte tenu du coût de l'opération lorsque l'allégement fiscal disparaîtra, vous serez obligé de vendre (à condition que le marché immobilier toulousain soit en forme maintenant).

Enfin, l’immobilier est un investissement à long terme visant à fournir un revenu (loyer). Pourquoi l’acheter alors pour revendre l’obligation? Je préfère que l'investissement soit conservé aux fins de l'allocation de retraite, dont vous aurez probablement besoin. "

[rate]