La loi épinglée était-elle intéressante ou non? Commentaires sur le forum 2019 témoignage
– investissement locatif loi PINEL

La loi épinglée était-elle intéressante ou non? Commentaires sur le forum 2019 témoignage – investissement locatif loi PINEL

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Osvald crachent:Quelqu'un va vous dire, pinel la loi, les dangers de l'attention? D'accord, mais pour les éviter, vous devez savoir pourquoi et comment cela fonctionne. Dans cet appareil, j'ai un appartement à louer, je ne vois pas actuellement de rentabilité extraordinaire, mais je dédie un petit risque au calcul de mes impôts, intérêts et emprunts pour assurance, des coûts de copropriété, des coûts de l'administration de l'agence qui les traite, sans oublier l'assurance des loyers impayés. Enfin, je pense que le danger ou au moins la mauvaise opération peut venir le jour de la revente Pinel bon en fonction des conditions du marché, mais comment prédire? Sélection à partir du moment de l'achat de la zone correspondant à l'appareil, mais séparément région où la demande est forte. J'ai pris conseil auprès de ma banque qui avait son programme Pinel dans son portefeuille.

Je suis conseiller et commentateur indépendant en gestion d'actifs, Oswald, pour tenter de vous donner non seulement un avis objectif, mais surtout quelques idées pour ne pas tomber dans les pièges classiques des contribuables libérés de l'impôt qui n'ont rien à voir avec les bons conseils.

Oswald, la revente n'est pas un danger, c'est une perte certaine:

Lorsque vous achetez un nouvel appartement à Pinel à un développeur "classique", vous payez 30% à 40% de plus que son équivalent à l'ancien (au même type, à la même ville et au même règlement). Ensuite, lorsque vous le mettrez en vente dix ans plus tard (je suis de retour juste après), avec tous les autres investisseurs qui ont également vendu de l'immobilier en tant que produit financier, non seulement vous avez une forte concurrence, mais votre client sera avant tout invité à: Le prix de l'ancien pour estimer votre logement: en fait, il achètera une maison de dix ans sans bénéficier de réductions d'impôts. Donc, pour avoir une chance de le revendre au prix que vous avez acheté, vous devriez avoir un vieux cours de 30% à 40% en dix ans ... si vous croyez, je ne le fais pas et ce n'est pas le pari que je donnerais à mon ami. clients!

De plus, si je faisais mon travail en vendant des logements de qualité, dans un établissement de qualité (afin qu'aucun de ces éco-quartiers de la périphérie de la ville ne se tourne souvent vers des quartiers sociaux) à un prix compatible avec le marché du bien qui au moins garder votre valeur, pourquoi mon client le vendrait-il?

La raison sous-jacente de la revente est en réalité initiée par un pseudo-conseiller qui vous le vend (le banquier appartient à cette catégorie): la réduction d'impôt représente 2% du montant de l'investissement pour 9 ans, puis 1% des années 10, 11 et 12, puis rien.
Cela signifie que pour un achat de 240 000 €, lorsque la taxe est réduite, cette unité coûte 400 € de plus chaque mois. Pour cacher ce grand inconvénient, le "gentil défenseur" reprend ensuite la revente après 9 ans de bail. Mais, pour son montage, vous devez être un gagnant, sinon vous n'achèterez pas. Par conséquent, il devra faire une hypothèse totalement irréaliste, mais presque aucun investissementisseur ne le remarquera: il prendra en charge la revente, du moins le prix d'achat, ce qui est impossible (voir l'explication ci-dessus ou de nombreux exemples publiés sur le forum Que choisir). Et comme dans la plupart des cas le vendeur a bien vendu au maximum de ses capacités en calculant l’impôt que vous payez, vous serez obligé de revendre le T3 que vous ne pouvez plus détenir, et si vous avez acheté T2, vous pourriez l'avoir conservé, même sans réduire les impôts.

Le défilé que j’ai trouvé pour éviter de revendre: trouver un logement qui puisse facilement rentrer dans les meubles (attractivité du loyer, augmentation du loyer, taxe attractive), mais toujours à un prix d’achat conséquent… bref, ce n’est pas facile.


En ce qui concerne l’argument pour trouver un investissement dans une ville où la demande est forte:

Si vous investissementissez dans une grande ville, la demande est toujours forte. Mais si vous avez acheté, comme c'est souvent le cas, un logement dans un éco-quartier ou une ZAC, le quartier deviendra probablement socialement et votre investissement risque de se déprécier.


Pour des conseils de la banque:

Votre banquier, n’étant pas indépendant, n’a pas d’autre choix que de vous vendre le bien qu’il a choisi d’autres (collègues qu’il ne connaît pas). Pour aller plus loin, vous allez vendre le catalogue de Pinel, même si vous ne connaissez pas la ville et le quartier, et non la brochure promotionnelle commerciale. J'encourage toujours mes invités à faire la même chose que moi: allez sur place pour évaluer la ville et ses environs, car sinon vous achetez une personne aveugle, même si vous semblez connaître la ville.

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