ACHAT COMMERCIAL: DROIT PINEL |
– réduction impôt en loi PINEL

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La proposition PINEL, qui a été présentée au Conseil des ministres en août 2013, a été adoptée en première lecture par l'Assemblée le 18 février 2013.

Nous examinerons brièvement les points de la réforme qui affectent le statut des baux commerciaux.

1. / Comme nous l’avons déjà souligné dans notre précédent article, l’un des points essentiels de la réforme est la limitation à 10% par an de l’augmentation des loyers.

Cette règle est maintenue, mais elle ne devrait finalement concerner que les réductions résultantes:

- caractéristiques du site

- Facteurs locaux de commercialisation

- les obligations respectives des parties dans la procédure

- la destination du lieu.

Par conséquent, la limitation de l’augmentation ne susciterait aucune inquiétude:

- Baux fermés pour une période supérieure à 9 ans

- Baux d'une durée effective supérieure à 12 ans

- Location de terrains, de chambres individuelles et de bureaux à l'usage exclusif des bureaux

- Congé lorsque les parties renoncent expressément à l’application des règles de restriction.

2. / Une autre chose qui pourrait changer l'apparence des baux commerciaux concerne les nouvelles règles sur les droits et taxes et leur répartition entre propriétaires et locataires.

Le contrat de location doit contenir une liste précise des catégories d’honoraires et de taxes et leur répartition entre le bailleur et le locataire, ainsi que le budget de travail prévu pour les trois prochaines années et une liste exhaustive des travaux achevés. lors des 3 exercices précédents.

Un tel document sera établi tous les 3 ans!

Le décret en Conseil d'État déterminera les conditions de la mise en œuvre de ce projet et précisera les coûts imputables à l'une ou l'autre des parties. La clarification que ces nouvelles dispositions seront d'ordre public, c'est-à-dire que les parties ne peuvent pas déroger.

L'application de cette mesure pourrait mettre fin au contrat de location, connue sous le nom de "coûts nets".

3. / Il est nécessaire de déterminer l'inventaire lorsque le locataire prend possession de l'objet (ce qui pourrait faire référence à des destinataires de bonne volonté et à des droits au bail).

En l'absence d'un tel inventaire, le locateur ne pouvait se prévaloir de la présomption d'un bon état de réparation en vertu de l'article 1731 du Code civil.

4. / La réforme conserve le droit de préachat en faveur du locataire en cas de vente d'espace.

Si ce droit est exclu lors de la vente de l'ensemble du bâtiment à des fins commerciales, il subsiste une suspicion lorsqu'un bâtiment est principalement utilisé pour habiter au rez-de-chaussée de la vente du magasin dans son ensemble.

Le droit préféré de l'acheteur sera-t-il appliqué?

5. / Les autres dispositions principales sont:

- Possibilité pour le décès du locataire de livrer le stockage du successeur à tout moment

- Possibilité d'émettre un jour férié avec une lettre recommandée avec accusé de réception, et pas seulement par l'huissier (maintien de l'exécution de l'huissier pour les demandes de renouvellement et les réponses du bailleur)

- La durée de la convention de dérogation est passée de deux à trois ans.

- Création d'un contrat concernant les appartements non sécurisés exclus du régime du bail commercial, mais la définition d'un tel contrat, quelle qu'en soit la durée, sera considérée comme le fait que l'occupation de locaux n'est autorisée qu'en raison de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties.

- Les dispositions d'un bail commercial contraires aux dispositions d'un ordre public qui ne peuvent pas être sanctionnées aujourd'hui, qui seront considérées comme non écrites dans les deux ans suivant la conclusion du bail, ce qui permettra à l'occupant de contester à tout moment sans que son action soit contraignante

- Abandon de l'indice du coût de la construction au profit de l'indice de la rente commerciale (ILC) ou de l'indice de la rente tertiaire (ILAT).

Enfin, il est précisé que le droit de passer l'achat de municipalités a été modifié car toute aliénation de l'œuvre contre rémunération sera passible d'une peine de nullité, à la précédente déclaration faite par le cédant à la municipalité.

Ce texte a été mis aux voix au Sénat en première lecture les 15, 16 et 17 avril.

Ces dispositions sont donc susceptibles d'être amendées ou amendées.

source: Maître Christian FOURN

http: //vvv.avocats-d2c.fr

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