2018. Loi financière et vente des produits Pinel: le législateur a glissé! – investissement en loi PINEL

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L’article 68 de la loi de finances limite les frais de transaction pour la vente de produits exonérés du paiement de la taxe foncière. Une fausse bonne idée, déclare Henri Buzi-Cazauk, président de l'Institut de gestion des services immobiliers. Ses arguments.

L'article 68 de la loi de finances pour 2018 est passé inaperçu. Cependant, cela est lié au boom du marché et à plusieurs milliers d'investisseurs immobiliers chaque année, contre 75 000 l'année dernière.

Sans amendement, sur l'amendement d'Alberic de Montgolfier, sénateur républicain, approuvé par le gouvernement, un règlement visant à restreindre les frais de transaction pour la vente de produits exonérés d'impôt foncier, tels que les actifs acquis dans le régime Pinel, a été adopté. Le règlement d'application déterminera les limites admissibles.

Pourquoi cette offre opportune, prise sans aucune consultation d’experts, d’agents immobiliers, mais surtout de réseaux ou conseils spécialisés en marketing financier. en gestion de patrimoine indépendante?

C'est précisément parce qu'il est douteux que ces acteurs ont tendance à augmenter leurs frais lorsqu'ils se tournent vers des investisseurs bénéficiant du mécanisme d'allégement fiscal. Rapidement, un investissementisseur qui était submergé par l'excitation de réduire son impôt serait prêt à payer l'argent de n'importe qui.

Étrange et dérangeant

Cette disposition et l’intention qui la sous-tend posent plus de problèmes qu’ils prétendent les résoudre. Premièrement, il y a de quoi étonner que le pouvoir exécutif, qui prétend vouloir libérer l’esprit d’entreprise, soit dirigé ici par le Sénat, aux mains du gouvernement libéral, est perdu à vouloir retenir des frais pour les activités commerciales. Etrange et dérangeant.

Il est également surprenant que, bien que le décret du 1er avril 2017 sur la transparence des prix, il soit reconnu que les honoraires ne peuvent pas être attribués à des augmentations de prix (ils doivent être présentés de manière analytique si les honoraires de l'acheteur et le prix du bien ne peuvent en aucun cas inclure des avantages qui: sont facturés au vendeur), le législateur se méfiant des prix ayant fait l'objet de frais de transaction. Cette peur n'a pas de sens.

Enfin, se pose la question de la valeur ajoutée des opérateurs et de la validité de leur compensation. Quels consultants spécialisés dans la vente de ces nouveaux produits ont le droit d’imposer des avantages fiscaux? Ils choisissent parmi des offres traditionnellement larges et parfois surchargées, des actifs dont le rendement durable est incontestable et des liquidités en cas de besoin d'arbitrage.

Ils agissent de même en ce qui concerne le profil de l’investissementisseur, la solidité financière, la richesse globale et les objectifs de diversification. En fonction du volume des ventes générées par le promoteur donné, il peut négocier des prix plus avantageux, ou du moins des offres de services connexes plus attrayantes: crédit-bail, gestion et garantie liée à la sécurité du site. l'hébergement peut plus ou moins charger le bateau, selon les tarifs convenus.

Il est clair qu’un travail mérite une reconnaissance financière. De plus, moins d'agents immobiliers conventionnels sont plus familiarisés avec le vieil immeuble que les professionnels dédiés intervenant dans ce segment de marché.

Alors, les abus justifient-ils cette mesure?

Comment nier que ce marché, comme tout le monde, a souffert d'opérateurs peu scrupuleux? Personne ne serait crédible pour l'appuyer, même pour faire une objection au législateur. Non, certaines sommes ne sont pas justifiées. Cependant, des problèmes venaient d'autres pays ou d'investissements immobiliers proposés sur le territoire sans demande suffisante de loyers.

Ces escroqueries sont loin derrière nous et rediriger Pinel vers des zones de tension aidera à éliminer tout risque à cet égard. Les investisseurs qui devaient subir, à l’époque, un robuste appareil Robian, ces malheureuses ventes ont toutefois réussi à attaquer l’ensemble de la chaîne, des vendeurs aux notaires, en passant par les créanciers en passant par les promoteurs. Les commerçants ne portent aucune responsabilité exclusive.

Ce qui risque de se produire, c’est que la spécialisation des conseils dans la gestion de la succession de l’immobilier devienne morose si elle échoue parce qu’elle est incapable de payer la dignité. Il restera des circuits de vente intégrés pour les producteurs, par définition non indépendants, et pour les banques, dont la culture de l’immobilisabilité et la divergence des produits sont extrêmement faibles, de leur propre chef.

En ce qui concerne la protection des investisseurs, la didactique de l’information - qu’est l’imprimerie du patrimoine - et ses repères sont supérieurs à toute normalisation légale. À l'instar des médecins dont Molieer s'est moqué, les défenseurs de la réglementation et de la surveillance pratiquent le saignement de façon oui ou non jusqu'à la mort du patient.

Avec l'arrivée du président Macron et une certaine conception du rôle de la loi, moins anxieux et paralysant, moins libérateur, on pensait qu'ils étaient au bord de l'extinction ... Ce n'est pas le cas.

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