La contribution de la loi de Pinel au bail commercial – défiscaliser en loi PINEL

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Qu'est-ce qui a changé la loi de Pinel en un régime de baux commerciaux?

Avant de passer au coeur du problème, nous devons nous rappeler les conditions d’application du régime de location commerciale. Par conséquent, les conditions à remplir pour bénéficier du statut de bail commercial sont: l'existence d'un bail d'immeuble, une pièce affectée à l'exploitation d'un commerce et, inutilement, l'existence d'un achalandage!

Selon la loi Pinel du 18 juin 2014, le législateur est venu apporter des éclaircissements et a modifié le contenu d'un contrat de location commerciale, mais aussi en particulier l'exécution effective d'un contrat de location. Nous tenterons également de résumer les principales contributions de la loi de Pinel au régime des contrats de location commerciale.

Contenu du contrat de location

Le contenu du contrat de bail commercial reste en grande partie laissé aux libertés des parties. Donc, à proprement parler, il n’existe pas de modèle de bail commercial standard, bien que les réformes récentes minent la liberté contractuelle. Il y a donc des notes obligatoires de plus en plus cohérentes.

En conséquence, il ressort de la loi de Pinel du 18 juin 2014 et du décret de décembre 2014 que le bail commercial doit désormais prévoir la répartition des coûts et des travaux.

Étant donné que chaque clause d'un contrat de location peut varier considérablement en fonction de la situation du bailleur, du locataire, de la propriété et d'autres paramètres, il est déconseillé de prendre un bail. Il existe des plateformes telles que LegalPlace qui proposent des locations qui s'adaptent à la situation du bailleur. Vous pouvez télécharger le modèle de contrat de location commerciale au format Word et PDF et le personnaliser en fonction de vos besoins.

Durée du contrat de location

En principe, la durée initiale du bail commercial est d'au moins 9 ans (article L145-4C.Com), mais aucun maximum n'est prévu.

Cette période de neuf ans est en principe insupportable, du moins en ce qui concerne le propriétaire. Le locateur peut annuler tous les 3 ans dans des cas très limités, notamment pour ajouter un nouveau bâtiment ou pour construire un bâtiment. Dans ce type de résiliation prématurée, le propriétaire doit verser une indemnité pour l'expulsion à son locataire.

Le locataire est plus libre car il a un collège qui doit annuler sans motif tous les trois ans.

Avant la loi Pinel du 18 juin 2014, il était possible d'exprimer une clause explicite interdisant la résiliation anticipée des contrats de location par le locataire. Nous avons parlé de "bail solide".

La loi Pinel est venue interdire cette clause sur la location d'une entreprise sauf dans trois hypothèses:

- Pour les contrats de location d'une durée initiale supérieure à 9 ans
- louer des locaux à l'usage exclusif des bureaux
- pour un bail portant sur des locaux à un étage

Revue de bail

L’audit est un mécanisme juridique qui permet tous les trois ans de réviser le loyer à l’initiative du bailleur et du locataire prévu à l’article L145-38 du Code de commerce. Le principe est que le loyer doit être égal à la valeur du loyer.

La valeur du contrat de location est déterminée selon les critères L145-33. En fait, il ne s’agit pas d’une simple référence à la valeur marchande. Selon L145-33, il faudrait prendre en compte:

- les caractéristiques de l'espace, c'est-à-dire son emplacement, sa surface, sa configuration, etc.
- la destination du lieu
- obligations des parties
- facteurs du marché local (FLC)
- le prix de location du quartier

Toutefois, l'article L145-38 prévoit un plafond pour l'augmentation du loyer correspondant à l'augmentation des indices de crédit-bail commercial (ILC ou ILAT).

Toutefois, s’il existe des preuves d’un changement important des facteurs locaux de commercialisation entraînant une augmentation de + 10% de la valeur du contrat de location, le plafond prévu à l’article L145-38, mentionné précédemment, n’est plus applicable. Dans ce cas, le loyer est alors déterminé en fonction du montant du bail.

La loi de Pinel intervient néanmoins, malgré l'absence de couverture, la loi du 18 juin 2014 reste une restriction, stipulant qu'une rente de seulement 10% par an peut être réalisée.

Frais de rénovation

Il s’agit d’un bail d’un nouveau bail à l’initiative de l’une des parties pour renouveler le bail commercial. Ce nouveau bail peut être complètement modifié, mais en l'absence d'un accord entre les parties, d'anciennes clauses de bail ont été introduites, à l'exception du loyer pour lequel une fixation judiciaire est possible dans les limites des articles L145-33 et L45-34 du code de commerce.

Comme dans le mécanisme de réévaluation du loyer précédemment payé, l'article L145-33 rappelle le principe de détermination de la valeur locative et l'article L145-34 prévoit entre-temps une limite supérieure du loyer en fonction des indices de référence utilisés (ILAT ou ILC)

Ici encore, on retrouve les exceptions de ce plafond, dans un certain nombre d'hypothèses:
- Si le bail initial est strictement supérieur à 9 ans.
- Si les éléments 1 à 4 de L145-33 de la loi sur le commerce sont modifiés.
- Si le loyer est de 9 ans, mais avec une extension provisoire, il dépasse 12 ans.
- dans le cas de chambres monovalentes.
- S'il y a une clause de recette.
- Si le locataire abandonne.

De la même manière que les règles relatives à la révision du loyer, la loi de Pinel fixe également des limites dans les deux premiers cas d’abolition du loyer renouvelé, comme suit:

- en cas de location initiale pour une période supérieure à 9 ans
- en cas de modification des points 1 à 4 de l'article L145-33 du droit commercial français

Par conséquent, dans ces deux cas, seule la valeur du contrat de location doit être obtenue en augmentant le loyer d’un montant maximal de 10% par an.

Répartition des coûts entre le bailleur et le locataire

Avant la loi de Pinel du 18 juin 2014, les libertés contractuelles prévalaient et il était donc possible d'indiquer au locataire qu'il effectuerait toutes les réparations possibles sur le bâtiment, mais également toutes les taxes généralement à la charge du propriétaire. fournisseur de crédit-bail.

La loi de Pinel ajoute désormais au Code de commerce un nouvel article L 145-40, qui prévoit d'une part une répartition précise des charges et, d'autre part, un décret du 3 novembre 2014, limitant la liste des frais pouvant être facturés au locataire. Cet article R145-35, qui est nouveau dans le même code, les prescrit notamment, stipulant que les gros ouvrages apportant conformément à la législation, le travail d'obsolescence, les impôts dont le contribuable est le bailleur ne peuvent être grevés par le locataire.

Bonne préférence

La loi Pinel du 18 juin 2014 prévoit un droit de préférence juridique pour le locataire en cas de vente de locaux loués. Ce droit aux prestations est donc prévu à l'article L145-46-1 du droit commercial français.

Ensuite, le locataire a 2 mois pour décider, après avoir donné une réponse positive, 2 à 4 mois pour l’achat et le bail disparaît, c’est confus.

Si le locataire ne reçoit pas l'offre; il s'est vu offrir la possibilité d'annuler la vente à un tiers.

Sarah Abdallah

Source:

Loi no. 2014-626 du 18 juin 2014, relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises

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