5 astuces pour bien investissement dans la loi de Pinel en 2019
– défiscaliser en loi PINEL

5 astuces pour bien investissement dans la loi de Pinel en 2019 – défiscaliser en loi PINEL

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remboursement d'impôt L’investissement en crédit-bail dans la loi de Pinel est une chose importante, mais cela ne devrait pas être un élément décisif. Calcul la rentabilitéConsidérez le choix de la ville et de l'emplacement, ainsi que la durée du bail. Il est également essentiel que les loyers développés par l'investissementisseur soient réalistes dans une zone géographique donnée. Voici 5 astuces pour réussir votre projet.

Explorez tous les aspects du programme immobilier souhaité.

1 - Comparez les rentes dans la loi Pinel avec les loyers réels

Attention aux rentes limitées

La personne qui achète un appartement à louer par l’intermédiaire d’un appareil Pinel doit s’acquitter du loyer. Mais ce plafond de loyer correspond-il au loyer moyen appliqué? Si, au contraire, le loyer moyen est inférieur au plafond de Pinel, l'effet démontré par l'investissementisseur peut ne pas être attendu.

Il est donc recommandé de calculer le loyer attendu et de le comparer à la moyenne de ce qui est pratiqué.

Calcul du loyer de la maison Pinel

Pour calculer le bail de l'appartement dans la loi de Pinel, on prend d'abord le plafond:

  • 17,17 € / m² en zone A bis.
  • 12,75 € / m² en zone A.
  • 10,28 € / m² en zone B1.
  • 8,93 € / m² en zone B2 (approuvé uniquement).

Pour information: les contrats de vente signés le 1er juillet 2018 ne donnent pas lieu à une exonération de paiement des taxes de la zone B2 dans la zone d'autorisation.

Pour déterminer quelle zone est la zone géographique souhaitée, utilisez le moteur de recherche Action Logement.

Ensuite, en tant que propriétaire, vous avez la possibilité de faire une demande coefficient multiplicateur sans dépasser 1.2. Ce coefficient est calculé selon cette formule:

Coefficient de multiplication de Pinel = 0,7 + (19 / région)

Pour le logement 40 m², cela donne 1,17. Il est clair qu'un bail de 40 m² de loi Pinel peut être loué 1,17 fois plus que la limite supérieure. Si la propriété souhaitée est dans une zone B1afin que vous puissiez le louer 481 € (10,28 € / m² à 1,17 k 40 = 4781 €).

Comparez les locations de Pinel avec les locations en cours

L'observatoire Clamor (Knov Lents et marchés analytiques d'espaces urbains et ruraux) vous permet de consulter les locations utilisées dans le cadre les capitales de la france. Allez sur leurs sites Web et cherchez un loyer moyen.

Par exemple Nantes (zone B1), on remarque que les anciens appartements sont loués en moyenne 12,30 € / m². Louer un appartement 40 m² est signé pour une moyenne de 492 €. Dans la loi de Pinel, l'investissementisseur louerait donc cette zone 411 €c'est à dire. 80 € en dessous du parc privé moyen. Il pourrait même appliquer son multiplicateur pour demander 481 € / moisgarder ses chances de trouver un acheteur.

Mais voici un contre-exemple. OUI Enghien-le-Ben (Val-d'Oise A bis) 18 € / m²soit 720 € pour un 40 m². Dans cette zone, Pineli était loué 17,17 € / m²qui devrait permettre la location de la même zone 686 €. Si l'investissementisseur applique son multiplicateur, il pourrait théoriquement engager jusqu'à 803 €. À +80 € au-dessus du marché, il aura peut-être du mal à trouver un acheteur.

FII: certains promoteurs affichent leurs prix depuis le parking. Les places de parking peuvent être incluses dans le prêt si elles font partie d’un programme immobilier. Sinon, ils doivent être financés séparément.

2- Sélectionnez votre emplacement

Préfère les zones tendues

L’un des avantages d’investissement dans le crédit-bail immobilier dans la loi de Pinel est qu’il est destiné au logement dans des zones de tension. Ces zones sont des zones urbaines où la demande est supérieure à l'offre.

En ce sens, l'investissementisseur est presque sûr Trouver des locataires. Il est vrai que seuls ceux dont le revenu ne dépasse pas le plafond doivent être conservés, mais cette limite est représentative de la population moyenne.

Préfère les villes où il fait bon vivre

Aujourd'hui, les meilleures villes d'investissement peuvent ressembler à celles ayant un véritable projet urbain. Nous pensons spécifiquement à Nantes, Bordeaux, ou à la périphérie de la ville lion je Toulouse.

Nous n'oublions pas la mobilité des employés. Les outils en ligne permettent à de nombreux ménages de travailler à distance et de s’installer dans une ville où la vie est belle. Pensez-y qualité de vie : l'écologie, les transports en commun, les rues piétonnes et les espaces publics sont des atouts indéniables. La liste annuelle des expressions peut vous aider dans votre choix.

Mais attention, vous n'y vivrez pas déjà en investissementissant. Et à ce moment le marché peut vous réserver surprises désagréables.

Choisissez une ville dans laquelle Pinela Rentals sont réels

En ce qui concerne la qualité de la vie, plusieurs capitales viennent au premier plan magnifique (06). À 2 heures des meilleures stations de ski, non loin des meilleurs sites de plongée, la capitale des Alpes poméraniennes a tout pour plaire.

A tel point que le loyer moyen du secteur libre est porté à 16,4 € / m², ce qui aurait été 656 € / mois pour un appartement de 40 m2. Mais il est agréable d'être dans la zone A, le propriétaire ne sera pas en mesure de prendre en charge 596 € / mois dans la loi de Pinel, après l'application du coefficient multiplicateur.

Appartement de 40 m² sur la métropole Nice Côte d'Azur coûterait:

La loi de l'investissementisseur Pinel aurait acheté à Nice plus cher que dans le secteur libre, et tout autant moins cher. Une simple calculatrice montre que le rendement serait meilleur avec l'ancien.

Choisissez où investissement dans la ville

Aujourd'hui, le locateur est en position de force car il s'agit d'une offre moins importante à la demande. Mais ce ne sera peut-être pas le cas dans 10 ans. Il est donc conseillé de choisir des investissements locatifs sur la base de critères à long terme, tels que la proximité commerces et services.

Départ:

  • Gare la plus proche tram Ce n'est que quelques minutes.
  • centre commercial juste quelques stations.
  • les écoles proche du programme immobilier.
  • Centre médical Il est ouvert à une distance raisonnable.
  • regarde L'autoroute ne passe pas par la fenêtre du salon.

3 - Comparer les rendements de location

Pour être clair, la loi de Pinel a de nombreux concurrents. Il est possible d’investissement dans des actions SCPI, d’acheter EHPAD, ou même de déménager dans des entreprises anciennes avec un manque de travail et de terres.

Les offres ne manquent pas sur Internet et montrent toutes un rendement locatif qui fuit. Le même promoteur propose également plusieurs tailles de logements, orientés et situés différemment. Avant de signer, l’investissementisseur a tout intérêt à calculer combien il gagnera.

Loan Malin propose un calculateur de rendement locatif, un des rares à prendre en compte:

  • frais de copropriété,
  • le taux d'intérêt du prêt mis à jour mensuellement,
  • poids des impôts et des cotisations sociales.

Cet outil sera également utile pour comparer les offres des promoteurs dans la même ville.

4. Déterminez quand refinancer votre taxe sur Pinel

L'exonération fiscale de Pinel ne s'applique pas pas automatiquement sur les investissements locatifs au cours de l'année. Le montant du remboursement d'impôt correspond à l'année du bail.

Si un ménage veut réduire ses impôts sur son revenu cette année, il doit:

  • acquérir des logements construits et livrés,
  • Récupérez votre premier loyer avant le 31 décembre.

Par exemple, supposons qu'un investissementisseur achète un appartement Avril 2019. Disons que la livraison aura lieu au quatrième trimestre de 2020. Disons que son locataire déménage Janvier 2021. Dans ce cas, il ne pourra appliquer son remboursement d'impôt que sur ses gains à partir de 2021.

5 - Sélectionnez une période de location

Si la durée du bail imposée par la loi Pinel est souple, il ne répond pas. Contribuable il est obligé de louer pendant cette période, sans laquelle il devrait restituer les privilèges fiscaux accordés au Trésor.

Cependant, nous ne pouvons que louer 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Vous ne pouvez pas louer 5 ans, 7 ans ou 10 ans.

Prenons un exemple de parents qui achètent un nouveau studio dans une ville universitaire, en préparation d'études le plus vieux. Disons que ces études arrivent 7 ans. Les parents devront louer pour 6 ans. S'ils décident de louer la septième année, ils ne pourront pas appliquer l'avantage fiscal pour cette septième année, sinon ils devront louer jusqu'à neuf ans.

Cependant, gardez à l'esprit que la loi de Pinela leur permet de louer une personne chérie, à condition qu'elle remplisse les conditions. Ils peuvent ensuite donner l'autorisation au locataire actuel, conformément à la loi sur le logement.

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