investissement dans Pinel, c'est risqué!
– investissement en loi PINEL

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De nombreux épargnants soucieux du risque décident d'investissement dans la pierre, notamment via le système d'exonération fiscale de Pinel. Selon la firme de recherche, l'investissement est au contraire risqué.

"La confiance des investisseurs peut être mal utilisée", déclare Immo G Consulting, évaluateur dans le cadre de sa nouvelle étude "Danger of Pinel's Device". Selon eux, de nombreux candidats-investisseurs considèrent naïvement (et à tort) que le "dispositif Pinel" signifie qu'il n'y a aucune garantie de l'État. "Certains vendeurs les utilisent et les utilisent bien dans leurs annonces. Si ce mécanisme d'exonération fiscale semble commencer par de bonnes intentions, il s'avère risqué." En fait, il ne fournit pas une protection suffisante à l'investissementisseur car il repose sur une compréhension insuffisamment pragmatique de la réalité du marché immobilier " , déclare Immo G Consulting. Quelles sont leurs observations?

Prix ​​trop élevés

Le système Pinel impose un réseau de salaires locatifs dans les zones géographiques (A, A bis, B1 et B2), s’appliquant de la même manière dans toutes ces zones. Cependant, selon l'étude, les loyers sur le marché local pourraient être inférieurs au taux le plus bas, de 10% à plus de 20% (Marseille, Mulhouse, Carcassonne, Vichi ...). Ainsi, les investisseurs qui comptent sur les loyers plafonnés peuvent être surpris par la réalité du marché et, contraints de proposer des taux plus bas, voient la performance attendue de moins en moins.

De plus, les taux de rendement indiqués dans les simulations peuvent dépasser de beaucoup les taux du marché. Ce serait le cas dans plusieurs villes (La Ciotat, Villeurbanne, Evri, Le Mans, Strasbourg, Stains, ...), avec un écart d'au moins 100 points de base.

Enfin, explique Immo G Consulting, le prix de vente unique et la limite supérieure (5 500 EUR / m²) définis par le système de Pinel peuvent être beaucoup plus élevés que certains prix moyens du marché, avec un écart supérieur à 20% (Caen, Toulouse, Rennes, Baionne, etc.). Angers, Thionville, ...). "Le risque d'acheter des appartements de Pinel à un prix excessif est donc très réel et s'applique à toute la ville. Par conséquent, les incitations fiscales dont bénéficient les investisseurs individuels sont, au moins en partie, détournées au profit des courtiers en ventes", explique-t-il.

Lieux de risque

Mais le cabinet brouille à nouveau la photo! "Pour ce risque d'acheter à un prix excessif, il est ajouté que pour le propriétaire, la perte en capital à long terme résultant de l'obsolescence est parfois plus rapide que prévu de certains bâtiments (en tenant compte des matériaux du personnel), l'obsolescence en imposant des travaux de maintenance coûteux."

Enfin, "un grand nombre de municipalités initialement classées dans la zone C se sont retrouvées dans la zone B. pour pouvoir bénéficier de l'usine de Pinel. Les constructeurs-constructeurs ont pu tirer parti de cet afflux financier peu coûteux dans les secteurs secondaires, augmentant ainsi le Les restrictions d’éligibilité de Pinel ont incité les fabricants à privilégier les régions périphériques plus populaires ou les marchés émergents, où les prix du foncier, de la location et de la vente sont moins chers, mais la demande de loyers est parfois aussi plus faible. istreira Immo G Consulting.

Faut-il en conclure que tous les investissements de Pinel sont centraux? Certainement pas, mais les acquéreurs, comme tout investissement et toute décision en matière d’épargne, doivent mesurer les risques. La position et la qualité de la construction sont des faits fondamentaux qui ne doivent pas être négligés par la possibilité excitante d’allégements fiscaux.

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