Simulation de la loi de Pinel: exemples de cas concrets
– investissement locatif loi PINEL

Simulation de la loi de Pinel: exemples de cas concrets – investissement locatif loi PINEL

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Le mécanisme du système d’exonération fiscale de Pinel fonctionne comme suit: contre l’obligation pour l’investissementisseur de louer un bien neuf (construit ou acquis), il bénéficie d’une réduction d’impôt à 21% du prix d’achat du bien, limité à 300 000 €. La durée de location est de 6 ans minimum et de 12 ans maximum. À la fin de cette période, le bailleur décide s'il est plus pratique pour lui de continuer à louer, à vendre ou à utiliser le bien. En contrepartie, les ressources locatives et locataires devront respecter les limites maximales fixées par les zones. Voulez-vous investissement dans un investissement locatif avec Pinel? Voici quelques exemples de simulation de la loi Pinel 2018. T

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Pourquoi exécuter Pinel Simulation?

Le site TacoTak a développé un simulateur Pinel complet, anonyme et fiable. Cet outil vous permet de:

  1. pour vérifier que votre municipalité est similaire à l'appareil;
  2. calculer le loyer sur lequel vous pouvez louer votre maison;
  3. connaître le niveau de revenu maximum de vos futurs locataires;
  4. pour connaître le montant des déductions fiscales que vous pouvez utiliser.

Pour effectuer la simulation, l'algorithme est basé sur des données géographiques et météorologiques, les caractéristiques de la propriété et les investisseurs. Les acteurs Pinel encouragent les simulations en ligne à sensibiliser les investisseurs potentiels à l’ampleur de leur projet, en termes financiers et dans le temps.

Exemple de calcul avec la loi de Pinel: cas concrets

Puisque rien n’est meilleur que des exemples concrets, voici quelques simulations d’exonérations fiscales avec la loi de Pinel

Dans la métropole

Vincent et Raphaelle, heureux investisseurs Pinel

Vincent (32 ans) et Raphaelle (35 ans) sont mariés. Ils paient 5 000 € d'impôt. Elle décide d'investissement dans la zone B1, où les loyers sont modérés et les logements plus abordables. Leur choix est à Nantes, en Loire-Atlantique, en T2 de 50m2 pour une valeur de 140 700 €. Ensuite, ils remettent plusieurs dossiers de prêt aux banques et choisissent le taux le plus intéressant. Une fois acceptées, elles consultent un conseiller en gestion immobilière qui soumet trois options de remise.

  1. 12% sur 6 ans, réduction d'impôt de 16 884 €
  2. 18% sur 9 ans, réduction d'impôt de 25 326 €
  3. 21% sur 12 ans correspond à une réduction d'impôt de 29 547 €

Puisqu'ils veulent tirer le meilleur parti de leur transaction Pinel, ils choisissent la durée maximale d'un bail de 12 ans, soit une réduction de 21% des taxes. Cela leur donne une réduction d'impôt de 29 547 euros sur 12 ans, soit 2 462,25 euros par an.

Passons maintenant au calcul de la réduction d'impôt sur Pinel. Ceux qui ont déjà payé 5 000 € d’impôt sur le revenu ne paieront que:

5000 - 2462.25 = 2537,75 €

Lorsqu'ils investissementissent dans de nouveaux projets, ils bénéficient d'une réduction des frais notariaux. Généralement fixés à 7% du prix de vente total, ils descendent à environ 2 ou 3% du maximum avec Pinel. Lorsque la paire aura environ 9848 € d'honoraires notariaux avec un achat "classique", elle ne paiera que 4221 € avec un appareil Pinel.

Nous allons simuler le bail avec la loi de Pinel pour notre couple. Dans la zone B1, il est limité à 10,15 € / m2. Espace immobilier loué de 50m2, nous avons donc:

50m2 à 10.15 € / m2 = 507.5 € par mois ne dépasse pas

Attention, ceci n'est que la première étape. Avec la loi de Pinel, les autorités fiscales appliquent également le coefficient de multiplication à la location, en tenant compte du calcul effectué précédemment. Le coefficient est calculé comme suit:

0,7 + 19 / région

Dans le cas de notre couple, il donne:

(10,15 € / m² à 50m²) k (0,7 + (19/50)) = 548 €

Ils devront louer T2 548 € par mois pendant 12 ans.

Lire aussi : Loi Pinel: 2018 est en train de changer

À l'étranger

Il n'y a plus de gris parisien pour Arnaud avec Pinel Overseas

Arnaud (34 ans), contribuable qui paie 6000 € d’impôt par an, pense que les taux d’exonération fiscale plus intéressant à l'étranger (23%, 29% et 32% pour la durée du bail et a décidé d’investissement à La Réunion, zone B1). Après une longue enquête, il a terminé son projet sur un charmant charmant de 45 m2, surplombant la mer, pour un montant de 190 750 €. à l'étranger, sa réduction d'impôt est la suivante:

  1. 43 892 € pour 6 ans de loyer (23%) t
  2. 55 317 € à partir de 9 ans de loyer (29)
  3. 61 040 personnes de plus de 12 ans en location (32%) t

À l'instar des investisseurs nantais, Vincent et Raphaelle, Arnaud souhaite maximiser leur investissement dans Pinel et choisir la durée la plus longue. Cela lui donne une réduction d'impôt de 61 040 pour 12 ans (32%) ou 5 087 € par an. L'impôt sur le revenu d'Arnaud tombe à:

6000 - 5087 = 913 €

En retour, Arnaud devra louer sa propriété:

(10,15 € / m² à 45m²) k (0,7 + (19/45)) = 512

... 512 € / mois pour 12 ans.

Dans une société d'investissement civile

investissement à Pinel via SCI, c'est possible!

Romain, Johan, Paul et Louise sont frères et soeurs. Romain et Paul sont occupés, Louise et Johan sont sur la route d'un micro-entrepreneur. Après la mort de leurs parents, ils ont décidé de former investissement civil Compani (SCI) pour gérer la maison familiale. Chacun des frères détient 25% du capital de base de l'entreprise. Tous les quatre, acceptent d'investissement dans le nouveau T4 de 75m2 à 300 000 € (montant maximum) à Nogent-sur-Marne (94 130) dans la zone A bis et en location pour 4 ans.

►Lire aussi : Quelles villes ont droit à la loi de Pinel?

Comme ils ont choisi le montant maximal de l'investissement, SCI peut exiger une réduction maximale: 63 000 €. Dans le cadre de la SCI, les réductions d'impôts sont réparties au prorata des actions de Romain, Johan, Paula et Louise: chacune peut déduire 25% de 63 000 € ou 15 750 €. À Pinel, l’exonération fiscale augmente avec le temps, de 2% par an en crédit-bail en neuf ans, puis de 1% par an pour les trois années restantes.

La déduction est allouée pour douze ans, à raison de 1500 € par an et par partenaire pendant neuf ans et de 725 € par an et par partenaire au cours des trois dernières années.

Nous allons calculer une rente. La surface habitable est de 75m2, prix par m2 Pinel à partir de 16,96 € en zone A bis. Nous avons:

(16,96 € / m² à 75m²) k (0,7 + (19/75))

(1272) k (0,7 + (0,25))

1272 k 0,95 = 1208,4

►Lire aussi: Conditions d'exonération fiscale à Pinel

Simulation de la loi de Pinel: épargne

La loi de Pinel pour aider sa famille

Au lieu de parier sur leurs économies, il est conseillé aux investisseurs de Pinel de contracter un emprunt hypothécaire auprès de la banque pour financer l’achat de leur propriété. L'épargne mensuelle est le remboursement des prêts au logement.

Valentine et Georges sont pacs, avec deux enfants. Ils décident d'investissement à Pinel pour laisser leur propriété à leurs enfants et achètent un T3 de 65m2 dans le centre de Bordeaux (zone B1) pour un montant total de 250 000 euros. Loué par:

(10,15 € / m² à 65m²) k (0,7 + (19/65)) = 655 €

... 655 € par mois. Pour financer leurs investissements, le couple a contracté un emprunt de 250 000 euros sur 20 ans. Pour rappel, à Pinel, l'exonération fiscale augmente avec le temps de 2% par an pour le bail en neuf ans, puis de 1% par an pour les trois années restantes. Quelles seront leurs économies à Pinel?

Afin de calculer le montant de l'épargne, nous prenons le montant mensuel du prêt duquel nous déduisons le loyer perçu et la réduction d'impôt, avant d'ajouter des coûts différents.

►Lire aussi: Loi Pinel: Comment ça marche

Année 1 à 9 Pinel

Crédit mensuel = 1180 €
Loyer = 655 €
Réduction d'impôt = 416 €
Frais divers = 150 €

Économies = 259 € par mois

Année 10 à 12 Pinel)

Crédit mensuel = 1180 €
Loyer = 655 €
Réduction d'impôt = 208 €
Frais divers = 150 €
Économies = 467 € par mois

Foire Aux Questions

Quels sont les coûts déductibles de la loi de Pinel?

La loi Pinel 2018 prévoit un certain nombre de frais qui peuvent être déduits du revenu de la propriété qui doit être déclaré aux propriétaires, ce qui représente entre 2% et 5% du montant total de l'investissement. Parmi ces allégations, on trouve:

  • intérêts sur emprunts;
  • frais de garantie de votre emprunt;
  • taxe foncière;
  • frais d'entretien et de réparation des appartements;
  • primes d'assurance;
  • Coût du salaire du tuteur ou de la réceptionniste de l'immeuble (le cas échéant).

Peut-on faire une simulation de la loi de Pinel dans Excel?

Vous pouvez simplement entrer des formules dans Excel pour générer votre propre simulateur Pinel, mais pour gagner du temps, nous vous recommandons le simulateur TacoTak.

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