Financer des investissements immobiliers: crédit ou épargne? – défiscaliser en loi PINEL

Financer des investissements immobiliers: crédit ou épargne? – défiscaliser en loi PINEL

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Caractéristiques du crédit-bail

Lorsque vous souhaitez optimiser le taux de retour sur votre investissement, vous devez calculer les résultats obtenus par différentes solutions et choisir la plus adaptée à votre situation.

Le choix du financement fait partie intégrante d'un environnement optimal pour un bon investissement. Avez-vous besoin d’utiliser vos économies pour payer 100% en espèces pour votre appartement? Devrions-nous, au contraire, accorder un crédit hypothécaire aussi important que possible et placer ses économies ailleurs?

Pour faire ce choix, il est nécessaire d’examiner les avantages et les inconvénients de chaque stratégie et de définir la répartition idéale entre le montant du prêt et la part de l’épargne.

Le prêt ne sera rentable que s'il vous permet d'obtenir une meilleure compensation de votre épargne par un autre investissement, malgré le coût du prêt.

Voyez si vous devriez économiser de l'argent pour financer vos achats de résidence principale.

Les emprunts pour intérêts et emprunteurs sont refusés

Lorsque vous louez une maison, vous obtenez un loyer. Vous devez payer une taxe sur ce revenu de location:

17,2% des cotisations de sécurité sociale (CSG / CRDS)

0, 5,5, 14, 30, 41 ou 45% selon le taux d'imposition de votre revenu.

Les taxes sont calculées sur les revenus locatifs nets. Ce montant est calculé à partir du montant total du loyer perçu (revenu brut), qui est déduit de diverses dépenses déductibles.

Ici, il devient intéressant d’atteindre votre objectif d’augmenter la rentabilité de votre investissement en sélectionnant le bon mode de financement.

En fait, votre prêt immobilier peut être déduit de vos revenus fonciers. L’utilisation du crédit pour investissement dans l’immobilier présente l’avantage de pouvoir réduire considérablement les impôts fonciers.

En combinant cela avec des travaux d'amélioration, vous pouvez même générer un déficit immobilier.

Attention, cela ne signifie pas que vous devez systématiquement financer l'intégralité du montant de l'opération à l'aide d'un prêt. Le prêt peut être très coûteux, surtout si vous empruntez à long terme.

Nous devons trouver le bon compromis entre épargne et crédit.

Comparaison du financement du crédit et de l'épargne

Voici un exemple d’investissement immobilier et d’étude des avantages pouvant être obtenus en fonction de leur mode de financement.

Pierre veut acheter un studio à 50 000 euros pour la location d'étudiants moyennant 280 euros gratuitement. Après déduction des frais fixes pouvant être déduits (hors frais de financement), il rapportera annuellement 2 500 €. Les revenus de location seront taxés à 30%.

Il a l'argent pour acheter cet argent. Il peut également rembourser un emprunt immobilier de 25 000 € sur 10 ans. Cela lui permettrait un paiement mensuel de 243,71 € et un taux d'intérêt total de 4 246 €.

Regardons les gains créés après 10 ans:

Cas 1: dépôt d'épargne de 100%

Résultat net de l'actif: 25 000 €,

Impôts sur le revenu (30%) et cotisations de sécurité sociale (17,2%): 11 800 €,

Résultat net après impôts 13 200 € (25 000 - 11 800).

Cas 2: échec de 50% et 50% du prêt

Résultat net des actifs: 20 754 € (25 000 € - 4 246 € d’intérêts sur emprunts),

Impôts sur le revenu (30%) et cotisations de sécurité sociale (17,2%): 9 796 €,

L’intérêt de placement des 25 000 € restants à 2% net: 5 475 €,

Résultat net après impôts: 16 433 € (20 754 - 9 796 + 5 475).

L'option de financement n ° 2 permet donc à Pierre de verser 3,233 € de plus que le cas n ° 1 avec ces critères.

Gardez à l'esprit que, même si vous placez le solde net de 25 000 à 1% au lieu de 2%, l'opération 2 reste gagnante (+ 496 €).

Cas spécifique de micro-terre

Si vous recevez moins de 15 000 € de loyer par an, vous pouvez déclarer les revenus provenant de la location de micro-terres.

Dans ce cas, vous bénéficiez d'une réduction ponctuelle de 30% sur le revenu de votre propriété, quels que soient vos coûts réels. Quel que soit le montant des intérêts sur un prêt au logement, vous n'en tiendrez pas compte lors du calcul des taxes de location.

Dans ce cas, il est préférable d’utiliser vos économies, pas un prêt pour financer votre appartement.

Une explication inverse est nécessaire concernant la déclaration des coûts réels. Sans intérêt à payer des emprunts ou à obtenir des emprunts, vous réduisez considérablement vos coûts réels.

Il est fort probable que vos autres coûts fixes (frais de location attribués au propriétaire, taxes foncières, frais de gestion, etc.) coûtent bien moins de 30% du loyer loué. Dans ce cas, vous avez droit à une indemnité supérieure aux coûts réels et vous payez donc moins d'impôts sur vos biens immobiliers.

Pour conclure : il est nécessaire d’examiner les spécificités du financement des immeubles de placement avant de décider entre la contribution et l’hypothèque. Retrouvez ensuite tous nos conseils sur le financement de l’achat de biens immobiliers.

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Apprenez à payer moins d'impôts avec l'investissement de Pinel.

Source et exemple du site : https://www.immobilier-danger.com/Faut-il-financer-son-547.html#comparaison

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