ce que vous devez savoir (2019)
– investissement locatif loi PINEL

ce que vous devez savoir (2019) – investissement locatif loi PINEL

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La loi de Pinel est un dispositif qui entre en vigueur le 18 juin 2014 dans le cadre d'un plan d'action pour le commerce et les commerçants. L'un des objectifs de Pinel est de promouvoir la création de nouvelles entreprises en modifiant les caractéristiques du crédit-bail commercial. Les modifications introduites par la loi de Pinel concernent principalement:

  • Répartition de la main-d'œuvre et des coûts entre le locataire et le propriétaire;
  • Durée du bail commercial;
  • Révision et renouvellement de la location commerciale;
  • Conditions d'absence;
  • Création de droits de location pour les locataires en cas de vente.

Négociations libres entre les parties dans un bail commercial régi par la loi Pinel

L'une des caractéristiques du crédit-bail commercial est la libre négociation entre les parties concernant le contenu du contrat de location et sont ouvertes à tout type de modification des facteurs commerciaux locaux du contrat de location. La négociation porte sur le montant du loyer, le mode de paiement ou la répartition des coûts et des travaux.

En ce qui concerne ce dernier élément, il convient de noter qu'avant la loi Pinel, il n'était pas nécessaire d'inclure la répartition des coûts et des contrats de location. Avec la loi de Pinel, il est nécessaire d’assurer la répartition des coûts et de travailler explicitement dans un inventaire précis et limité. Cette disposition permet de gérer la division des activités et des coûts entre le bailleur et le locataire. La loi de Pinel a en fait été ajoutée par le membre L. 145-40-2 dans le code de commerce. Cet article vise à préciser la répartition des tâches et des coûts en créant une liste restreinte de tâches pouvant être facturées au locataire. Le propriétaire peut imposer un ensemble d'obligations à l'occupant. Néanmoins, le gros problème reste aux dépens du propriétaire. C'est le travail d'harmonisation prescrit par l'administration, le travail sur les murs, etc.

Ainsi, alors que la libre négociation est toujours une caractéristique du crédit-bail commercial, la loi de Pinel régule ce dernier en prévoyant la répartition des emplois et des coûts en crédit-bail commercial entre le locataire et le propriétaire.

Interdiction de soi-disant Des contrats solides dans la loi de Pinel

Dans le cas d'un bail commercial, le délai est généralement fixé à 9 ans au moins, conformément à l'article L. 145-4 du code de commerce français. Toutefois, sous certaines conditions, le bailleur a la possibilité de résilier le bail tous les trois ans. Cette option est disponible pour le propriétaire s’il souhaite, par exemple, ajouter un nouveau bâtiment au bâtiment. Il est important de noter qu'en cas de résiliation anticipée du contrat, le bailleur doit verser une indemnité pour l'expulsion au locataire qui doit quitter les lieux. Le locataire a également la possibilité de résilier le bail tous les trois ans. Cependant, contrairement au propriétaire, le locataire n'est pas obligé de justifier la résiliation du bail commercial.

Avant l'introduction de la loi Pinel, il était possible d'inclure une clause interdisant la location prématurée d'un locataire dans un bail de locaux commerciaux. Dans ce cas, ce type de bail s'appelle un "bail solide". La loi de Pinel fixe la limite à cette possibilité en l'interdisant, sauf dans trois cas individuels. Il est donc interdit de louer une telle clause sauf si le bail pour la période initiale est supérieur à neuf ans, ou si le bail concerne un espace exclusif au bureau ou si le bail concerne des locaux monovalents. Une chambre locale monovalente est construite pour une utilisation à usage unique, comme le prévoit l'article R. 145-10 de la loi commerciale. La dernière exception concerne l'espace de stockage.

En outre, il est important de noter que les contrats offensants (ou non sécurisés) ne peuvent être plus longs que trois ans, contrairement à deux ans avant l'introduction de la loi de Pinel.

Pinel Acte et condition

Par la loi Pinel du 18 juin 2014, il est obligatoire de dresser une liste au moment de l'entrée du locataire dans les lieux. Avant la loi de Pinel, l'inventaire n'était pas requis pour le moment. L'inventaire est une étape obligatoire et importante: les résultats de ces derniers peuvent déterminer la répartition de la main-d'œuvre et des coûts. De plus, dans le cadre du bail commercial, le locataire est tenu de restituer les chambres en bon état. L'évaluation de l'entretien du site et de son bon état ne peut être effectuée qu'en comparant l'état du lieu de sortie à l'inventaire du lieu d'entrée.

Révision périodique du loyer de la loi de Pinel

La vérification d'une rente est un processus grâce auquel, en vertu d'un bail commercial, une rente peut être vérifiée tous les trois ans. Cette révision de loyer peut être à l'initiative du bailleur en tant que locataire, comme prévu à l'article L. 145-38 de la loi commerciale. Dans un bail commercial, le loyer doit être aussi proche que possible de la valeur du loyer. En d’autres termes, dans le cadre d’un bail commercial, le loyer peut être révisé tous les trois ans afin de se rapprocher de la valeur du bien loué.

La valeur de la location immobilière est définie par trois éléments: les caractéristiques de la propriété (superficie, configuration, ...), les obligations des parties, l'objet de l'objet, le prix des locations adjacentes et la destination de l'objet. Ces éléments sont définis à l'article L. 145-33 Droit commercial français.

Cependant, la loi commerciale prévoit une limitation de l'augmentation du loyer. En effet, pour le leasing commercial, une augmentation de rente doit être suivie d’indices spécifiques: l’Indice de revenus commerciaux (ILC) ou l’indice de rente tertiaire (ILAT). Le choix entre ces deux éléments peut faire l'objet de certaines subtilités dont l'étude des détails est nécessaire. En général, ILC est utilisé pour des activités commerciales, artisanales et industrielles, tandis que l’ILAT répond à des activités tertiaires autres que les activités commerciales et artisanales (professions libérales, entrepôts logistiques, etc.). Le seuil supérieur de l'augmentation du loyer est prévu à l'article L. 145-38 Droit commercial français.

Avant la loi Pinel, les limites maximales des contrats de location n'étaient plus applicables dans les cas où il existait des preuves d'un changement important indiquant que les facteurs du marché local avaient entraîné une augmentation de plus de 10% de la valeur du contrat de location. La loi de Pinel est intervenue en envisageant une augmentation progressive de la rente pour atteindre la valeur du crédit-bail immobilier de 10% par an.

En outre, la loi de Pinel du 18 juin 2014 a définitivement supprimé toute référence à l'indice du coût de la construction (CCI) dans le calcul de la limite légale en cas de révision de bail en passant à l'ILC ou à l'ILAT.

Le renouvellement du loyer en bail commercial a été modifié par la loi Pinel

La loi Pinel du 18 juin 2014 prévoyait l'abolition du loyer au moment du renouvellement du bail. Dans la plupart des cas, le bail commercial est sujet à un renouvellement tacite à l'expiration. Par conséquent, le loyer de ce bail renouvelé est généralement limité en raison de l'indexation mentionnée précédemment. Cependant, il existe un cas dans lequel une rente peut être épuisée lorsque la valeur du bien loué est fortement augmentée. Comme nous l’avons expliqué précédemment, une augmentation de 10% est prévue chaque année afin de ne pas compromettre l’équilibre financier de la société occupant les lieux. Cette disposition figure à l'article L. 145-34 Droit commercial français.

Toutefois, dans le contexte du crédit-bail commercial et compte tenu du principe de la libre négociation, il est possible que les parties soient exemptées de cette règle en incluant une clause dans le contrat de location. Enfin, le plafond mentionné ci-dessus ne s'applique pas dans deux cas: une seule pièce ou une pièce réservée à l'usage exclusif du bureau.

Il est bon de savoir: il est possible de demander la déspécialisation du bail commercial.

Remarque: dans certains cas, il peut être possible de ne pas utiliser le crédit-bail commercial pour la location de bureaux.

Simplification du congé avec la loi de Pinel

Avant la loi de Pinel, il était possible d'accorder un permis, qu'il s'agisse d'un bailleur ou d'un locataire, à un huissier de justice. La loi de Pinel a modifié cette disposition en lui permettant d'autoriser les congés par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Un tel changement est enregistré à l'article L. 145-9 du Code de commerce de Francia. Cependant, il est important de souligner que la demande de renouvellement d'un bail commercial et la réponse du bailleur à cette demande doivent être présentées par l'huissier de justice.

Droit de préférence en bail commercial

Elle n'existait pas avant l'entrée en vigueur de la loi de Pinel du 18 juin 2014, elle apparaît dans ce nouveau dispositif. En conséquence, la loi de Pinel constitue l'existence d'un droit de préférence en faveur du locataire dans le cas de la vente d'espaces commerciaux qu'il utilise. Ce droit de prévente au profit du locataire d'un bail commercial est donc déterminé à l'article L. 145-46-1 Droit commercial. Lorsque le propriétaire souhaite vendre la propriété, il doit en informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) afin qu'il puisse avoir un droit de priorité. Le locataire a la priorité pour l'achat d'espace dans un délai d'un mois. Semblable au bail de l'appartement, le propriétaire doit informer le locataire s'il donnera une proposition plus favorable à un tiers. Ensuite, le locataire peut remplacer le locataire pour acheter les locaux.

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