Exonération de l'impôt sur le revenu et investissement dans de vieilles propriétés. Opportune?
– investissement en loi PINEL

Exonération de l'impôt sur le revenu et investissement dans de vieilles propriétés. Opportune? – investissement en loi PINEL

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Entre les taux hypothécaires excessivement bas (voir "Les meilleurs taux hypothécaires") et le marché immobilier est nettement débarrassé de l'excédent de 2008 (sauf à Paris, Lyon, Bordeaux, ... dans des villes qui semblent être un paroxysme de la bulle immobilière) , est maintenant parfaitement cohérent pour être intéressé à investissement dans l'immobilier.

Cependant, le marché immobilier évolue en raison des nouvelles exigences des locataires. Le vieillissement de l'immobilier est accéléré sous l'influence de nouvelles normes énergétiques omniprésentes. Le propriétaire devra alors utiliser cette triple dynamique, l’immobilier obsolète, un marché en santé et des taux d’intérêt bas, pour assurer le succès de son investissement. C’est une stratégie que nous vous aidons à mettre en œuvre à travers notre livre "investissementing in Real Estate".

investissementissez dans de vieilles propriétés et travaillez pour vous adapter aux demandes changeantes des locataires

L'investissement dans un contrat de location peut parfois être réalisé sous le régime fiscal de défauts de propriété ou d'un PINEL réhabilité optimisé sur le déficit immobilier. Le principe est proche: Cela implique d’investissement dans de vieilles propriétés et d’effectuer des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration afin de répondre aux nouvelles exigences des locataires.

Lorsque le propriétaire opte pour un système d’imposition des déficits immobiliers, les travaux d’entretien, de réparation et de rénovation effectués par le propriétaire du bâtiment afin de percevoir les revenus de la propriété sont déduits des autres revenus de la propriété au cours des 10 prochaines années et des autres revenus (revenus professionnels) à 10700 € en fin d'année. (cf »investissements dans l’immobilier et le déficit foncier: une stratégie pleine de bon sens. Cette stratégie est particulièrement pertinente, mais le travail déductible est très limité et n'approuvera pas une restructuration complète de l'immeuble (voir "Revenu foncier: Quelles sont les franchises pour le calcul de l'impôt sur le revenu?")

Cependant, il existe un autre moyen d’investissement dans des biens immobiliers anciens comportant des travaux et de bénéficier d’une réduction significative des impôts: L'ancienne loi PINEL a été réhabilitée. Vous connaissez la loi PINEL relative à une nouvelle propriété vous permettant d’investissement dans un nouvel immeuble et d’exercer le droit de réduire les impôts jusqu’à 21% de la valeur de l’immeuble lorsque le propriétaire accepte un loyer de 12 ans avec un loyer limité et des ressources locatives limitées;

Voici la loi PINEL pour les anciens biens immobiliers. Les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement peuvent être inclus dans l'exonération fiscale de PINEL, tandis que les travaux d'entretien, de réparation ou de rénovation pouvant être séparés peuvent bénéficier du système fiscal des déficits de patrimoine. La loi PINEL dans la première s'appelait également "Loi sur l'investissement de PINEL optimisée pour le déficit foncier"

La loi PINEL est une ancienne loi réhabilitée, il s’agit d’un investissement dans un vieil immeuble et de la réduction de l’impôt sur le revenu de 21% maximum.

L'ancien PINEL a été restauré plus intéressant qu'une pénurie d'actifs pour les investisseurs dont la classe d'imposition marginale est inférieure ou égale à 30%

Les économies d'impôt générées par le système fiscal PINEL sont particulièrement attractives et fiscalement plus favorables que le mécanisme de déficit immobilier (en particulier pour les investisseurs ayant un taux marginal d'imposition de 30% ou moins).

Dans le mécanisme fiscal des déficits immobiliers, les travaux acceptés en déduction réduisent les revenus imposables et permettent une réduction des impôts dont le montant dépend de l'imposition marginale de l'investissementisseur immobilier.

Par exemple, l’investissementisseur investissementit 50 000 euros dans une déduction d’impôt foncier d’une valeur de 150 000 euros, s’il est imposé sur l’impôt sur le revenu au seuil de 30%, il réduira son impôt de 15 000 euros. puis 8600 € de CSG-CRDS, soit 23600 €. Les revenus des actifs excédant le montant des travaux déductibles seront imposés en fonction de la tranche d'imposition marginale de l'investissementisseur + CSG-CRDS;

Le même investissementisseur qui réalise un investissement de 200 000 € dans un bien immobilier de l'ancienne loi PINEL réduira l'impôt sur le revenu de 42 000 €, mais toutes les locations reçues de son bail PINEL seront renouvelées au taux de 30% pour l'impôt sur les bénéfices + 17 , 20% CSG-CRDS).

Au final, pour la même propriété, l’application de la loi PINEL Ancienne Réhabilitation est plus intéressante que le mécanisme de déficit de la propriété pour les contribuables qui sont imposés dans la classe d’impôt à la frontière inférieure ou égale à 30%.

Mais bénéficier de l’ancienne loi PINEL réhabilitée n’est pas chose aisée.

Pour pouvoir utiliser l’ancienne loi PINEL réhabilitée, l’investissementisseur doit acheter une maison ne répondant pas aux critères de compétence et effectuer des travaux de réhabilitation permettant aux logements d’obtenir une performance technique à proximité des nouveaux bâtiments résidentiels..

Contrairement au système relativement flexible de déficits immobiliers, il ne s’agit pas d’acquérir une maison, mais de faire le travail de la déficience; après la location d’une maison, l’ancien appareil PINEL est plus complexe. L'investissementisseur doit:

- l'acquisition d'un immeuble indécent et la vérification de cette incompétence par un expert indépendant;

- Effectuer un travail important pour que cet ancien bâtiment soit comparable dans une conception technique à un nouveau bâtiment.

Quels bâtiments ont droit à l'ancienne loi renouvelée du PINEL?

PINEL Ancienne loi réhabilitée, seuls les immeubles désagréables ne respectant pas 4 des 15 critères de compétence peuvent bénéficier ...

Les bâtiments acceptables sont donc des biens immeubles qui ne sont pas compétents au regard de la loi. Un bâtiment inadmissible est un bâtiment qui ne répond pas à au moins 4 des 15 critères de compétence suivants:

1. Composition du logement:

a) le nombre et le type de locaux principaux et de locaux techniques;

b) la surface habitable et la hauteur du plafond au sens de l'article R. * 111-2 Loi sur la construction et le logement.

2. Etat général de la coquille

3. Imperméabilisation contre la pluie et le gonflement

4. Le statut du toit et de la charpente

5. Etat de la clôture, de la clôture, du balcon ou de la terrasse

6. Absence ou présence de plomb dans les couleurs et risque d'accessibilité

7. Absence ou présence de matériaux dégradés contenant de l'amiante

8. Electricité: sécurité et dimensionnement en fonction des équipements prévisibles

9. Gaz: sécurité et état général

10. Statut de l'approvisionnement en eau:

a) alimentation en eau potable, branchements, nature des matériaux utilisés dans les conduites;

b) élimination des eaux usées et des eaux usées.

11. Installations sanitaires: présence ou absence, état et conditions générales: VC, bain ou douche, eau froide et eau chaude

12. Statut de la cuisine: cuisine (ou cuisine), évier, alimentation en eau froide et en eau chaude, lieu de cuisson

13. Chauffage: description et état général; adaptation aux caractéristiques du logement; dispositifs d'alimentation et d'évacuation des produits de combustion

14. Dispositifs de ventilation et d'ouverture: description et état général

15. Caractéristiques des murs, de la menuiserie extérieure et du vitrage

... et qui ne répondent pas à 6 des 12 critères techniques

Le non-respect de 4 des 15 critères de compétence n'est pas suffisant. Le bâtiment ne répond pas non plus à 6 des 12 critères de performance technique présentés ci-dessous:

1. Respect des conditions minimales de superficie et de volume de logements déterminées par l'article R. * 111-2 codes de construction et de logement

2. Il n’ya aucun risque d’accès au plomb dans les locaux résidentiels et communs du bâtiment

3. Absence de plafonds flottants, isolants et faux contenant de l'amiante et absence d'autres matériaux dégradés contenant de l'amiante.

4. La sécurité de l'installation électrique et le respect, entre autres, des exigences suivantes:

a) la présence d'une installation générale de dispositifs de contrôle et de protection, en principe un commutateur de dérivation;

b) protection avec un dispositif différentiel (interrupteur ou interrupteur différentiel) au début de l'installation, sensibilité appropriée aux conditions du sol. Cet appareil peut être intégré dans le fin de course;

c) égalisation du potentiel dans chaque pièce contenant une baignoire ou une douche;

d) un fusible à cartouche ou un disjoncteur de protection sur chaque circuit adapté à la section de guidage;

e) éliminer tout type de danger résultant d'un contact direct avec des pièces sous tension, telles que des conducteurs grippés, des terminaux d'accès, des équipements endommagés;

f) des conducteurs protégés par des canaux, des lattes ou des moulures;

g) dans le cas du renouvellement de l'installation électrique, les travaux sont conformes aux dispositions de sécurité de la norme NF C 15-100 avec des dimensions suffisantes par rapport aux équipements prévisibles.

5. Sécurité de l'installation de gaz, y compris les exigences suivantes: étanchéité des raccords de tuyaux fixes; présence de ventilation adaptée au système d'échappement des gaz de combustion; la présence d'un robinet pour chaque appareil, accessible et gérable; qualité de la combustion;

6. Evacuation des eaux usées et des eaux usées avec un dispositif empêchant la formation d'odeurs (siphons et colonnes ventilées)

7. Existence d'au moins une pièce spéciale pour les toilettes avec douche ou bain et Loiabo avec eau chaude et froide

8. Existence de toilettes séparées des pièces principales

9. Présence d’écran solaire sur les dépôts exposés (volets, persiennes ou volets) t

10. Isolement du grenier lorsque l'appartement est situé sous le toit

11. Un ensemble de fenêtres et de portes-fenêtres, existantes ou améliorées, de caractéristique thermique (Uv) inférieure ou égale à 2,9 V / m²K et compatible avec la ventilation de l'enceinte. Si le respect de cette exigence nécessite le remplacement de ces éléments, la valeur UV doit être inférieure à 2,4 V / m²K. Toutefois, cette obligation de remplacement peut être levée si l’accord de l’architecte français, requis pour l’approbation des travaux, permet l’amélioration des éléments existants lui permettant d’atteindre une valeur inférieure ou égale à 2, 9 V / m²K.

12. Dans le cas du chauffage individuel, quel que soit le statut du bâtiment, ou du chauffage collectif dans un bâtiment appartenant au propriétaire privé:

a) un système de chauffage à eau chaude centralisé de référence minimale RT 2000 ou une chaudière à air avec équipement de réglage, d'isolation thermique et d'équilibrage (présence d'une chaudière correspondant aux caractéristiques thermiques de référence de l'article 22 de l'arrêté du 29 novembre 2000 relatif à la chaleur caractéristiques des nouveaux bâtiments et des nouvelles parties des bâtiments;

b) ou, si la solution est adaptée aux caractéristiques thermiques du bâtiment, le système de chauffage électrique avec un système de régulation et de programmation équipé d'émetteurs fixes (classe NF C ou équivalente), de revêtements de sol directs, de plafonds chauffants ou de systèmes d'accumulation;

c) ou chauffage par un système thermodynamique.

C’est un contrôleur technique ou un technicien de construction qualifié (architectes, ingénieurs-conseils, ingénieurs-conseils en génie civil, arpenteurs professionnels et économistes de la construction) et un indépendant qui est responsable de la compilation de la balance technique avant et après les travaux.

Après l'achèvement des travaux de réhabilitation, seule la réduction d'impôt est accordée au PINEL Ancien réhabilité:

- si 15 critères de l'appartement sont respectés;

- si 12 critères de réalisation technique de l'appartement sont remplis;

Profitez des PINELs tUne réduction de taxe est immédiatement moins facile et arrêtera de nombreux investisseurs. Il est nécessaire d'établir un diagnostic de compétence et de performance technique avant de signer un compromis ou de s'engager à vendre une maison, dans le but de l'exonérer de l'impôt.

Si les critères ci-dessus ne sont pas remplis, l'investissementisseur peut toujours bénéficier du mécanisme fiscal du déficit en terrains pour les travaux d'entretien, de réparation et de reconstruction impossibles à dégrader, à reconstruire ou à agrandir.

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