Les dernières informations sur la contribution de la loi de Pinel en termes de coûts récupérables. Virginie Audinot, avocate.
– investissement en loi PINEL

Les dernières informations sur la contribution de la loi de Pinel en termes de coûts récupérables. Virginie Audinot, avocate. – investissement en loi PINEL

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Conformément aux articles L.145-40-2 et R.145-35 du code de commerce, le législateur avait expressément pour objectif de réglementer le domaine de la perception des loyers, qui était jusqu'à présent exclusivement le droit discrétionnaire des parties, l'autre partie étant libre. ils conviennent ensemble de la nature des frais "récupérables" et de leur méthode de facturation.

Cette liberté a souffert de divers excès et les propriétaires ont été tentés d'imposer au locataire tous les coûts supportés par le bâtiment (contrats de location communément appelés "triple net" - rentes sans frais, taxes et frais). L'avocat a voulu intervenir pour régler la volonté des parties.

Toutefois, ces derniers n’ont pas imposé la répartition obligatoire des coûts de location, comme c’est le cas pour les baux de logement, mais ont plutôt imposé l’obligation aux parties, conformément aux termes du contrat de location. "Liste précise et restrictive de catégories de frais, taxes, frais et charges liés au contrat de location, avec indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire", protégeant toujours les locataires de tout type de clause de ce type "Le loyer est déduit de tous les frais et taxes du bailleur"ce qui empêchait souvent le locataire de prendre pleinement en compte ses obligations et ses charges.

Presque trois ans se sont écoulés depuis la loi Pinel et de nombreux doutes subsistent quant à l’application de certaines de ses règles.

I. Limitation des coûts recouvrables

L'article L.145-40-2 de la loi sur le commerce détermine, à partir de la loi sur Pinel, la répartition des coûts, en précisant: "Tous les contrats de location contiennent une liste précise et restrictive de catégories de redevances, taxes, redevances et redevances relatives au bail, y compris l'indication de leur répartition entre le bailleur et le preneur."

Cependant, il n’existe pas de définition légale des catégories de frais et de taxes. Par conséquent, ils créent eux-mêmes ces catégories du côté du bail, car la loi de Pinel a fait l'inverse de ce qui est prévu dans le domaine du mode d'occupation: en effet, s'il s'agit d'un bail locatif, la loi fait référence à un règlement qui détermine les coûts recouvrables qui peuvent être facturés au locataire. , contrairement à la loi de Pinel qui fait référence à un règlement qui détermine que la charge ne peut pas être facturée au locataire, ce qui concerne uniquement le bailleur.

Enfin, l’article L.145-40-2 du code prévoit cette"Le règlement du Conseil d'Etat définit les modalités d'application de cet article. Il détermine les coûts, taxes, impôts et redevances qui, de par leur nature, ne peuvent être attribués au locataire, ainsi que le moyen d'informer les utilisateurs des services."

Il s'agit d'un règlement du 3 novembre 2014 dans lequel l'article R.145-35 du Code de commerce dispose que les honoraires, taxes, taxes et travaux que le bailleur ne peut pas rembourser au locataire ne peuvent être remboursés. Ce texte est d'ordre public et toute autre clause est considérée comme non écrite.

Cependant, ces dispositions n'étaient pas sans poser de questions.

Conformément aux dispositions de l'article R.145-35 du Code de commerce, sont énumérés quatre types de redevances, taxes, redevances, redevances ou travaux qui ne peuvent être facturés au locataire:

  • "1) les frais relatifs aux réparations majeures visées à l'article 606 du code civil, ainsi que, le cas échéant, aux rémunérations liées à l'exécution de ces travaux;"

Les travaux ou réparations majeures sont ceux qui concernent la structure du bâtiment, sa résistance et sa préservation.

Faut-il alors louer une liste précise d'œuvres visées à l'article 606 du code civil ou peut-on simplement les mentionner?

De l’arrêt du 13 juillet 2005 (n o 04-13764), la Cour estime qu’il existe des corrections majeures "Intéressé par le bâtiment dans sa structure et sa force globale". En conséquence, le fait de ne mentionner que l'article 606 du code civil pourrait, dans certaines situations, céder le pas au droit d'un juge souverain et discrétionnaire, qui comprend la réparation la plus large de l'article 606 du code civil.

Il est donc souhaitable d’énumérer de manière exhaustive dans le contrat de location ce que les parties considèrent comme des ajustements majeurs au sens de l’article 606 du Code civil.

En outre, le texte prévoit que l'occupant ne peut indemniser le travail principal au titre de l'article 606 du code civil. C'est l'application correcte du principe que les accessoires suivent en principe. Si une entreprise difficile ne peut pas être facturée au locataire, il est logique que les frais engagés ne puissent être facturés non plus au locataire.

  • 2 ° Les coûts liés à des travaux destinés à corriger l'obsolescence ou à se conformer à la réglementation du bien loué ou du bâtiment loué dans lequel il se trouve, dans la mesure où ils se rapportent aux principaux ajustements mentionnés au paragraphe précédent; "

Ce point de vue est superflu: étant donné que les principales modifications apportées à l’article 606 du Code civil ne peuvent pas être transférées à l’autorité contractante, il n’est évidemment pas pertinent de déterminer la cause exacte de ce travail ...

Compte tenu de cela, il faut comprendre que les travaux résultant de la dilapidation ne seront probablement imputés au propriétaire que s'ils concernent des réparations majeures. Similaire au travail de conformité. Le bailleur peut donc prévoir une clause précisant que le coût de ces travaux sera à la charge du locataire s'il ne figure pas sur la liste des réparations visées à l'article 606 du code civil.

Cependant, si une telle clause n'est pas prévue, la jurisprudence considère qu'un travail qui résulterait d'une obsolescence ou du respect de la réglementation en vigueur reste de la responsabilité du bailleur.

  • 3 ° Les taxes, y compris la contribution économique territoriale, les taxes et redevances dont l'obligation légale est le bailleur ou le propriétaire de locaux ou d'immeubles; Toutefois, un locataire peut percevoir un impôt foncier et un impôt supplémentaire sur l'impôt foncier, ainsi que des taxes, taxes et frais liés à l'utilisation d'un espace ou d'un bâtiment ou à un service pour lequel le locataire utilise directement ou indirectement; "

Il est donc possible pour le propriétaire de percevoir la taxe foncière en tant que locataire, ainsi que des taxes supplémentaires telles que la taxe sur la collecte des déchets, les frais de nettoyage, les taxes sur l'assainissement et les taxes liées à l'utilisation. des locaux ou des services qui utilisent directement ou indirectement le locataire.

Toutefois, cependant, il est nécessaire, par exemple, qu’un impôt sur la perception de la taxe sur les ménages soit, selon la jurisprudence, facturé explicitement au preneur en vertu d’une disposition contractuelle particulière.

  • 4 ° Les honoraires du bailleur concernent la gestion de la location des locaux ou du bâtiment objet du bail. "

En conséquence, selon ce texte, le législateur a établi une liste des frais et taxes qui ne peuvent plus être facturés par le locataire: corrections majeures apportées à l'article 606 du Code civil, ainsi que les frais correspondants (même en cas d'obsolescence) ou de travaux imposés par la nouvelle norme) et contribution territoriale, frais de gestion.

Dans ce cas, cette liste est immédiatement suivie d'une exemption générale, au dernier alinéa de l'article R.145-35 du droit commercial français: "Ils ne sont pas inclus dans les coûts spécifiés aux 1 ° et 2 ° ceux relatifs à des travaux de peinture dont le montant dépasse les coûts de remplacement de la même manière".

Le concept d'embellissement est cependant une notion subjective et cette qualification est souvent un pouvoir discrétionnaire souverain du juge.

On peut considérer que le législateur a voulu se concentrer ici sur les travaux d’embellissement à effectuer après les grands travaux de l’article 606. Les principaux travaux ont détruit la coquille et l’esthétique, et les décorations ont dépassé le coût de remplacement des travaux identiques identiques. imputer à un locataire une clause de bail.

De plus, lorsque les travaux ont un coût supérieur au coût du remplacement identique, le bailleur peut alors transférer au locataire la totalité ou juste la différence?

De plus, à l'exception des coûts spécifiés à l'article R. 145-35 du Code de commerce français, le bailleur peut transférer à un locataire, pour un bail complété ou renouvelé après le 5 novembre 2014, tous les autres coûts, tels que les coûts courants d'eau, de gaz et d'électricité, les coûts de maintenance et réparations de routine (peintures, papiers peints, tapis, appareils de chauffage, comptoirs, toilettes, stores extérieurs, ...) préservatifs (quote-part des frais d’ascenseur, coût du personnel d’entretien, etc.), travaux d’embellissement dépassant les coûts de remplacement identique, redevances douanières liées à l'utilisation de pros Oriya ou des services qui profitent au locataire (taxe de collecte des ordures, la taxe foncière, la taxe foncière, ...).

III. Répartition des coûts récupérables

L’article L.145-40-2 al.5 du Code de commerce prévoit ce droit. "Dans un complexe immobilier composé de plusieurs locataires, un contrat de location détermine la répartition des coûts ou des coûts de main-d'œuvre entre les locataires occupant ce logement. Cette distribution est fonction de la zone exploitée. Le montant des taxes, frais et redevances qui peuvent être facturés au locataire correspond strictement à l'espace occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaire aux travaux de l'objet loué. Pendant la location, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des coûts entre les locataires. "

L’Ordre ajoute à son tour: Article R. 145-35-5 ° Droit commercial français: "Dans le complexe de construction, les honoraires, frais, honoraires, frais et dépenses relatifs aux chambres gratuites ou aux autres locataires. La répartition entre locataires d'honoraires, taxes, redevances et redevances et les dépenses liées au travail en rapport avec le complexe peuvent être pondérées de manière conventionnelle. ils attirent l'attention du locataire. "

Termin "Complexe immobilier" L'objectif principal est alors un centre commercial, mais il peut également s'agir d'un immeuble résidentiel qui louerait plusieurs locaux commerciaux.

Ainsi, dans un ensemble résidentiel composé de plusieurs locataires, la répartition des coûts et des travaux doit être sécurisée et cette répartition est fonction de la superficie utilisée.

De plus, il est intéressant de mentionner le poids de la faculté du décret.

Il permet, notamment dans les centres commerciaux, de moduler les coûts en fonction de la nature, de la fonction, de la localisation et de la localisation de l'installation. Ainsi, les réserves ou les actions ne facturent pas aux locataires les mêmes coûts par mètre carré que les magasins.
Cette disposition permet également, si nécessaire, de moduler la charge en fonction de l’importance de la surface. Les grands supermarchés pourraient aboutir à des coûts modérés par mètre carré que dans certaines petites zones.

Une telle pondération doit en tout état de cause être expressément et explicitement prévue par le contrat de location et les parties doivent l'accepter.

De plus, le texte dit encore ceci "Ces tombes sont déformées par les locataires"l'un des utilisateurs peut, si nécessaire, demander à être informé du poids des autres locaux du même complexe résidentiel.

Le texte prévoit également que le locateur, au cours de la location, informe le locataire de tout élément susceptible de modifier la répartition des coûts entre les locataires. La doctrine considère alors qu'elle reste trop générale. En effet, à la fin de cette disposition, nous ne savons pas si des changements, même mineurs, doivent alors donner lieu à des informations, ou si seuls les éléments permettant un changement significatif dans la répartition des charges le sont.

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