Le régime du bail commercial et la loi Pinel
– investissement locatif loi PINEL

Le régime du bail commercial et la loi Pinel – investissement locatif loi PINEL

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La loi dite "Pinel" apporte des modifications importantes au régime de location commerciale, en particulier pour les locataires.

1. Une augmentation de loyer est encadrée

L'indexation de bail pour un bail commercial est obligatoire pour le locataire, mais doit respecter plusieurs conditions.

Cette indexation doit d’abord respecter les variations de l’indice de variation trimestriel.

La loi de Pinel remplace l'indice du coût de la construction (ICC) par l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice des loyers trimestriel des activités commerciales (article L. 145-34 du Code de commerce).

De plus, les loyers sont maintenant lissés sur plusieurs années.

En effet, si la réévaluation du loyer entraîne une augmentation de plus de 10% du montant versé l'année précédente dans le cas de loyers, cette augmentation sera allouée à 3 ans (article L. 145-38 du code de commerce).

2. Deux rapports de situation obligatoires et contradictoires ont été établis

Inspirée du régime de location de logement, la loi impose au propriétaire et au locataire l'obligation d'établir une liste d'accessoires conviviale et contradictoire lors de l'entrée et de la sortie des locaux (article L. 145-40-1 du code de commerce).

En l'absence d'inventaire, l'inventaire sera déterminé par l'huissier de justice. Les coûts seront partagés entre la moitié du bailleur et le locataire.

Toutefois, si aucun inventaire n’est établi, on suppose que la chambre a bien été reçue, mais aussi qu’elle a été restaurée en bon état et que le dépôt de garantie doit être restitué intégralement à l’occupant.

3. La répartition des coûts est attribuée au contrat de location

Le contrat de location doit désormais contenir une liste précise des différents coûts liés au contrat de location.

Cet inventaire indique la répartition de ces coûts entre le locateur et le locataire et doit faire l'objet d'un rapport de synthèse annuel envoyé par le locateur au locataire dans les délais impartis (article L.145-40-2 du code).

De plus, lors de la signature d'un contrat de bail tous les 3 ans, le bailleur doit fournir à l'occupant une prévision des travaux à exécuter dans les trois prochaines années, ainsi qu'un budget approprié.

De même, le bailleur enverra un résumé du travail effectué au cours des 3 dernières années et des coûts assumés.

Les chambres à plusieurs locataires devront préciser la répartition des coûts ou des coûts de main-d'œuvre entre différents locataires en fonction de la superficie occupée par tous les locataires.

4. Les vacances sont simplifiées

Vacances en termes de bail commercial est très encadrée.

Le locataire et le bailleur ont désormais le droit de recommander un accusé de réception avec recommandation, même si la démission de l'huissier est toujours possible (article L. 145-9 du code de commerce).

5. La protection du locataire a augmenté

Il est d'usage que le bail commercial inclue une clause de garantie de bail pour le locataire qui transfère son droit de bail jusqu'à la fin du bail.

Cette obligation très difficile pour l'ancien locataire est désormais acceptée car le propriétaire ne peut pas invoquer la clause de garantie solide contre le destinataire du cédant en cas de bilan impayé du responsable de l'exécution pendant 3 ans (article L.145-16-2 du code de commerce).

6. Le droit de première classe a été créé en faveur du locataire

Si le propriétaire souhaite vendre son espace commercial, il doit d'abord l'offrir au locataire (article L. 145-46-1 du code de commerce).

7. Le droit de renouvellement est accordé aux locataires étrangers

Avant la loi Pinel, le droit de renouvellement du bail commercial était réservé, à quelques exceptions près, aux résidents de nationalité française.

Désormais, tout bail de bail commercial a le droit de renouveler son bail sans tenir compte de sa citoyenneté.

8. Le changement d'activité ou la spécification partielle du bail peut être approuvé par le juge en cas de liquidation

Le tribunal peut imposer une personnalisation partielle des contrats de location afin de faciliter la poursuite de l'activité en liquidation par un client représentant un projet proposant une activité connexe (article L. 642-7 du code de commerce).

9. La durée du bail pour la dérogation est prolongée

En plus du régime de location commerciale, les locataires et les locataires peuvent conclure un contrat de location d'une durée maximale de 2 ans.

Avec la loi Pinel, la durée maximale du bail dérogatoire est de 2 à 3 ans (article L. 145-5 du Code de commerce).

10. Le code du commerce met l'accent sur les contrats d'occupation incertains

Alors que seuls les juges avaient jusqu'alors pris des décisions sur la validité de ces accords, le Code du commerce exclut maintenant explicitement du statut de crédit-bail commercial une convention selon laquelle l'utilisation de l'espace n'est accordée que pour des raisons de circonstances. détails indépendants de la volonté des parties (article L. 145-5-1 du droit commercial français).

Les dispositions de la loi Pinel sont appliquées depuis le 20 juin 2014, à l'exception des dispositions relatives aux baux dérogatoires, à une nouvelle limite de location et aux coûts applicables à compter du 1er septembre 2014.

Les dispositions relatives au droit de location du locataire seront appliquées à la vente qui aura lieu le 18 décembre 2014 ou après cette date.

Auteur: Maître Joseph Suissa

Maître Joseph Suissa, avocat à Paris et associé chez JDB AVOCATS, professionnel du droit des affaires et du droit fiscal. Praticien expérimenté et négociateur.

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