Loi Pinel a prolongé, faites attention aux risques de la taxe foncière! – Deontofi.com
– investissement locatif loi PINEL

Loi Pinel a prolongé, faites attention aux risques de la taxe foncière! – Deontofi.com – investissement locatif loi PINEL

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Quand le bâtiment disparaît, tout va bien! L'immeuble contribue à la croissance et crée de nouveaux emplois, contrairement aux anciennes reventes résidentielles, qui constituent l'essentiel du marché immobilier financé par le crédit. (photo © GPouzin)

Afin de stimuler la construction de logements, le gouvernement a annoncé le renouvellement pour une année d'un nouveau centre de crédit-bail, a déclaré Pinel Loi, d'ici la fin de 2017. Cette bonne nouvelle est-elle pour les promoteurs ou les investisseurs? Quels sont les avantages de ce système d’allégement fiscal? Les avantages fiscaux de la loi Pinelas rendent-ils vraiment utile un nouvel investissement locatif dans ce contexte? Deontofi.com convient.

Cinq minutes pour comprendre:
Retrouvez une interview télévisée sur ce sujet sur Ecorama depuis le 4 novembre

1 / L’exonération fiscale de Pinel est étendue, s’agit-il d’une bonne nouvelle pour le bâtiment?

Oui bien sur. Ce dispositif entraînerait une augmentation des ventes de logements neufs aux investisseurs de 45% en 2015, selon les chiffres annoncés par François Hollande pour justifier son renouvellement d'ici la fin de 2017. Il s'agit d'un investissement productif (contrairement à l'achat), ancien qui n'est souvent qu'un transfert. la richesse). C'est bon pour un crédit pour l'économie, car il est évidemment financé par le crédit, et la persuasion des vendeurs avec des arguments est un peu biaisée pour montrer que l'intérêt de l'investissementisseur est loin d'être sûr.

2 / Est-ce un appareil efficace sur le plan fiscal?

Oui, quand vous vous offrez un cadeau, c'est toujours un cadeau, même s'il est moins beau qu'avant et qu'il peut être empoisonné. Le dispositif de Pinel constitue donc à lui seul un avantage fiscal.

  • l'achat d'un espace de vie neuf ou rénové, du 1 er septembre 2014 au 31 décembre 2017. (6dans le domaine du stress par un particulier ou un fonds de placement immobilier (SCPI)
  • obligation de location de 6, 9 ou 12 ans, avec déduction fiscale de 12%, 18% ou 21%
  • la location d'immeubles non résidentiels, répondant aux critères d'efficacité énergétique, à un prix inférieur au marché
  • la possibilité de louer un descendant ou une personne ascendante, dans les conditions, à compter du 1er janvier 2015.

Le contrat de location donne à Pinel le droit de réduire les taxes sur le prix d’achat d’un espace résidentiel neuf ou rénové afin de réaliser de nouvelles performances techniques, construites dans des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande d’appartements.

Ceci s'applique aux transactions exécutées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016. Les transactions précédentes peuvent être éligibles au Plan Duplex.
L'appartement doit louer un objectif, à un prix d'environ 20% inférieur au marché de ce secteur, pendant six, neuf ou douze ans. Le revenu des locataires doit être inférieur à la limite supérieure fixée à l'article 2 de l'annexe 3, Code général des impôts, afin de conserver le logement des ménages à faible revenu.

L'appartement peut être loué à une personne ascendante ou à un descendant du propriétaire, à condition qu'il ne fasse pas partie de son ménage et que le loyer et les limites de loyer soient respectés.

Enfin, le logement doit atteindre le niveau global de performance énergétique défini à l'article 46 AZA octies-0A de l'annexe 3 de la loi fiscale française.

Le propriétaire accepte la période de location initiale de 6 ou 9 ans, qui peut être prolongée jusqu'à 12 ans. L’allégement fiscal est majoré et réparti pendant la durée de l’engagement jusqu’à concurrence de 300 000 euros à 5 500 euros par mètre carré: 12% du prix d’achat du bien sur une période de six ans, 18% sur neuf ans ou 21% sur douze ans (29% en à l'étranger).

Les investissements réalisés via le fonds City investissementment Real Estate Fund (SCPI) bénéficient du régime Pinel dans les mêmes conditions que ceux des particuliers.

Louer des plafonds par zones:

Zone Abis Zone a Zone B1 Zone B2
Paiement du loyer (en EUR / m2) 16,72 12.42 10.00 8,69

Les zones sont découpées comme suit:

  • Zone A bis : inclut Paris et 76 communes d’Ivelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val d’Oise
  • Zone a : l'agglomération parisienne (y compris la région des Abis), la Côte d'Azur, la partie française de l'agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes dans lesquelles les loyers et les prix du logement sont très élevés;
  • Zone B1 : Inclut certaines grandes agglomérations, ou dont les loyers et les prix de l'immobilier sont élevés, font partie d'une grande banlieue parisienne qui ne se situe pas dans la zone des Abis ou A, de certaines villes chères, des départements d'outre-mer;
  • Zone B2 : villes centrales de certaines grandes agglomérations, grandes couronnes autour de Paris qui ne sont pas situées dans les zones Abis, A et B1, certaines municipalités où les loyers et les prix du logement sont assez élevés, les communes de Corse ne sont pas situées dans les zones A ou B1. À compter du 1er juillet 2013, seuls les bâtiments résidentiels situés dans la zone B2 agréés par le préfet de région sont individuellement identiques pour ce programme.

3 / Alors, est-ce une bonne affaire pour les investisseurs?

Pas nécessairement, c'est le problème. Si l'État offre un incitatif fiscal pour inciter les investisseurs à financer la construction et la réhabilitation de logements, c'est que ces investissements ne sont pas suffisamment attrayants. C'est pourquoi nous disons toujours aux gens qu'il ne faut jamais céder à la sirène d'évasion fiscale. Que le projet doit avoir sa rentabilité pour être rentable, indépendamment de ses incitations fiscales. Nous savons que cette pensée doit être colorée lorsque sa rentabilité exacte est calculée, mais le principe reste valable pour éviter toute déception ou tout trouble.

4 / Ainsi, d’une part, pourrions-nous avoir un bon avantage fiscal d’une part, et de l’autre un mauvais travail?

Malheureusement, c'est souvent le cas lors de la création de nouveaux investissements dans des prêts immobiliers soutenus par plusieurs sociétés d'assurance-vie, car il faut savoir que, dans ces conditions, la plupart de ces achats ont été effectués. D’un côté, c’est un bon avantage qui sert d’appât et l’autre est pleine de chaussures prises en raison de la cécité de l’exonération fiscale.

5 / Quels sont les risques ou les précautions à prendre avec ces appareils d'investissement en franchise d'impôt?

Sur tout. Cela commence souvent par l'emplacement. Vous avez remarqué que les investisseurs vendent toujours des biens immobiliers en location ailleurs qu'à la maison. Tout d'abord, ils n'ont pas une bonne connaissance et la capacité d'évaluer le marché dans lequel ils investissementissent. Les investisseurs du nord se voient proposer des appartements du sud-ouest et inversement. La loi de Pinel est certainement un garde fou, du moins en comparaison de la loi Scellier, qui a conduit à un tel excédent de construction sans nécessité, préjudiciable aux investisseurs ainsi qu’aux autorités locales. Mais il reste que les nouveaux investissements locatifs sont trop coûteux à vendre. C’est l’un des principaux problèmes du scandale à Apollonia, vous savez que cette arnaque concerne de nouveaux investissements locatifs à travers le pays, notamment la complicité de notaires, dont certains sont emprisonnés et également coupables des banques en faillite d’avoir gagné leur part de fraude, d’assurance-crédit et d’assurance vie .

6 / Il existe des risques pour l’achat, mais aussi pour le leasing.

Absolument. Les locations présentées dans les simulations sont toujours surestimées et fausses. Révéré parce qu'il ne tient pas compte de la réalité des marchés locaux où les produits sont offerts. Ensuite, dans les simulations, d'autres éléments de gestion des coûts sont souvent oubliés, ce qui fausse l'impression de rentabilité, prédéfini pour correspondre au papier sur un niveau attrayant par rapport au coût surestimé de l'investissement. En réalité, rien ne se passe comme prévu. Pour faciliter les ventes, les promoteurs ou les distributeurs vont parfois jusqu'à garantir les locations, mais à court terme. Ensuite, le montage continue. Souvent, les appartements ne trouvent pas de locataires et leur loyer est encore plus bas. Le système de Pinel prévoit de limiter ces offres à des zones "tendues", de sorte que la demande dépasse l'offre, mais sa taille n'est pas la même partout. Lorsque nous examinons de plus près la liste des municipalités qui remplissent les conditions pour un nouvel investissement locatif dans la loi de Pinel, il existe plus de 1000 municipalités (exactement 1069), dont beaucoup peuvent être facilement prises en compte, selon l'expérience de certains lecteurs. Après tout, il existe un risque d'inexistence d'un droit d'occupation, ce qui constitue une double sanction pour les investisseurs, car outre leur perte financière, ils pourraient perdre des incitations fiscales et être récupérés.

7 / I sur le paquet financier lui-même?

Si l’on se souvient de quelque chose, il est bon que les banques n’ont pas confiance dans la valeur de revente des prêts adossés à un crédit-bail, par rapport à leur prix d’achat. Lors de l'achat d'une maison, le prêt est logiquement garanti par une hypothèque ou un emprunt obligataire à la valeur de l'actif lui-même. Mais cette garantie, les banques ne veulent pas louer d’immobilier, elles savent qu’elles ne peuvent pas vendre le prix que paye l’acheteur. Par conséquent, ils exigent que le remboursement final du prêt (en espèces) soit garanti en constituant des fonds propres avec un effort d’épargne mensuel (au lieu de paiements mensuels, car il peut être remboursé en ligne) à une assurance vie mise en réserve. En passant, nous comprenons l’intérêt de la banque qui affecte le prêt, davantage sur les coûts de l’assurance vie, plus sur les coûts des médias vendus dans le contrat, parce que vous êtes découragé de choisir un fonds en euros, une rentabilité insuffisante pour couvrir les intérêts du prêt.

Encore une fois, l’investissementisseur assume tous les coûts, risques et pertes.

Donc, Pinel est bon, mais vous dites qu'il faut faire attention.

Oui, ne pas rejoindre la cohorte de victimes de l’immobilier, car il en existe des milliers et c’est souvent un récit dramatique de l’obligation financière qu’il représente pour les investisseurs et leurs familles. Beaucoup finissent par recevoir des crédits de remboursement, soutenus par des investissements qui ont investissementi leurs économies dans des économies sans atteindre le montant attendu, et un espace de logement invendu sans perdre 20 à 50% de leur prix d'achat, et impossible. Location au niveau de loyer indiqué dans les simulations flatteuses proposées pour les convaincre de la rentabilité du montage.


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